"28万交易税"背后的调控之惑:还是卖方说了算!
广州日报2013/04/24 08:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
当号称严厉的“房地产调控新国五条”细则遇上热门的房地产市场，会发生什么？从效果而言，北京的“国五条”细则实施令人唏嘘。
原因何在？“国五条”受人关注也遭人诟病多的一条在于，在二手房的买卖环节有条件地向卖方征收20%的个税。如今，北京的二手房交易市场已经诞生了笔交易，据悉这套二手房面积为127平方米，其中交易税高达28万元，都是由买家承担。
活生生的事实给大家上了两课。首先，这一新闻让以“抑制房价过热过快增长”为目的持续数年的房地产调控终“现行”，不仅买家并没有受益，相反事实上通过承担交易税，房价每平方米上涨了约2200元。
其次，这一结果也给不少不相信经济规律的人上了一课。此前住建部一官员曾经对媒体言之凿凿地表示：“交易税不得转嫁给购房者，否则严惩不贷”，他曾强调40个重点城市住房信息基本上已联网；将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施，“所得者赋税，就像工资所得税，谁拿到经营性收入谁去付这个所得税，从政策上是这么规定的”。
这番话暴露了经济学上的常识缺乏和滥用法律的倾向。遗憾的是，并不只是他一个人这样想，这番话固然引来不少批判，但也有不少赞同之声，问题出在哪里？归根结底，还是不尊重市场规律。
显而易见，当前中国住房市场仍旧是卖方市场，而各种性限购政策事实上使得买家的预期更加明显，这使得买房者注定将承担交易税的大部分。
另一方面，对于卖房者而言，这也并不是一个事不关己高高挂起的消息。新闻中报道的28万元只是表面的形式，事实上卖房者也隐形承担了部分赋税。这怎么说？表面上契税只是28万元，但事实上加税必然加大交易成本，卖家的选择范围也受到影响，必然隐性地以各种方式补贴买家，比如折扣或者将合同价格做低，区别只是大多数卖家虽然这样做，但是并不很直接清楚自己其实是在为交易税买了一部分单。
如此看来，苦涩的交易税，对于买家卖家都同样不轻松，那么甜蜜了谁，无非是买家和卖家又为财政贡献了20%而已。加税往往是一些公共部门容易想到的政策，也容易得到通过，但在税收的使用和并不到位的情况之下，任何不多加思考的加税措施可能都是潜在的雁过拔毛而已。补充一句，我们总在说政策初衷是好的，问题出在实施中，这一次估计又会有人这样解释“国五条”的实施，但事实上，一个政策，出台之前本就该更充分地考虑实施效果，考虑市场实际状况中的买卖双方博弈，如是，方能好心办成好事。
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20%个税怎么办? 多套房家庭打响"房产保卫战"!
（来源：广州日报）广州二手楼市的成交量同比大降四成以上，中介分析迫切入市客户已被市场消化，预期两月后交易恢复正常
“新国五条”细则落地已经接近一个月时间，广州二手楼市的成交量同比大降四成以上。
不过这一政策对市场的影响尚属短期，业界预期大概两个月内成交将逐渐恢复正常。然而，连续不断的调控政策，也在深刻改变着社会的预期和看法。
记者调查发现，不少多套房家庭近期都陷入彷徨之中，苦思冥想自己手上房产的处理办法。
有中介机构人士就透露，4月以来广州的成交案例中，至少有近百套为房屋共有产权人之间互相交易，以规避可能会严格执行的卖房所得征收20%的个税政策以及未来可能实行的房产税等政策，打响自己的“房产保卫战”。
父母买女儿份额：约定女儿占1%父母花千元买
目前，不少持有多套房的家庭，名下房产都为父母和子女双方共有，即使不按卖房所得的20%征收个人所得税，未来将会实行的房产税也会对这类家庭产生影响。而要实现规避这些政策，不少市民就开始未雨绸缪，考虑在房产证上减掉其中一方的名字，这样父母和子女各自的家庭持有的房产都可以减少，有的成为家庭住房后，持有超过5年还可以在出售时免征个人所得税。
市民马先生夫妇和成年的女儿就有两套房子，两套上都有女儿的名字，考虑到这种情况下女儿会被限购，而且未来买房和卖房都可能会因为持有过多物业而被征收更高的税费，马先生近期就在研究转名的方法。“赠与的话以后再卖要收很高的个人所得税，感觉交易反而更划算。”马先生坦言，自己都几乎成了半个交易，被他发现了一条妙计，先通过约定女儿占房产的份额为1%，然后再把女儿的份额“交易”到自己夫妇名下，这样他们只需要按照房屋评估价的1%交纳各项税费，算下来不到一千元就完成了这宗交易，既暂时放下一桩心事，又省却了不少成本。
儿子买爸爸房子：要交8万多税费 只能暂时放弃
“新国五条”出台后，不少市民都觉得彷徨，任职于银行的市民陈洪（化名）就是其中之一。他告诉记者，自己和父母一家共有三套房子，两套位于天河，一套位于东山。“一套是房改房，其余两套都是这十多年买的，无非就是为了保值。”陈洪表示，市民渠道有限，好不容易有了一点资产积累，如果以后又要被征收房产税，肯定不太情愿。所以他之前就一直在考虑把家里的物业转名。
由于4岁半的孩子将来要入读，他就希望把父母独有的那套位于东山的房子过户到自己名下，而把自己和父母共有的一套位于天河的房子，除掉自己的名字。结果多方咨询了很久，他终于知道了先约定份额然后再交易的办法，于是就趁这段20%个税政策还未落实的时间空窗期，前去办理手续。
“除名很顺利，只花了800多元就成功了。不过买我爸爸房子的时候，一核税，竟然发觉要交8万多元，实在太高了。之前的一切都是白费心机。”陈洪表示，整个过程花了一个月的时间，由于担心以后真的要按照20%卖房所得交税，所以他也不敢通过赠与的方式把东山的房子转到自己名下，只好暂时放弃，重新陷入纠结之中。
想快速卖房：想一星期脱手 买家观望卖不出
因为有其他渠道，考虑到以后还要换一套大房子，市民徐女士上个月底决定把自己位于暨大的一套房改房卖掉，但却发现很难卖到理想的价钱。
“中介每天都打电话来催促，说我的放盘价太高，搞得我心都乱了。”徐女士说，去年时同样的房改房物业，可以大概卖到150万元左右，而考虑到现时市场上有能力的买家不多，所以她把房子的放盘价定为了130~140万元。不过，中介还是说高，有人要求她到120万元。“有的中介根本不熟悉政策，就说现在就要按20%卖房所得征税；有的了解政策，但总是在忽悠。”
徐女士原本希望一个星期内就把房子脱手，不过近一个月过去了，虽然有不少买家因为价格低也来看过她的房子，但是观望态度浓厚，所以都没有成交。“买家都很少一次性付款的，我也只好学会淡定了。”徐女士表示。
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市场分析
换房赶搭末班车
卖一怕有变
新“国五条”公布至今已一个多月，至今广州二手住宅买卖个税征收仍可按照原有计税方式操作，有换房客把握住这50日，将原有物业顺利出售，获取换房的本钱或资格后，再成功购入自己心仪的物业。
数据分析：
换房型购房比例
区达32.3%
据合富置业成交数据统计，3月份天河、海珠、越秀、原荔湾等区域，换房型购房个案比例高达32.3%，而白云、番禺、原芳村、黄埔、花都、萝岗等外围及近郊区域，换房型购房仅占17.2%，数据反映换房型购房需求出现向集聚的现象。进入4月，这一现象持续，4月1~22日区域换房型购房个案比例仍高达27.5%，远高于外围及近郊区域16.5%的换房个案占比。
合富置业市场经理梁燕明表示，近一个多月内成功“卖一”的换房型客户，大多都是担心20%个税细则落地后将对自己换房计划产生变数，因此纷纷赶在这波“末班车行情”当中出售旧居，获取换房的本钱或购房资格，赶搭上“末班车”再“”。为了尽可能缩短交易所需时间，这些换房型客户在“卖一”时基本都要求买家以一次性付款方式购房，甚至“松口”几万元将物业卖给可以一次性付款的买家。接下来“”的情况，有的是为子女选购，有的是楼梯换电梯，更多的是“细屋”换“大屋”，也有极个别个案是住宅换商铺。
合富置业嘉和苑分行主管植安伟表示，近一个多月以来，买家的焦点都集中在“证满五年”且是住房的房源上，若不符合上述条件，连楼都不看了。部分持有证未满五年物业的业主，让价空间有所增加。
中介分析：
迫切入市客户
基本被市场消化
满堂红研究部经理周峰分析，目前迫切入市的客户已基本被市场消化的情况下，二手市场的相对动态调整至少持续1.5个月，4月份的成交量在3月的基础上缩减亦属于正常现象，广州二手楼市势必在两个月内经历“高山”和“波谷”。不过可以看到，近期一些多套房物业的业主，出现了彷徨和出货增多的现象，是一些持有四套以上物业的家庭，由于担心将来房产税的出台，近一年来的放盘量也有所增加。他表示，长远来说持有物业的租金也在下降，建议多套房的业主多关注其他渠道。
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