第二届房地产中介行业峰会|曹云珍:国内中介规范程度及服务质量与日本中介存在差距

11月29日，由深圳市房地产中介协会主办的第二届房地产中介行业（泛湾区）峰会将盛大启幕。本届峰会继往开来，在秉承上一届峰会“合作共赢，求同存异”的主题基础上，创新性地提出了极具时代感的“合作、包容、裂变、自强”新主题。

峰会中，日本不动产研究所亚洲区研究主管曹云珍女士表示：日本房地产中介相对于国内中介交易规范程度及服务质量，拉卡了一定的差距。

在讲解之前，请允许我介绍一下日本不动产研究所，我们可以说是“综合性医院”，每一个专职人员都是一个专业医生，我们有百年品牌，三井不动产这样的大型企业都是我们的会员。代会长是日本央行总裁，他们都是有情怀的人，他们建立了日本不动产研究所之后，才开始建立评估标准。日本大的开发项目一定会有我们的综合咨询，前期调查和后期方案都由我们提供。

 一、日本房地产经纪行业概况

日本是1872年才开始解禁土地买卖，但当时土地买卖并不频繁，因为都市基础建设没有达到一定的标准，1888年《城市改造条例》出台之后才开始渐渐进入频繁状态。如果说房地产行业，估计大家印象都是房地产开发，其实不是，在日本，房地产行业登台是中介和物业管理，为什么会出现这样的背景？首先是财阀系，财阀系本身就拥有很多不动产，这些不动产必须进行管理。其次是信托系，用不动产进行抵押，也要对不动产进行管理，还有买卖。所以在日本不动产行业登场时是中介和物业管理。日本经纪行业有法人和个人，业务范围区别不大，但税收方面会有区别，近年来，法人处于平稳上涨趋势，个人越来越少，将来可能会更少。今年中房协的年会上，大家反映非常强烈，60岁以上的占半数以上，也就是今天在座各位都非常年轻，我们还要继续工作很久。80岁之上不是为了生活来源工作，而是为了周围人需要。经纪行业从业人员是不动产“晴雨表”，如果国内有这样的数据也可以做这样的表，人多时一定是行业非常好的时候，人少时一定是行业不太好的时候，从从业人员数量可以判断市场状况。

二、经纪人准入无门槛时代

战后日本进行资源统制，建材紧缺，房地产出租需求量非常大，买卖需求也增长，战败之后，很多房子都被烧毁，住是人最基本的需求，这方面需求量特别大，而且日本是战败国，宪法需要更改，有一段时间宪法处于空白状态。当时失业率非常高，战败之后很多人没有工作，做什么工作都要手艺，只有中介不需要手艺，没有门槛，任何人都可以集中在中介行业，本身市场需求大，而且很容易可以进来，黑社会也进入中介行业，大家知道，日本是存在黑社会的，即便现在也存在黑社会，当时人们的印象，如果是不动产，一定跟黑社会有点瓜葛，不能说，基本上百分之八、九十都有这种印象。但我刚才说了，财阀系（如三井）和信托系都是大企业，他们不允许劣币驱逐良币，所以建立法律。我认为怎样管制都解决不了根本问题，立法是必然的，刚刚柴博士也说了，开车就要有驾照，要有规则，没有规矩成不了方圆。1952年日本开始立法，因为毕竟这方面涉及很多人的饭碗，所以逐渐完整，修正了很多制度，1988年开始提高门槛，整个市场进入完全正规化。日本的法律非常详尽，从准备开业开始，法律条文写得非常清楚，刚刚我们说到房源假信息，日本真的没有这样的概念，但也会有漏洞，日本土地是完全个人的，法律条文非常详细，日本有独门独院的房子，前面的道路如果不超过2米不能翻盖，我买了房子之后一定要退让2米，如果房子面积已经很小，就不能退让了，他们会在广告商用很小的字写上“前面道路不超过2米”，但日本的房产交易一定要有重要说明，比如这个房子曾经有自杀的人，或者房子上面有高压线，经纪人要签字。如果没有说明，广告字写得很小，企业会被罚。在日本，交易条文列得非常清楚，如果你违规，就是违反法律。

三、房地产经纪人资格

日本并不是一开始就有经纪人资格证书，也是法律出台之后才有经纪人资格证书，刚开始要求不那么高，基本上考试都能合格，现在通过率只有15%，是日本最有人气的国家资格证书，只有持有这个资格证书，才能进行买卖签字，如果没有这个资格证书，你是签不了字的，也不能作重要说明，我刚刚说了，对物业状况作重要说明时需要具有资格证书。日本经纪人资格证书没有年龄、学历、国籍的限制，去年我查了一下，的是12岁，但12岁即便考了也不一定能从业，从业有相关法律条文，他只是考了这个证而已。资格考试内容涵盖买卖交易很多内容，50道题，考试两个，都是选择题，如果没有基础你是选不了的，因为4个答案你觉得哪一个都对，如果没有掌握法律条文基础知识是答不对的。考试由第三方进行，经纪协会有四个协会，由哪一个协会来考试对其他三个协会都不公平，所以考试由第三方进行。

四、房地产经纪人相关协会及其作用

公益社团法人全日本不动产协会（保证协会）是日本最古老的协会，但这个协会发展到一定程度之后，分支出来，目前这个协会比较大，是中小型企业协会，大家在一起抱团取暖，此外还有一个大型经纪人协会，大型经纪人和中小型经纪人毕竟需求不同，所以日本把这两块分开了。日本因为有选举，中小型经纪人有10万法人，对选举非常有利，各个党派都不能轻视中小型经纪人协会，大型经济人协会不可能让每个社员投民主党或者什么党，但中小型经纪人协会可以，中小经纪人协会会长也许从某个层面来讲比大型经纪人协会会长更有力量，大的企业一般都是三井不动产社长，但中小型经纪人协会一般都是由大家比较尊重的人任会长，在政策提案上真的能起到一定作用，有一定发言权。还有一个作用是咨询的作用，日本的法律条文非常细，中小企业可能就是夫妻店，而且买卖不一定是完全一致的，可能每个地形都有个性，而且土地完全个人所有，不像我们国内是大型开发，如果你对日本的法规不太了解，比如前面的道路不超过2米翻盖，有些经纪人不了解这样的法律，促成了交易，让购买者受害。刚刚我们也看到了年龄，60岁以上的人很多，做咨询需求的比较少，现在一般做的是老百姓这一块，大家知道，买卖时也可以打官司，但在日本，打官司成本很高，时间很长，并不像欧美国家有什么事情马上就打官司，日本跟中国比较相似，对打官司有些抗拒，所以进入打官司诉讼之前可能会进行咨询，每年都要接受不少这方面业务。此外，一些大型经纪企业协会对研修不怎么做，因为大企业自己都做了，不一定要等着协会来做，但对于中小型经纪企业来说，如果自己做研修确实成本比较高，所以需要协会来做研修项目。此外，日本的资金托管保险都由协会做。

日本大型经纪企业有281家，大型企业有资格证书，也会参加大的经纪行业协会，也就是说中小企业协会和大型企业协会是分开的。大家可能会问中小企业是怎么生存的？其实在日本，很多中小企业自己有地，因为日本的土地是私有的，他可能盖几个小楼房出租出去，租金是最基本的安定收入，夫妻店也是，为什么70、80岁老人还在工作？近邻大地主的土地可能都由他管理，管理是基本收入，买卖是特别，国内经纪行业以买卖为主要源。物业管理是物业管理子公司，中介是中介子公司，大企业已经完全生态平衡了，开发、物业管理、办公楼出租都包含在内，跟小企业的打法完全不一样。一些建筑公司也会进入协会，日本的经纪行业方面的协会有四个，即便建了房子，也会卖，所以要加入经纪行业，要有资格证书。

五、房源信息共享平台

日本也是买方、卖方可以由一家来做，买方、卖方各3%，如果一家中介做的话，可以拿6%+12万日元+消费税，目前消费税是8%，很快会调至10%。日本中介行业有三种合同：1、一般委托合同。2、专任委托合同。我不能找第二家经纪公司，但可以自己找卖方。3、专属专任委托合同。即自己也不能找第二家经纪公司，如果委托了中原就是中原，委托了链家就是链家。日本的小公司，如果有委托人，马上就到信息平台，一般小公司只是单边的，双边机率很小，因为大公司毕竟信息大，且都有网络，双边机率更大，且大企业的中介费用基本不讲价。一般消费者见到的平台和指定信息平台，地区是分块的，比如国内东北地区、中原地区，分四大块，信息登记之后，交易价格必须登记上来。不动研住宅价格指数是我做的，我们属于第三方，把交易信息做一个价格指数，目前市场好还是不好，在市场的人不一定知道，这就要由我们进行分析，老百姓都能看得到市场的动向，这些都来源于真正的交易数字。一旦代理，专属专任是5天之内、专任是7天之内进入信息平台登记，登记之后，给中介公司发放证明，中介公司一定要把证明证书给委托人看，然后给他一个密码，可以随时随地进入网站，查询目前住宅交易状况。买卖交易结束之后，买卖价格还要进行登记。大企业的一般中介交易也会放到网上，因为他们也想看看市场状况如何，所以把交易信息登记上去，进而对市场状况进行分析。不一定是所有人都能进入这个网站，如果你不去参加四个协会中的任何一个协会，就没有资格进入网站，你参加协会的会费自然而然有一部分算入这个网站的运营费用。不动产流通中心管不动产Japan，一般消费者可以进入网站，不动产流通机构只有行业人员才能进入，均由第三方运营管理。

六、房地产经纪机构的服务内容及其特点

坦率来说，2013年之前，日本经纪行业的服务并不是很值得推崇，2013年后市场进入非常好的状态，可以说现在是日本90年代到现在为止中介行业的黄金时期，且将来发展会越来越好。其实中介子公司在全公司中的地位不是很好，中介经纪人的社会地位在整个社会也不是很高，这是事实，但现在有了很大改观，中介又苦又累，有时费力不讨好，为了促成一笔交易花费很多时间，但最终没有成交。最近几年经纪公司有了很大好转，劳动时间必须有双休日，周二、周三东京很多经纪公司门店关门，不允许加班，现在已经达到这种程度，这也是为了保证经纪业务人员有好的工作环境。在日本，早稻田或东大毕业，我去采访他们，他们说十年以后不敢想象他们会来经纪公司应聘，但现在经纪公司聚集了很多这样的人才。市场开始变化，有了好的大背景，服务真的提高了很多，我现在介绍的是野村中介服务，但我必须声明，所有这些服务都是免费的，包含在3%当中，这也就是说，日本中介交易的手续费是在降价的，因为他提高了服务质量。很多房子在卖的时候都要修理一下，比如门把手，当然关于这一块有具体说明，不是说连墙纸都给你换，2012年有一半以上房屋有过修理过程。在日本，买方买房子也担心一些问题，比如一旦有白蚁，房子就完了，但表面又看不到，中介会帮买方检查，并且给予保证，如果有什么问题，中介公司会来修，这里有一个数字，中介为15%买方提供了相关服务。签订中介委托合同后，中介要对房屋进行检查、补修，然后签订买卖合同，所有权转让，产权转移到买方之后，中介还会给一定的保修期，这样一来买卖双方都会很安心，服务也有质的改变。看房时，如果家里特别乱，对买方的心理情绪会有一定影响，所以经纪公司为卖方提供大件物品寄存。此外还有保洁工作，如果房子干净，买方愿意买，如果房子脏乱差，会影响买方的决心，所以中介公司会提供清扫服务。空置时间较长的房子，没有家居，中介公司会陈列一些配套家具，这些都由专业人士来做，但一般的房子做不到，因为陈列家具的费用很大，对价格有一定影响，比如日元五千万以上会陈列家具，这样的话房子价格也会卖得高一些，但中介公司不赚差价，房价卖得高，中介费也会高。

对于买方，中介会提供四选一礼包服务，比如住宅设施保证（附带设施维护服务）、房屋清洁服务、住宅安保服务、三越伊势丹提供的乔迁庆祝服务。如果是新的设施，买了之后，如果坏了，他会免费帮你修理，但针对一定的对象。换房保证、过桥贷款，野村中介也会提供这方面服务，但要提醒大家，在日本，有时候卖房需要的时间比较长，委托人已经看上其他房子了，准备买入，但委托人自己的物业还没卖出去，手上没钱，如果在一定时间内没卖出去的话，中介公司会保证，比如现在是3000万帮你卖，半年之内没卖出去，野村中介会用3000万买入，但委托人买其他房子也要通过野村中介来买，这对中介公司也是有利的。2013年之后，日本的服务竞争非常激烈，基本上没有其他可以开发的方面了，一般消费者需要的服务基本都能提供，且是免费的。现在的情况是中小企业很难生存，大企业占比越来越大，委托人愿意拿3%去买安全感。那么为什么中小企业还在生存呢？就是因为这些中小企业在深耕，80多岁的老人已经在这个行业做了大半辈子，他是用信誉来做这个工作，大企业有大企业的优势，小企业有小企业的生存空间，这就是日本经纪行业的整体状况。我的介绍就到这里。谢谢大家！