深圳房价差异化特征将持续 房价走势增添变数
深圳新闻网2013/02/25 08:52
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新“国五条”对楼市的影响正在发酵。业内人士近日接受深圳商报记者采访时认为，新“国五条”的核心在于控制房价非理性上涨，后期配套政策和细化措施或将陆续出台，房价走势增添变数，对房价后市持谨慎观点者增多，少数甚至“改口”。
少数改变立场
新“国五条”出台，少数改变了对房价走势的看法。
华远地产董事长任志强看到此新闻时在微博发出一声长叹。去年大部分时间，任志强一直坚持3月论，他认为：2012年土地一直呈负增长状态，将导致供求关系紧张，终的结果是今年3月房价上涨。但19日其微博突然改口：“别涨了！”，让大量网友大呼“不习惯”。但任志强并未说明更多原因。
更多的业内人士持谨慎态度。深圳中原地产副总经理贺晓丽上周五接受记者采访时表示，之前预测深圳今年房价小幅上涨一成左右的观点并没有因此改变，新“国五条”对近期日渐趋热的楼市适时起到警示和稳定预期的效果，而未来随着市场的变化，深圳楼市将随时面临限购限价升级、差别化信贷和征收房产税等“组合拳”的出台，对于后市持谨慎态度。
“‘新国五条’增添了房价后期走势的不确定性，”深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁上周五对记者说，“如果不考虑新政策因素，今年深圳房价将有10%以上的涨幅。但是宏观调控和财政政策已经发生了微调，影响房价因素增多。综合来看，今年深圳房价下跌几率很低，保持稳定是大概率事件。”
英联不动产董事长郭建波是典型“看跌派”，新“国五条”坚定了其立场，他认为一线城市房价将在3月出现拐点。深圳今年新房供应创新高，而需求将萎缩，供求关系倒挂也不支撑深圳房价上涨。
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深圳房价差异化特征将持续
深圳规土委统计数据显示，2012年深圳新房住宅成交均价为1.89万元/平方米，同比微跌0.5%。2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0%。这是深圳楼市有统计数据的历史以来惟一一次“两连跌”。
对于去年深圳房价“微跌”，市民并非“感同身受”。居住在南山后海的网友“叹房价”称，后海的房价从去年2月份开始就没跌过，普遍在4万元/平方米以上，听说前海马上要出现单价在7万元/平方米以上的房子。
对于市民感觉房价“明降暗升”，深圳《2012年深圳房地产统计分析报告》认为，尽管下半年深圳房价触底回升，但新房成交以“刚需产品”为主导，导致新房成交均价同比继续下跌。而且供应结构上，原特区外区域的成交持续活跃，一定程度上“稀释”了高房价。
各区房价对比显示，深圳六大区中，福田、罗湖、宝安、盐田同比均上涨，仅南山、龙岗同比下跌。其中龙岗区同比下跌4.3%，均价降至1.4万元/平方米，成为拉低全市房价的主力。南山房价则在跌2.3%之后仍以3.44万元/平方米的均价高居各区榜首。
贺晓丽认为，这种结构性因素在今年的深圳楼市仍然存在，刚需仍将占据市场成交比例的七成以上，低价位楼盘仍大量集中在龙岗、宝安，或将在一定程度上拉低总计均价。
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关键在于政策“后手棋”
新“国五条”出台第二天，深圳市规划国土委随即做出回应，称今年我市将按照国务院的决策部署，继续贯彻执行国家房地产宏观调控政策，按照保持房价基本稳定原则，结合本市实际，尽快研究制定我市年度新建商品住房价格控制目标，抑制投机性需求，增加普通商品房供给，确保房地产宏观调控各项目标的实现，促进我市房地产市场健康平稳发展。
业内人士表示，房价走势关键在于后期配套政策和细化举措。
长江证券房地产行业分析师刘俊认为，对于“国五条”的解读，市场存在一定的分歧，有认为“国五条”并无新意，力度不如之前的传言。但“国五条”本身作为指导性意见，后面很有可能紧接部署具体细则，可能的想象空间在于“差别化住宅信贷”和“严格执行限购”，提高二套房贷首付比例并无可能，同时也有提高限购门槛的空间，“房产税扩围”也具有一定的想象空间，因此市场很难乐观起来。
爱建证券房地产行业分析师左红英表示，新“国五条”虽然低于市场预期，但措辞中伏笔众多，更严的调控一触即发，具体影响仍须待各部委和地方细则出来之后再作评论。
在宋丁看来，新“国五条”本身的影响有限，但后期可能出台“下拉式菜单”的配套政策，届时政策的“杀伤力”才会真正体现，时间点可能在二季度。
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