"新国五条"引争议 二手房交易征20%个税被误读?
深圳商报2013/03/07 09:07
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楼市调控“新国五条”出台后，房地产市场一片风声鹤唳，深圳二手房市场成交量短期快速上升。但是，由于深圳配套细则尚未出台，业内对于新政焦点“按转让所得的20%计征个税”影响大小众说纷纭，争议不小。
“现在无论买家还是业主，都仓促成交，恐慌入市。其实我认为新政并非洪水猛兽。”昨日，深圳资深二手房律师张茂荣对深圳商报记者说，“新国五条”中被认为严厉的一条：按房产转让所得征收20%个税，被媒体和公众严重误读，甚至可能是中介营销噱头。
不过，更多业内人士表示，20%个税虽然无新意，但影响大小关键是看深圳政府的态度，如果严格按照20%征税执行，那么深圳二手房市场将毫无疑问进入“冰河期”。
争议1：原值是否等于登记价？
据了解，目前深圳对于房产转让个税征收实行“双轨制”：一种是核实征收，即（计税价格－房产原值－转让过程合理费用）×20%；第二种是核定征收，即按评估价征收，普通住宅1%，非普通住宅1.5%，拍卖房3%。
在二手房实际交易过程中，选择上述第二种方式即按评估价过户征1%个税，占了绝大多数。既是因为这样计算，税费更低；也是由于交易双方瞒报真实成交价，从而税务部门也就无法计算“转让所得”的差额。
“新国五条”中关于二手房交易税费如此表述：“税务、住房城乡建设部门要密切，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”
其中，对于上述表述“房屋原值”是怎么界定，深圳业内看法不一。
深圳二手房律师团律师张茂荣认为，“原值”是指一手业主从开发商手里买房的原始价格。如果一套房已经被交易多次，那么将无法核实原值。
但是，也有中介人士认为，“原值”是指房产证上的登记价格。譬如，张三从开发商手里买房价格是50万元，多年后以100万元卖给李四，政府评估价是70万元，那么体现在李四房产证的登记价格将是70万元；当李四再以120万元把房子卖给五，政府评估价是110万，那么五应该缴多少个税？
争议就在于：如果原值是50万元，那么五转让房产所得将高达110-50=60万元，个税是12万元（60×20%）；如果原值是现在的登记价70万，那么差额只有110-70=40万，个税是8万元（40×20%）。
美联物业福田区总经理梁文辉分析，由于目前市场上90%二手房源都已经交易多次，因此，登记价和实际市场价相差不会很多。新政对于这类房源影响不大。反而是多年没交易过的二手房吃亏，因为原值很低，譬如福田豪宅水榭花都(小区网论坛)，开发商开盘只有8000元/㎡，但目前市场价近10万/㎡，价差过大，税费将惊人。
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争议2：按评估价核定征税会否取消？
“关键看深圳政府态度。”港置地产区域副总经理詹善麟表示，如果深圳严格执行“新国五条”中的征收20%个税，相当于废除了按照评估价1%过户，那么对市场影响将十分严重。
张茂荣则肯定地认为，深圳二手房交易按评估价征税不会被取消。因为新政中，“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”，这一表述表明，深圳2011年7月11日以来实施的核定价（评估价）征税政策，和新政并不矛盾。
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争议3：转让所得是否难以核实？
张茂荣认为，按照核实征收，并没有可操作性，因此，20%个税将难以落实。“一方面，很多时候真实的交易价格无从得知，另一方面，房产被交易多次后，原值也无法核实，所以一刀切核实征收20%个税不具备可能性。”
不过，记者采访了众多业内人士均表示，如果深圳强制执行20%个税征收，要查清楚房产实际交易价，也易如反掌。
“可以查购房者的银行贷款合同，也可以到中介地铺查，十分简单。就看政府的态度了。”詹善麟说。
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