今日话题130期：深圳今年房价或涨15% 年初买房准赚?
房天下-今日话题2013/01/09 12:02
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编者按：1月8日，中原地产预测2013年深圳一手房价将涨10-15%。在同天举行的“中国地产新视角高峰论坛”上，无论是金融巴曙松，还是地产大腕任志强等，对2013年楼市均持乐观，是资金层面，开发商普遍预期好于2012年。“调控政策不会大变。估计今天不会大变，过一段时间也不会大变。”地产大嘴任志强8日在“2013中国地产新视角高峰论坛”上给出判断即是如此。另外，他还认为2013年楼市总体是平稳增长、价格稳中有升、区域分化加剧。
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中原地产：深圳今年房价或涨15%
在昨日举行的深圳中原2013媒体交流会上，针对2013年市场，深圳中原地产总经理郑叔伦预测，一手住宅市场成交量将与2012年持平，成交面积约370万平米，保守估计均价上涨10-15%，稳居2万/平方米以上；二手住宅市场成交量将略涨5%左右，面积达到500万平米，均价将创历史新高，按中原领先指数计算，将上涨10%；而工商物业成交也将反弹，面积或上涨10%，均价将于2012年持平。
回顾2012深圳楼市：“先抑后仰”房价保持稳定
中原地产认为，在2012年中，深圳楼市成交“先抑后仰”，一二手住宅成交量在下半年均有大幅增长，但仍未恢复2009年的水平，房价也基本保持稳定。
据深圳中原统计，2012年深圳全市推售一手住宅377.59万平米，同比增加28.21%；成交367万平米，同比增加34.93%，也高于2010年水平。
一手住宅推售与成交量均有较大幅增长，深圳楼市经历了2012年的“先抑后仰”，在年底时升至新高点。尽管如此，去年成交量与2009年的650万平米相比，仍有较大差距，旺市仍未真正出现。
价格方面，2012年全市一手住宅成交均价18906元/平米，同比小幅下跌0.43%，但12月全市成交均价18173元，较去年12月同比上涨13.57%。
深圳中原二级市场董事总经理认为，一手住宅均价值没有太大变化，说明调控取得了一定的成效。但自2月中旬以来，央行两次降存准、两次降息，市场预期快速转向，随之而来的即是楼市全面回暖，在一定成交量的积极支撑下，价格出现稳定上升到态势，全市均价基本上恢复到2010年底的水平。
受2011年评估价过户政策严重影响的深圳二手住宅市场，去年也走上了“稳步复苏”的道路。全年成交住宅481万平方米，同比小幅下降7.2%，受上半年市场影响，成交仅多过处于市场谷的2008年。全年二手住宅成交均价22827元/平方米，同比去年微降1%。房价同样经历了“先抑后扬”，3月开始持续向上攀升。
值得注意到是，在去年之前，上下半年成交量均相差不大，但2011年受7.11评估价过户影响，全年成交呈现出鲜明的“上下半场”，下半年成交，这一形势又延续至2012年上半年。而下半年月均成交达6148套，同比2011年下半年大幅增加140%，仍不及2011年上半年。
深圳中原地产认为，2012年上半年，深圳二手住宅市场完成筑底，下半年开始复苏。从3月开始，刚性需求持续释放，上半年走出低迷。8月达到全年峰值，“金九银十”等季节性因素被政策冲淡，下半年维持稳定的成交量，未出现大幅反弹的局面。金九银十不仅不算火热，相反环比还出现跌幅。
在商用物业市场，2012年的变数是存量非住宅按评估价征税政策。这一政策对二手商用市场造成巨大影响，中原地产深圳工商铺部经理何世胜认为，短期内该影响仍将持续，但会逐步减弱。
去年二手写字楼成交18万平米，下降43.75%，为2005年以来。该政策出台前的9月份，形成物业集中过户的局面，全月成交量达7.28万平米，占全年4成。自10月1日该政策正式实行开始，月均成交至不足5000平米，10月点，4300平米。
与写字楼市场相似，二手商业物业全年成交54万平方米，同比下降19.4%。9月单月就成交近20万平米，而10月仅0.48万平米，对比悬殊。
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业内：房价并非降才合理 每年涨5%到6%算合理
业内人士认为，房价每年涨5%-6%算合理，今年调控不会放松。
昨天，由广东省地产商会等主办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店举行。国家住建部政策研究主任秦虹和财政部财政科学研究所所长贾康等学者，与富力董事长李思廉、招商地产副总经理胡建新等房地产行业大佬及精英共同展望2013年楼市。
一直以来，宏观经济的走势与房地产市场关系密切。贾康对2013年宏观经济的判断较为乐观。他认为，2012年宏观经济增速应该实现了7.7%的增长，触底回升，整个经济已经处在回暖过程中。“既然如此我们可以判断，2013年宏观指标相当好看。”
去年5月以来，楼市一直处在回暖之中，不仅成交量持续上涨，房价也出现微升。不过，结合目前的市场来看，一线城市原来房价压力比较大的城市，现在出现需求上升，市场分化的格局仍然持续，一些库存量比较大的地区，目前还处在消化库存的阶段。在秦虹看来，从短期来看，2013年可能仍然不会放松调控的力度，并且越是需求量增长快的地方，越是房地产增长快的地方，调控尤其要严格。
秦虹还指出，今年房地产应该保持谨慎的乐观，防止整个行业出现非理性。同时，她还认为，过去十年，无论大中小城市都是量价齐涨的格局，但未来十年，市场将迎来分化，不同的地方涨跌不一。
在房地产的各项指标中，楼价一直是受民生关注的热点。在论坛上，全联房地产商会名誉会长聂梅生对“合理房价就要”的观点进行了批判。她认为，合理房价应该和人均收入、经济增长挂钩。“过去好像只有降房价才是合理房价，我觉得应该回归本位。”她还结合过去三年宏观调控的数据，指出房价和GDP、人均收入的增长已经保持一定的比例。“换句话说每年涨5%-6%就可以，不然支付力不够，又形成了问题。”
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观点
任志强：供需关系失衡 2013年房价或将稳中有升
在8日举行的“中国地产新视角高峰论坛”上，华远地产董事长任志强表示，今年房地产价格将出现稳中有升的态势。其理由在于供需关系的失衡，且对于供应端的低迷，目前尚看不到有所改变的迹象。
任志强表示，今年的房地产调控政策基调不会有大的改变，加之城镇化概念的推进，将带来较大的市场需求，并推动整个房地产市场保持上行。但与此同时，市场供应仍然不足。
任志强认为，在市场需求端，尽管和投机需求受到抑制，刚性需求还是有持续增长的可能，并导致总体需求略有增长。因此，今年的房地产消费情况可能更加火爆。
任志强表示，由于宏观经济已经出现回升，因此未来的经济政策不会太放松，且有可能因为通胀而趋于收缩，这进而会影响到房地产市场的供应。两者共同作用的结果会导致今年的房地产市场成交量呈现正增长，价格出现稳中有升的态势。
聂梅生（全联房地产商会名誉会长）
房价2013年不可能大涨
在去年，华远地产(华远九都汇)董事长任志强抛出“明年（指2013年）3月楼价大涨”论，引发了业界不小的关注。对此，全联房地产商会名誉会长聂梅生认为，2013年不可能出现楼价大涨。主要原因在于：首先，楼市保持目前的稳定发展，是来之不易的结果。此外，从十八大和经济工作会议之后不断放出的信号是加强房地产调控，只要一动一涨一定会有更大的动作，储备库里有很多的弹药，所以不可能出现大涨。
顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）
2013年会更注重差别化调控
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在论坛上指出，根据目前的市场情况，一二线城市总体来说热得快，房价开始涨，但是三四线城市面临着消化困难的问题。所以给政府调控出了很大的难题，如何判断楼市的情况，总体平稳，但是大城市情况和小城市不一样，贵阳楼市价格上不去，供应量大，和广州、北京不一样，二线城市不能用同样的政策调控，否则就会出现问题，所以要更加注重差别化调控，包括信贷政策、税收政策等。
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业内人士普遍认为：今年开发商钱袋子会鼓鼓的
无论是金融巴曙松，还是地产大腕任志强等，对2013年楼市均持乐观，是资金层面，开发商普遍预期好于2012年。
“调控政策不会大变。估计今天不会大变，过一段时间也不会大变。”地产大嘴任志强8日在“2013中国地产新视角高峰论坛”上给出判断即是如此。另外，他还认为2013年楼市总体是平稳增长、价格稳中有升、区域分化加剧。
“我个人认为在2013年，从资本市场或者从银行的借贷来看，环境不会差于2012年。”远洋地产总裁李明说，目前无论是个人还是机构，直接面对房地产产品的是受限的。
“国家政策就是要限制投机，这使得者必然转向投企业，必然带来企业在资本融资情况好很多。这个局面在去年年底就已经出现了。因此，我个人认为2013年，开发商资金面肯定是松的。”李明说。
对此，首创集团总经理刘晓光也直言，2013年开发商的资金来源不会差于2012年。他认为，“从贷款、信托资金、私募基金多方面来看，总的量上可能会比2012年好一点。再者，房地产市场也趋于温和，春天可能会来了，在这种情况下，开发商回款也会比2012年好一点。”
林达集团董事长李晓林表示，对2013年或者今后几年，楼市政策环境也会趋于乐观。
路劲地产集团主席单伟豹的判断更为乐观。
“2013年开发商资金来源肯定比2012年好很多。”单伟豹说，2012年6月份之后，开发商销售量大涨，因此今年整个房地产行业销售回款都会比较满意，开发商的“钱袋子”会鼓鼓的。
他坦言，近三个月时间里，大部分的房地产企业都是匆忙、很激进地去拿土地。“2012年上半年我们参加两个举牌，就一个公司、两个公司参与。而下半年基本上是10几个公司举牌。如果大家都认为土地是会涨的，明天的房价也会涨。所以今年的土地市场还是看好的。”单伟豹说。
巴曙松从另一个层面认为，目前很多银行开始在有意识地做一些融资方式的转型，如“银行不愿意只是在房地产贷款环节去跟房地产发生关系，而是想从企业拿地到规划、销售、后期的全产业链介入，试图做全产业链的延伸。”巴曙松说，很多金融机构都在进行这种尝试，“你说开发商融资是难还是容易了呢？”
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