直播实录：易宪容、郑磊 做客深圳房天下 话地产

两会期间，房价成为各界代表讨论的重点，而房价飙升的重“灾区”深圳更是倍受人们关注，为此房天下、广东房产频道特邀请学术派代表，经济学家易宪容博士，以及开发商代表，泛华地产副总经理郑磊，进行了一场及时而深入的探讨，这是一个地产人与经济学家的对话，也是一场民声与学术的探讨。

时间：2007年3月9日下午

地点：水榭花都麒麟酒店

嘉宾：中国社会科学院金融研究主任  易宪容 博士；
　　　　　泛华地产副总经理　郑磊　先生

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易宪容：1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士；1997年7月进入经济学博士后流动站；1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究；1999年7月曾到台湾做访问研究；从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前在中国社会科学院金融研究工作。曾撰写过众多对中国经济产生重大影响的经济类著作。

郑磊：从事房地产传媒六年，地产行业五年，曾服务过成都、安徽、贵阳、深圳等区域项目，熟知房地产及媒体行业，对中国房地产行业发展有自己独到的认识和理解，现加盟泛华地产任副总经理。

泛华地产：泛华地产隶属原国家建设部直属企业泛华建设集团，凭借着泛华建设集团在建设行业中的规模与，秉承其“为客户创造价值”的核心经营理念，泛华地产正以稳健、迅猛的态势积极发展，2007年将全面推出宝安区的槟城西岸华庭项目和景田的泛华国际项目，据悉，07年泛华地产将立足深圳、拓展周边，拿地计划超过100万平方米。

记者：我们知道现在是两会期间，总理做了一个报告，报告中有关房地产方面他提出了一些政策，您是怎么看的？

易宪容：这次的报告跟往年有一个很大的差别，，房地产内容文字比以往要多，以往就是在经济工作中的某一条里一块讲一下，今年房地产单独成为一部分，它的幅度比较大。这说明了政府对房地产市场未来发展比较重视，这是个方面。第二个方面，这个报告来讲，一方面对我们对我们06年以前的政策做了一个归纳或者总结，更重要来讲对未来房地产市场提出了几个比较新的东西，我曾经概括为三大亮点，就是三个新东西：，要建立一个有中国特色的房地产消费模式。因为以往来讲，大家一直在说我们房地产市场要发展，我们房地产市场可以利用中国现在刚发展的后发，利用中国目前的情况来发展，但是房地产市场消费模式到底是一个什么模式？我早几年一直在强调中国的房地产发展模式或者中国房地产市场还仅仅是学香港的东西，香港是一个小地方，而且香港是一个经济比较发达的地方，财富占有比较多的一个地方，他的房地产市场发展模式是不是适合中国，我在06年初的时候跟一个老总说过，我说你一直推行香港的房地产市场发展，我说这个东西不是好的，因为香港房地产模式，是高房价、高地价、高福利分房的特点，我们慢慢开始学他的东西，但是学了一半，学了一个高房价，高地价，高福利分房没学，所以这次要改变，我们没有一个清晰的房地产市场发展模式，居民住房消费来讲要有一个比较好的消费模式，是如何通过建立住房保障体系，让整个居民的住房消费来讲多层次化、多元化。所以这里头是一个蛮重要的新的观点，过去没有人说过。

第二个新观点来讲，中国的房地产市场历来发展来讲，重点面对绝大部分民众消费的普通商品房。未来的住房市场来讲，不是仅仅针对或者少数居民，或者是仅仅高档住房，重点来讲要面对绝大多数居民，对于这一条来讲，我们在06年国六条和国六条细则有一定的说法，国六条细则大家也知道，重点就是要70%的90平米以下住房，用技术性的约束来调整中国房地产市场结构，我们房地产市场生产更多的以中低端产品为主。但是90平米以下住房70%以上的话，他也可以生产中低档产品，也可以生产为产品，如果我们房地产市场是一个市场的时候，那么这个90平米可以生产大量的高档产品，在这种情况下来讲，我们如果没有一个明确的界定来讲，那么我们房地产市场整个发展模式，它的趋势来讲，或者他们所要达到的目的十分不明确。因为有些者、消费者可以利用你这个90平米住房，过去炒100平米、200平米，现在同样也可以炒作90平米以下的。所以这次明确规定就跟国六条细则做了一个呼应，就是你生产的住房来讲，不是生产高档的产品，而且是面对绝大部分居民普通住房。

第三个新意就是这次谈到了如何遏制房价的快速上涨。大家可能看到早几年政策一直只是在稳定房价的基础上，如何来控制部分地方的房地产固定资产过快，他早几年所谈到的遏制房地产固定资产过快，就谈这样一个角度，但是今年来讲，不仅仅固定资产过快要调整，他里面说了一条，房地产比例要合理，就不仅仅说了这一条，而且说了住房价格要达到一定的水平，这样遏制房价的快速上涨正好是跟前面两个方面呼应。我们改变居民住房消费模式，既然我们生产的房子让绝大多数居民来满足他们的需求，那我们价格就不能太高。

记者：就是要适应我们普通大众的消费。你对我们深圳房地产市场前景有一个什么看法？

易宪容：对。现在还有一个基本的东西，我们现在尽管代表、委员现在说我们住房，还有建设部部长说我们重点面对廉租屋。其实住房保障体系建立来讲，他们把住房保障体系仅定为经济适用房、廉租屋，其实这种说法不太合适。如果我们整个居民，他说面对绝大多数居民，绝大多数居民来讲就是说你都进了住房保障体系、廉租屋、经济适用房，这就出现一个问题，我们大量财政投入才能建立大量的廉租屋，这是根本不可能的。在欧美国家来讲，廉租屋比重，美国只有3%、4%，加拿大不超过6%，廉租屋是一个什么概念呢？他重点是那些老人，退休人员，还有老人家，病残人员，没有工作的人、失业的人，他根本没有能力住贵的房子。让他们拿出10%、20%的比例，比如我在外面租房屋1000元，他们只出100元就可以住廉租屋，这肯定是不好的。根据我们中国的情况，廉租屋也不能超过10%，政府没有那么多能力来做这个事。而且这也会让我们房地产市场又回到过去计划经济时代。经济适用房也不合适，北京说要搞1000万经济适用房，1000万限价房，看起来是很大的，你想想看北京市从经济适用房建到现在，建了1800万平方米，但是他所满足的群体大概也是百分之几，这2000万也是百分之几，如果我们通过廉租屋、经济适用房来满足广大群众需求，这根本不可能。的问题还是刚才讲得如何更多的建商品房，我们这里说的住房保障体系，住房保障体系不仅仅是建廉租屋、经济适用房，关键是如何让我们的住房体系，民众进了市场的时候，比如说我们通过利率优惠的方式，通过税收优惠的方式、住房补贴的方式，比如说一些低收入的民众可以进入房地产市场。我们跟代表那些人说的是不一样的，只有这样才能真正解决我们住房保障问题。我们住房保障体系仅仅建立廉租屋，如果仅仅满足10%的人，还有多少啊？还有70%，这10%的人进入经济适用房，60%的人住在哪里呢？要通过我们商品房解决。我跟代表来讲，他们就谈这个。所以跟他们不一样。住房保障体系就是要让60%的民众能够有一个比如说套住房，我可以利率优惠，我可以通过国家贴息等等方式让他们进入进来，可以税收的优惠，你比如说我住房的契税，我可以免除。有些单位可以通过住房补贴，我们要达到住房保障，可能要从这个层面考量可能会好一些。所以这是我对整个温家宝总理报告的一个理解。

你说深圳的情况，你先把大致的情况告诉我。

房天下：那有请开发商代表郑总向我们大致介绍一下深圳房地产市场的现状。

郑磊：深圳的房价去年增长在都受到了关注，房价我相信也是置业者、市民关心的问题。其实我想说，房价不是发展商说了算，也不是政府说了算，而是市场经济说了算。深圳房价去年几乎每个月，是宝安区、龙岗区每个月按照1000元的增长速度迅猛增长，是宝安区，从去年年初7000元到今年差不多达到1.2万，是5000元的增长，增长率达到30%左右，另外看看龙华，以金地梅陇镇楼盘为例，推出价格7000元，到今年二期估计到1万左右，而房价的终决定因素就是消费群。目前深圳推盘量相继减少，福田几乎都是小盘，罗湖几乎没有盘推出，盐田也是一些住宅，南边是以中信红树湾为首，楼盘价格都在2万左右。现在价格上升就是深圳的形势，未来还涨不涨，总理也说了一句话，要抑制房价增长速度，我相信深圳政府也会想办法让房价增长慢一点，但是不代表房价不上涨，只是上涨多少的问题。作为开发商，作为泛华地产，今年有两个项目推出，我是这样认为的，价格已经不是人们购房与否的终决定因素，终决定因素是你对这个价格的理解。

房天下：我想补充一下政府方面的举措，近深圳在土地出让上做了一些调整，比如土地拍卖有现在的捆绑式土地拍卖，15%政策性住房要求，但是像去年推出了一些这样的土地，但是都流拍了。我想听一下易老师的看法？

易宪容：我大概可以讲讲深圳的情况，，深圳房地产市场还基本上是一个市场，还不是一个居民消费市场。从深圳很多产品来讲，为什么价格上升这么快，很简单，如果成为一个消费品市场的时候，消费的需求不可能会翻番的上涨或者突然上涨，是住房问题，住房消费模式上涨肯定是很慢的，价格为什么会快速上涨？关键是一个品市场的问题。大家也知道，我一直有一个基本观点，如果我们中国的房地产市场或者深圳房地产市场是一个品市场，然后政府在稳定房价的情况下，那就有一个什么情况呢？这个者一定会想到一个很简单的问题，这个市场肯定是无风险、高的市场，对吧？作为一个无风险、高的市场，这些者他就千方百计从银行、各方面把钱借过来进入这个市场，大家进来的时候，预期这个房价会上涨，很快，大量者进来的时候他的预期就越来越高，价格快速上涨就越来越快。所以来讲，首先要看到深圳房地产市场目前是一个品市场，而且深圳这个品市场大家可能也知道，2006年香港人就买了2万套。品市场并不在于你多少人进入这个市场，比如说仅仅是50万人者，你开始只要有5000个人把价格推高，一下子你就把价格推上去，就是说我买了以后，别的者看价格还会上涨，又会推高。所以深圳的价格在2005年开始为什么上涨过快呢，我一直说深圳居民进入房地产市场是一个很重要的因素。当地居民借助香港居民的趋势也迅速进入品市场。这是一个方面。这是我基本的一个小判断。价格上涨很快的，有些地方一年上涨50%，有些上涨了一倍以上。这个数据我也是知道的。

第二个事情，土地永远不是问题。你不要说我这个关内土地没有了，然后来讲我房价升起来，关内土地少了，你看土地需求程度比不比香港需求程度高？肯定不会比的。还有土地需求程度比不比东京的高，不会的。为什么呢？土地什么样呢？土地永远是固定的，他是一个属地效应问题。这有几个方面：，在关内土地如何效益提高。第二，如果城镇要发展，公共交通延伸的问题。深圳别看你现在缺土地，公共交通延伸这么多地方，那么多土地就出来了。你看香港四通八达的，一内全部都到了。我们公共交通来讲，深圳公共交通如果达到香港那个程度，所以深圳土地都是可以做很多房子的土地，公共交通也是，肯定也不需要一个。而且深圳的公共交通建设来讲，肯定比香港容易得多，人家跨海什么的，所以土地不是根本问题。而且我们城镇的聚集，我们不要站在一个固定的地方说好，我们城市的变化，我也可以无限延伸到周边，只要你深圳不够的时候，你还可以把其他地方并进来，这不是一个问题。问题就是你土地的效应，如何理解城市发展。比如说，深圳现有情况下都做很高层了，我可以住3000万，肯定没有一点问题。你把公共交通延伸过去，3000万人口有什么问题。所以现在有一种说法，关内土地没有了，你的房子怎么样。这不是关键。只不过他有一个地区差，关内贵一点，其他地方一点，只是有一个差异，并不是说深圳没有地方可做房子了，这是我的一个理解。

第三个事情，深圳政府其实这几年来讲还是比其他地方走得比较前，而且有些政策也比较好。国六条以后，别的政府没有定，他早推出细则了。因为深圳来讲，他的经济发展跟其他地方不一样，他现在不是靠房地产来作为一个主导产业，他主要靠高科技产业，因为这几年他的产业转型，产业结构变化来讲比其他地方要快得多，要好得多。在这种情况下，深圳财政等等不会通过房地产卖地来获得更多，这种观念肯定比过去要好得多了。所以深圳房地产肯定会发展，但是深圳政府不会把它作为主要的一个产业来做。而且深圳的产业在推移的过程中，产业在发展过程中，如果你房价快速上涨，压低了深圳整个竞争力，为什么？你进了这个城市，好多人就不到这里来了。

还有一个你刚才讲到土地捆绑政策，这个政策应该跟深圳来讲作为一个创新也是一个比较好的事情，每一个楼盘都要有一部分，高档、中档、低档产品，为什么这个政策好呢？就是说把你整个深圳的社会不能人为的把它隔离，因为我们社会来讲，我们刚刚发展的时候，人们隔离的时候，你不觉得有太大问题。因为现在还是蛮大的一个差距。但是真正等社会发展到一定程度，人们隔离以后，就会出现一个一个贫民窟，而且这些贫民窟就是一个个炸弹，一个一个问题，深圳政府就比别人想得前面一点，居民在大家影响下一起富起来，社区一起来改变，比如说30%给政策性住房，低档民众进来，他也会通过好的人影响带动向前。即使土地流拍，我认为深圳政府一定要坚持这个理念。深圳政府要想到一条，过去二十几年快速发展的这么快，走得这么好，你想想20、30年后深圳是一个什么情况，深圳没有一个领导会想得清楚，你要是如果能够比别的超前很多的时候，你有一个意识的时候，你就为今后发展提供了一系列基础。而且这个基础不是一年、两年五年可以改变的，不是一个命令可以改变的。到时候社区文化、城市文化是不可以改变的。深圳市来讲，现在的问题就是如何把香港居民购房严格限制，不能让他们来这里购买太多。还有这块来讲，政府要有一个比较好的政策，你比例可以优先，比如你比例可以15%左右，不超过20%，一定要限制一定的比例，这样市场化就比较健康。如果真正大家都是品，都把房地产市场作为一个品的时候你可能就面临一个问题，就容易让自己带来一个被动。

郑磊：其实我觉得境外比例是需要政府进行控制的，但是对我们深圳这个城市，我相信深圳跟香港还是有很多区别的。深圳很年轻，20多年的城市，移民很多，整个深圳人口2000多万，很多人关心深圳的房价，其实作为开发商这边，我们想得多的是当把这个地拿到后我们做什么，做完后我们卖给谁。其实很多人以为我们是考虑房价卖多高，其实这不重要，因为这个房价一定不是我们说了算，而是我们身边很多消费者或者市场来决定的，我们要做的就是考虑业主需要什么，如何建设好我们的社区，让业主开心满意的住到我们这个社区里。所以近我们和富通等公司在做一件事情，就是想把社区做好，还有一个很核心的问题，是要把楼盘做成一个个精品，有责任的去做，我们要让业主住进来安全，很多人知道宝安是很乱的，但是我相信在那个时候，我们区域置业者会觉得很安全、放心、满意。为什么呢？我们一直在和政府商量，作为开发商我们希望出资出力把整个治安做好，让业主安心住在里面，很多人认为这条街是市政工程道路，与楼盘无关、与开发商无关、与小区业主无关，实际上这又错了，我们正与政府协商一同将的街道做成风情街，不浪费一寸土地，我们把路做得更漂亮了，让置业者下班后、吃完饭后可以在这里散步。很多人说我们做好它是为了房价，从另外一个角度来讲，这个房价并不是开发商说了算，而是市场决定的。我们拿地的时候肯定会估算成本多少，能不能赚钱，其实这都是外面人看发展商的问题态度，我们自己内心考虑的更多的是拿了地后首先要对得起这块地，把这个地做成精品，对贡献出价值。从另外一个角度，希望大家包括易老师关注我们现在开发的两个楼盘，一个是宝安区楼盘，另外一个是景田的楼盘，都是很稀缺的，为什么稀缺呢？我们户型都是小户型，而产品品质将会给置业者带来一个很大的。我说这么多。

易宪容：这里有这样一个问题，从你这个说法我就想到一个事，我们中国的土地批发或者土地拍卖的时候，跟香港、发达国家就有一个很大的差别，国外的土地或者拍卖出去，你就规定了房地产企业生产什么产品，不是你房地产企业想做什么就做什么的，比如在香港你要改的话，就要补钱，要补差价的，不能规定我在生产中档楼盘，你要改高档楼盘，没有关系，你要得到批准，第二你要补钱。不是说批评你，为什么说我们现在土地批发由房地产企业作主呢，这里面就跟我们土地批发政策有一个很大的差异。这方面来讲，2005年的时候我一直提出我们土地拍卖等等，生产什么产品，一定在你拍卖书里头注明的清清楚楚，你开发企业觉得能接受就拍卖过来，不接受就不做。就跟你刚才讲的捆绑式，因为土地是政府垄断、政府控制，政府按照市场需求来进行。这是我想到的。我们土地拍卖，土地政策这方面要调整，深圳市政府也可以对这方面动一些脑筋，这应该是比较容易做的事情。比如我这个老板，不仅捆绑政策性这块，我还捆绑什么呢，我要告诉这个地方要发展成什么区，我生产什么类型的房子，价格我肯定不会规定，但是我要规定你是一个什么样的房子，让你开发企业去选。

郑磊：易老师说得很对，土地拿给发展商，产品已经圈在里面了，但是说的是圈在我里面和外面的市政工程，政府想把这条路修成什么样的，希望政府能让开发商参与讨论与建设，因为我们考虑的更多的就是如何让这条路更人性化，让置业者住得更舒服，而这也不是我一家发展商说了算，而是我身边发展商说了算。如果我们自己把自己门前路做好了，各做各的，不如大家一起策划规划，让置业者一进到这条路就有进家的感觉，这是我们公司这几年可能也会延伸下去的精髓。对我们公司来说，在深圳是一个刚刚起步的企业，但是我们工程这块已经有十几年经验，包括西部通道、市民、深圳大剧院改造的局部工程都是我们做的，现在我们终于有了自己的土地，我们一定要把工程质量、品牌意识做出来，我们要于民，而且公司会不断加大房地产业务的发展，立志要做一些有精髓、有，做一些流传百世的艺术精品。其实这两个话不矛盾。

易宪容：还有一个问题，你说土地外面的路等等，但是这个成本谁来承担？如果这个成本住房消费者来承担的时候，你其实就成了一个，政府该做的事，你去做了。本来是政府该做的，消费者不用承担责任。我不知道你们的情况怎么样，但是我接着你的说法来提出的问题。

第二，房价问题，其实房价问题核心的不是谁来决定的问题。核心的是我们这个市场到底是一个什么市场，如果定位成者市场，大家都可以做，价格就永远无止尽，用金融，房价永远会高估。如果定为消费品市场，那就是你说的消费者来决定价格，他就比较清楚了。因为我套房子，我一套房子够住了，肯定不买两套，否则我的成本增加很多。这个情况是不一样的。所以我们现在问题是，住房价格的问题来讲有两大事情，大事情，我们住房的统计指标体系，还有我们房价到底什么情况下。我们统计出来宝安升了10%，福田升了80%，其实实际情况还不是这样，民众感觉这个价格更高。其实住房价格统计体系一个很大的问题，我们现在重点是一手房平均价格，你想想看一手房平均价格不通过楼盘，不通过东西，再来比较价格。比如说西丽很多楼盘出来了，他可能5000元，今天你香蜜湖楼盘比较多了，这里5万，你这个价格上涨多少，这个根本不一样嘛。所以其实来讲，我们现在房价的变化，房价到底什么，还是信息面临很多问题。

第三，住房价格问题还是我们如何来定位这个市场，定位成品市场还是定位成消费品市场。总理的报告讲得很清楚，我们未来住房市场是面对绝大多数民众普通商品房，所以你们今后这个企业，我不知道我对不对，你要知道我们未来房地产生产面对什么呢？面对三化，工业化、产业化、标准化。为什么呢？因为面积等等差不多大，然后你通过产业的方式，大规模生产的方式降低你的成本，让你的销量上去。如果你把这个做好了，同样是企业钱的一件事。你看上，前十名的企业全是大众化产品，没有说哪一个品产品会前十，微软，我们大家都用这个软件。沃尔玛，它的产品在美国是的产品。宜家家具，在欧洲是的家具店，为什么呢？他们都是通过规模化生产方式。所以我们未来房地产市场发展来讲，其实这个变化来讲你要动脑筋，现在有能力或者说得很远，能有能力现在做一些工厂化的。

郑磊：易老师说得话意思就是：要么不做，要做就做到前十，我们希望做到前十名的时候再请你做嘉宾探讨房地产行业的发展。

记者：房地产大形势下，你给深圳置业者有什么建议。

易宪容：深圳政府还是比较关注这个市场，深圳居民财富比其他地方还好一些，比例还比较高，如果做，还没有限定的情况下，一定是先地点，你不要说价格不重要，地点决定你的价值。今后未来时间是涨是跌，地点、地点还是地点，如果作为者的时候。那么作为居民消费的时候，你去选什么呢？个价格，第二，未来交通程度。可能现在那里没有公共交通，现在很，过一段时间公共交通到了后，就上涨了。比如我住的房子那个时候3000多元一平米，很，那个时候没有公共交通。现在公共交通到我门口了，价格就升上去了。所以消费者来讲，你们一定要把这种因素考虑清楚。

记者：就是把自己定位摆清楚，是还是消费。

易宪容：这样就可以根据自己经济情况选择一个合适的。因为住房毕竟是一个大事，大家一定要选择一个合适的。

房天下：易老师，这里有一些房天下友的提问，有一个说到去年因为听了易教授的言论，才没有买房，他们后悔没有听潘石屹、任志强的观点。你怎么看去年你的观点对消费者的影响？

易宪容：这个问题一点都不尖锐。一个消费者，作为一个社会人来说，连自己的行为都不敢承担责任，我说这个人一无是处，你买房子要听我的话，我从来没有告诉谁买房子还是不买房子。买房子一定是根据自己的经济实力、经济情况，还有你当时整个情况来判断自己买还是不买。

第二条，我从来没有告诉任何一个群众，你要买房子或者不买房子。如果这个消费者或者这个网友因为我说了告诉你们房地产市场是一个什么情况，我只是分析房地产情况，然后有这样一个情况，你不去买房子而去怪我，我说他这辈子肯定一事无成。你买不买房子跟我有什么关系。大家如果记得，我在01年的时候就写了一篇文章，我写经济评论只是说明一个基本的东西。我们社会信息那么多，资讯那么多，我只是通过自己专业知识、通过自己分析给民众一个可以思考的空间，可以选择的空间。我就是做这一点点。这个东西是不是对你有用还是没用，这是你自己的事情。那些人来讲，我知道并不是网民来写这个话，他们根本不会写这个话，而是有些人为了攻击我然后写这个东西。

房天下：近经济学家吴敬琏说了解决住房根本办法是提高收入，你有什么评价？

易宪容：这个说法不太适合中国情况。因为很简单，条，收入水平有这么容易来提高吗？假定就容易提高，其实这是不可能。你让你有能力提到1.5万，可能吗？根本不可能。第二条，假定可能性。你能提高到1.5万，他也可以提高，人提高的时候，房价怎么样，房价又上了，你还是跟不上。所以来讲，他这种说法来讲根本不适用于中国的情况，也不适合的情况。因为我在香港的时候，我那个时候跟香港市民交流，有一个香港市民告诉我，他说易教授，香港房子怎么样呢，我那个时候有5万块的时候，我去买房，但是我做按揭要20万，等我有20万的时候，按揭要100万，等我有100万的时候，按揭要300万。收入水平永远跟不上过高房价上涨。办法就是我们住房解决问题，，如何通过一个好的住房保障体系。第二，我们调整我们房地产市场政策，让我们房地产市场真正中低收入民众有能力购房。而且美国住房法他的一个基本宗旨就写得清清楚楚，什么呢？美国住房产品就是生产民众安全、舒适，有支付能力的产品，这是美国住房法的一个宗旨，人家条就讲得清清楚楚。如果我们中国有一个法律来规定的时候，那么我们房地产市场就好了。为什么呢？法律规定后，其他市场就围绕这个来做。

房天下：我这里有一些是非问题，您是作为学者，郑总作为开发商，你们两个各自填写一下，看你们俩答案会不会有哪些相同还是不同？

易宪容：这些问题我是不能谈是还是否，我只能谈几个问题。

郑磊：这里有七个问题，，是否每个人都应该有自己的住房？第二，是否支持限价房的推出？第三房地产市场是否应该完全市场化。第四，是否支持合作建房？第五，是否希望房价下跌？第六，房价过高根源是否在政府？第七，是否支持手段干预楼市？

易宪容：这些问题不是太重要，只要一个问题解决了，其他问题都解决了。你们谁来回答一下。就你来回答，没有关系的。

观众：应该是增加住房供应。

易宪容：那不对的，还有谁说一下？

观众：政府应该适当干预一下。

观众：应该是经济发展、公共建设跟上就可以了。

观众：我觉得市场到底是一个品市场还是消费品市场。

易宪容：你讲对一大半，还有一大半，其他人都错了。美国宪法写得清清楚楚，生产的产品就要绝大多数民众住上舒适、安全、有支付能力的产品。美国资本主义社会都能这样做，中国社会主义土地是公有制可不可以这样做？如果这样做后，这些问题有意义吗？没有一个有意义。个问题，每个人是不是应该自己持有住房？这个不是太重要的。他们说我们住房持有率82%，他们是怎么出来的？比如深圳，住房持有率可以算到90%，为什么呢？我们现在常住人口除面积就是住房拥有率。深圳流动人口，比如常住人口500万，流动人口1700万，1200万剔除在外。这个问题有意义吗？没有意义。重要的是我们每一个民众通过不同方式有一个居住的条件。住房保障体系可以是廉租屋，也可以是经济适用房，还可以自己买房。第二个问题，限价房。限价房更不需要答了。为什么呢？我前面讲了，如果我们住房体系是一个真正是满足绝大多数民众都可以购买的住房的时候，你要限价吗？根本不用限价。各人各得其所。第三，还有房地产市场是不是应该市场化？这个也不需要说，为什么呢？因为讲得很清楚，我们政府在市场经济中应该做什么。政府在住房体系里该做得就是如何制定房地产市场规则，如何让这个土地供应来保障你的产品是面对谁。来制定规则，让你城市规划如何面对谁，就是这些东西，其他东西不用管的，稳定价格不是他管的事。政府在房地产市场行使什么职能，该做的事情做好，不该做的就不要做。第三，合作建房。我不太同意这个东西。为什么呢？如果我们有一个好的房地产保障体系，这就不需要合作建房，因为自己建越建越贵，不符合经济效益。还有房价问题，前面也说过了。所以这些问题我不能答是还是非，一定要解释道理。你给我七个题目，我可以讲。这七个题目我可以讲。所以来讲，一答一是一非以后就会出现你刚才提的问题，什么问题啊，我说的话以后我要不要买房，如果我买贵了，是因为你告诉我要买房。没有买了，房价上涨了，又埋怨说听了我的话。市场经济，作为一个有专业知识的人，你只能把专业知识告诉大众，把专业知识转化为通俗的东西。

郑磊：房产是一个朝阳行业，房价上涨还是跌是一个敏感的话题，但是从你谈话中有几个关键词值得探讨，就是系统化、生产化、产业链等等。我相信中国的房地产一定是良性的增长，它是随着GDP的增长有一定关系的，原来GDP增长跟房价增长距离拉开了，但是随着消费者的理智和政府的一些政策措施，整个GDP增长和房价增长我相信一定会呈一个比例，不知道易老师赞同吗？因为去年深圳GDP增长是很高的。

易宪容：房价上涨如果能够跟居民收入水平或者GDP，跟他的可支配收入，可支配收入高于房价增长，你那个房价增长就没有问题了，比如说我可支配收入来讲增长20%，房价上涨10%，那么你就一直可以上涨上去，没有问题。为什么？居民收入有能力支付。如果房价上涨30%，居民收入上涨7%或者10%，那么你这个房价就偏高了。所以这个东西还真是这样，你讲得对。

观众：GDP增长了，钱是到老板口袋了，而不是到打工仔口袋里。

易宪容：所以不是GDP增长，是居民可支配收入增长，居民可支配收入增长幅度高于房地产增长就没有问题。

郑磊：志纲接受媒体采访时说过由于GDP增长带来的一系列生活的变化：当GDP1000美金的时候，人们考虑的多为吃行，他可以到处旅游就像现在的大学生一样；当GDP到5000美金的时候，你多考虑吃住行，要考虑买房了；当GDP到1万美金，就叫做吃住娱，吃还是没变，住可能是随着收入增长，住房环境改变，娱就包括更多，吃、住代表的更多的是一种生活，一种观点，以及生活的想法，为让自己品位更高的生活而去娱，包括吃、住、行都涵盖在里面。

易宪容：刚才他讲得很对，GDP增长是跟美国的体制。美国什么体制呢？个人收入有一个法律明确界定在那里，但是中国的情况不一样。中国现在政府税收增长百分之二十多，个人增长百分之几，企业增长可能更快。如果这样的情况增长，你就有一个很大的区别，很多财富流入到政府、企业，所以我们一定要有一个好的法律保障GDP，让我们居民也分享。

房天下：去年江西省戴省长给市长下军令状，让中低收入人均买起房，近广州市长又说中小户型会，您怎么看这个事情？

易宪容：广州市长说让房价降下来，他说明了一个很实质性的问题，，中国的房地产市场完全是一个政策市，就政府能够控制的市场。房地产市场通过政策来调整，他有能力。这是。第二，他也看到了房地产市场我们目前民众所对市场的困境，困惑、而且对民生的影响。所以如果不能通过他的政策调整，有可能把房地产市场一个经济问题转化为政治问题，所以他又通过这种方式让他不转换，所以他这种说法我觉得跟我们房地产市场特点是有关系的。而且我相信他们能够有能力这样做，未来广州房地产市场会得到一个好调整，只要政策好好做一个规范，还是没有问题的。

房天下：时间不早了，谢谢易博士、谢谢郑总今天给我们带来了许多精彩的观点，也谢谢大家的参与！