经营能力是根本 深圳商铺 不以租金论英雄

是什么令无数的 者热衷于商铺 ，但却“想说爱你不容易”呢？是 。追求高 是 者的惟一目的。开发商为了让 者认为商铺的 、稳定而购买商铺，可谓是煞费苦心，想出种种销售策略，如带租约销售、返租销售等。这些销售模式可以令 者觉得 风险降低。但是这种销售模式下的租金是否就是商铺的 呢？

“只以租金论英雄”并非是评估商铺 的标准。商铺 价值评估还有待建立更完善的体系。事实上，只有经营才是实现商铺 的根本，开发商、 者应该把商铺经营放在首位。

风险相对而言， 因人而异

任何 都是有风险的，尤其是商铺，存在着高风险。但是为什么高风险的 项目依然有人蜂拥而至呢？不仅仅是 高，还有一个根本的原因就是资金实力。同样的1万元钱用于 ，对于不同经济实力的人而言意义是不同的，如果 失败，有的人生活可能会难以为继，而实力雄厚的 群体则毫发无损。换句话说风险是相对的，你也可以说财智人士输得起，因为他比其他人有更多的“1万元”。

不同目标的 者对 项目的要求不一致。如果项目的目标客户80％都是财智人士，资金实力雄厚，那么他们对于商铺 的风险承受能力也较强，他们可以一次性付款 ；相反，如果项目的目标 者80％都是资金短缺者，他们只想通过冒险 来改善生活现状，他们对商铺 风险承受能力也较弱，可能是选择按揭贷款 ，期待以租抵供。不同的目标 客户，有不同的市场反应。资金实力较强的 者对项目的现时租金不一定很看重，而资金实力较弱的 者则看重。这也是为什么在深圳这样的城市有的街铺可以不招商就销售（即零现时租金），而且效果不一定比招了商的差。带租约销售显然只是销售中的双保险而已，只能作为一颗定心丸，用来安抚 者。

现时租金非衡量商铺 惟一标准

很多关注商铺 的人士包括一些地产从业者都会犯这样一个错误：把商铺的现时租金等同于商铺的 ，只以租金论英雄。确实，一个商铺的 直接的体现就是租金，但是租金是一个动态的指标，它会随着经营机会的增大而增加。

假设某 者购买某个商铺时单价为5万元／平方米，该商铺为空铺，无人经营，就这样一直空置了5年，5年后有人以10万元／平方米买来，那么对于个 者来说，他所购商铺的年 率就是40％。但相信在这5年里会有很多人认为这个 者的 是零。所以，除了商铺的租金以外，还有一个重要的指标来衡量商铺的价值，就是商铺的部分，即成长空间。

因此，带租约销售时的租约并不是商铺的 ，而是在销售那个时间节点上的商铺的即时 ，无异于用一个点去衡量一个面，是不全面不准确的衡量，所以这种即时不能作为商铺价值的衡量标准，更不能武断地认为商铺的 就是这个。而商铺的 率要用一段时期来衡量，这段时期可以是 者从商铺入手到出手，也可以是商铺的产权年限等。

经营是实现商铺 的根本

在了解了 者的不同情况和商铺 以现时租金论的误区后，能否寻找到一种体系或规律，用它作为标尺来衡量商铺 的价值，能更准确地表现商铺价值，令 者不再盲目却又大胆地 呢？关键在于两点：

首先，寻找规律，经营为重。提高商铺 的根本因素是经营，只有经营成功的商铺才有 而言。因此，考察商铺的 就必须认定商铺的经营情况，即没有“商”，就没有“铺”。因此，无论是开发商还是 者，考虑的就是商铺现在和未来的经营情况，因为它是决定商铺能否实现价值的惟一衡量标准。作为开发商，准确地经营定位是其责任所在，要认真、严谨、专业地对待项目经营问题，先谈经营、再谈招商、才是销售。如果本末倒置，急功近利，损失的还是开发商自己。而作为商铺的 者，要看清商铺的经营前景，现在旺并不代表将来旺，现在冷清也不代表将来死火。在对项目经营潜质掌握后，计算 周期，两者加以权衡才能做出更准确的 判断。

其次，建立完整机制和通用标准。衡量商铺经营情况需要考虑诸多因素，例如政策、地段、消费基础、商圈环境、经营管理等等，在不同时期，这些因素又会有不同的变化。住宅 价值有一套完整的体系，而商铺 评估还不很完善。因此，寻找商业经营的规律便成为每个与商业地产有关人士的目标所在，只有对商业经营有一个准确而全面的衡量标准，才能更准确地评估商铺的 。可以预见，将来对一个商铺的 评估必定会以一门学科的形式而出现，从而以通用标准的形式更深入地研究商铺经营规律，而准确地判断商铺价值，而不再是以销售时的即时来衡量商铺价值。

本文旨在抛砖引玉，引发大家思考，从而更快更准确地找到商铺 的规律，使商业地产走到相对良性运作的轨道上，并走得更远。