经济适用房的转让协议是否有效？

2001年8月，牛某通过单位集资，购得经济适用房一套，但未取得房产权属证书，2005年3月，经熟人介绍，牛某与杨某签订了《住房转让协议书》，协议约定：(1)牛某将该住房转让给杨某，价格13万元；(2)本协议签订后，杨某一次性付给牛某12万元，牛某将房屋钥匙交给杨某，剩余1万元待牛某向杨某交付房产证时付清；(3)牛某应积极为杨某办理房产证，杨某提供办证所需材料，办证所需费用由杨某负担。协议签订当日，杨某向牛某支付12万元，牛某将房屋钥匙交付杨某。杨某装修后居住至今。随着房价并不断上涨，2009年，牛某将杨某诉至法院主张双方的协议无效，要求杨某退回房屋。法院在审理时形成两种观点：一种观点认为，该住房转让协议无效，依据是违反了《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》的规定，同时转让协议也违背了《城市房地产管理法》的相关规定，且杨某不符合经济适用房购买条件。另一种观点认为，双方所签转让协议是双方真实意愿表示，且也如约履行了部分协议内容，加之双方协议是2005年签订的，不能适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，该住房转让协议合法有效。在案件陷入僵局时，杨某找到河南中冶律师事务所，问该住房转让协议是否合法有效？

河南中冶律师事务所资深房产律师张彦立、杨刚解答：

一、牛某、杨某均是完全民事行为能力人，都有独立缔约民事合同的资格。牛某通过单位集资取得房屋，虽然未取得房屋权证，但仍有签订住房转让协议的权利，牛某依照合同已经实际占有了房屋，牛某有权享受合同上的权利。

二、双方当事人都有缔约及履行协议的真实意思表示。牛某有转让房屋的意思，杨某受让房屋的意思表示也是真实的，双方达成了住房转让协议，并已经履行了协议的主要内容：杨某支付了全部房款，牛某已经将房屋交付，杨某装修并一直居住至今。

三、双方签订的转让协议不存在无效的情形。

人民法院关于合同法解释(一)第四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以及其常委会制定的法律和国务院制定的法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据。首先，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》不属于法律、法规，故不能作为认定合同效力的依据。《城市房地产管理法》虽然属于法律，但是其立法的重心在于加强对城市房地产的管理，其法律规定属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。根据人民法院的关于合同法解释(二)第十四条的规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，所以违反《城市房地产管理法》的管理性规范不能导致合同的无效，所以本案住房买卖协议应合法有效。

综上，张彦立、杨刚律师给出的专业法律意见：该住房转让协议为有效协议，合法有效的协议应该得到遵守，诚实信用的原则值得全社会提倡！杨某后委托张彦立、杨刚律师依法代理诉讼，经过二审终审，法院依法作出生效判决，牛某将杨某之间签订的《住房转让协议书》合法有效。