太原高库存持续攀升成房企重要障碍

主持人语：买房首付款可以是分期交甚至是“零首付”；贷款可以享受优惠政策；房价三年不涨，现房和期房一个价……近期，太原楼市发生了很多微妙变化。看样子，不少开发商开始频发优惠促销广告，楼盘已将“降价”的营销噱头向真正的“以价换量”转变。不论是中端，还是高端楼盘，都向购房者们伸出了橄榄枝。如此时候，是否真到了买房的时机呢？

观点1 打折是为保销量

嘉宾：山西世纪朗润经纪有限公司策划顾问部副总监侯锐

随着房价平稳回落，一些开发商在优惠的同时，也在大力宣传当前已到入市买房时机。就目前太原市场情况来看，大幅优惠的楼盘中有中端刚需楼盘，也有高端的改善型住宅项目。

虽然都有大幅优惠促销活动，但二者之间的大幅优惠有所差别。中端的刚需盘大幅优惠大部分只是一个噱头，低价房仅仅是针对部分特价房源而言的，其余大部分价格仍然坚挺，没有降价之意。今年下半年以来，刚需盘人气表现一直很旺，开发商打折促销的销售策略主要是为了继续保持楼盘的人气，这一系列连贯动作是为了保证到年终市场的平稳销量。

而对于高端盘而言，大幅降价同样是为了出货，但开发商对购房者有了真正的让利。例如某高端楼盘近两三年来价格一直未涨，现房价格和当时期房价格保持一样，还有的高端盘价格确实下降了，这在一定程度上反映出房企急切出货的心理。

下半年太原楼市供应量会很充足，高库存不断攀升成为摆在房企面前的重要障碍。目前市场的情况是去年全年销量过快增长，以及今年上半年市场冷淡所带来的后续效应，但开发商对住宅市场的后市整体看好，尤其是刚需市场，谁能抢到回暖前的高点，谁就更有话语权。

但房企不会通过大规模降价来完成任务，而是根据市场销量而定，只要销量有所好转，让利幅度就会减少。虽然对价格的定位不是特别肯定，但房企对降价的底线仍比较坚持。

任何时候都可能是买房的好时机，只要遇到了合适的房子。当前房价小幅波动，业主还有议价空间，房源选择面大，挑选余地比较多。此外，由于购房者降价预期强烈，开发商正处于去库存化阶段，当前没有支持房价大涨的因素，没有信贷政策支持，在高利率的背景下，市场大幅回暖可能性不大。

观点2 正是买二手房的时候

嘉宾：太原房天下二手房集团总监钟前军

受大环境的影响，今年前三个季度太原二手房市场一直不温不火，房产中介面临巨大压力。不断有规模较小、资源有限的小中介关门隐退，但也有新的房产中介入市，依托资源优势逆境生存。目前市场表现为，高端二手房销售还可以，刚需房则稍显弱势，这一点与新建商品房市场表现相反。

由于政策不明朗导致部分有多套房的业主开始抛出二手房房源。由于房屋较长时间没有卖出，如今部分业主选择了主动降价出售。如果二手房成交量继续下跌，可能会触动更多业主的神经，特别是在一手房价不断下降的情况下，将会动摇拥有多套房产的业主，摧垮他们的价格防线，从而适当降价出售。

太原二手房房价在近两年都比较稳定，二手房是否降价和整体市场及新房的价格波动有关。从目前来看，的确有不少原打算购买二手房的业主转到了新房市场，在二手房毫无竞争优势的情况下，购房者自然会转战新房市场，从而迫使二手房市场低迷。但由于二手房卖方是个人，所以降价的可能性又很小。

市场复苏是建立在以价换量前提下，市场成交以买卖双方明显的价格博弈为特征。尽管现在还无法判断房价是否已经降到位，但目前二手房市场是在底部平稳运行，成交量会触底复苏。可以说，当前已到二手房入市时机。

观点3 促销主要针对大户型刚需购房者更应关注品质

嘉宾：山西某房地产经纪有限公司副总经理牛佩华

取消限购以后，太原房地产市场和之前差不多，成交量变化并不明显。由此可说明，买房不仅仅是资格问题，银行限贷、房产税即将出台等，是无明显成交变化的主要原因，市场的观望情绪很浓厚。

对于太原市的高端楼盘来说，可挖掘客户已经很少了，之前有一部分客户卡在了办大红本手续上，限购政策放开后，这部分客户办了手续，新客户源则更少。而对于中端楼盘来说，有一些房源比平常价格要低，大多是大面积户型，这仅仅是一种促销手段，是在任何时候都会使用的一种常用营销手段。

是否是时机买房，其实还要看购房者的需求。如果是刚需购房者，只要在自身能承受的经济范围内，那么就不要太考虑价格因素。购房者需要更多地关注小区地段、配套、楼盘质量、小区环境等方面是否适合自己。如果是改善型购房者，则要考虑是需要置换旧房还是保值增值投资。在市场较为低迷的大背景下，房地产商品作为投资、投机的作用不断降低，大幅增值的目的达不到，所以更多的购房者只是观望，即使有特价房也是看情况出手。

今年第四季度，太原市商品住宅的供应量不会很大。因为从去年太原市政府开始严厉打击小产权和无证房后，太原出售的商品房必须是五证齐全，按这个条件筛选，太原能够达到出售条件的楼盘屈指可数。五证齐全对于开发商的资金要求很高，而在当前市场环境下资金回笼不会很快，因此今年年底前除保利、华润、恒大等大型开发商有可能推出新房源外，本土开发楼盘几乎很少。

今年四季度，太原市商品房价格、成交量变化不会很大，成交量有可能会小幅回暖，开发商的打折促销也还会一直存在。此时需要购房者理性对待，不要被低价广告忽悠，要知道“买房的钱还是得掏那么多，只不过换种方式罢了”。