中指研究院深圳分院总经理林建晖:我们的指数成为整个房地产的风向标

【编者按】2012年12月19日，2012—2013年中国（深圳）房地产形势报告会暨深圳房天下客户答谢晚宴隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。“新形势?新机遇?新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。

中指研究院深圳分院总经理林建晖主题演讲（来源：房天下）

在会上，中指研究院深圳分院总经理林建晖做了如下演讲：

各位嘉宾，大家晚上好！我是中指研究院的林建晖，今天高兴在这里跟大家分享一下中指研究院关于当前中国房地产市场形势的分析以及未来的展望。

我的内容分为四大块：简单回顾一下目前的政策，以及在货币政策微调情况下房地产市场的情况，另外我们会对深圳的市场形势做一个简单的分析。接下来峰会更详细的分析整个深圳的市场，我就会简单做一下分解，是从“十八大”看整个房地产业的趋势。

从2010年以来看到政策不断升级，总体的大方向是抑制和投机，我们也注意到随着调控的持续升级，差别化的信贷政策在不断地深化，成为抑制和需求的重要手段。从2010年开始整个货币政策经过了三次周期性变化，从稳健到从紧，从2008年四季度和2009年的季度宽松，从2010年四季度整个货币政策转为稳健的状态。今年以来两次降准一次降息，降息表示着政策走向的转变，今年微调的力度是在加大的，大家从曲线可以看到比较明显的货币走向。三季度新增的房地产贷款增长显著，前三季度房地产新增贷款9000多亿元，前三季度的增量占同期各项贷款的比例为15.4%。接下来看一下货币政策微调下房地产市场的变化情况，我们看到从三季度到11月份，整个的房地产需求得到较大的情况，绝大部分城市量价企稳回声。

中指研究院从100个白城住宅均价看到跟年初相比大城市的均价累计上涨0.78个百分点，十大城市二手房价格环比也出现上涨，我们也关注到调控以后有些信访，是刚需项目低价入市以后做了调价，像深圳绿景、北京龙城等项目。调控前的老板在刚需项目带动下价格有所上涨，像北京的常春藤项目。我们看到中的项目借助品牌和地段的，深圳的星河·盛世目前是23000元/平方米，从代表城市10月份情况，从右下角的图可以看到前11个月30个代表城市的月均成交面积是1200万方，超过去年的平均水平。从分类城市看到一、二线城市的成交普遍上升，三线城市出现回落我们看到一、二线城市更为明显，长三角地区的幅度。从供应情况看到环比有所回升，同比下降，10个代表城市的供应水平略高于近三年。我们关注到从供求对比来看，的库存出现了小幅回落的状态，同年初相比可以看到8.9个月，较年初缩短了9个月，从土地供应看到环比是增长状态，成交量继续下降，我们关注到楼面地价在继续回升。我们看到近期的创了今年的新高，像南京的成交均价是56.2亿。从十大企业的销售业绩来看，企业业绩普遍好于过去两年，包括中海、保利、世茂、绿城和恒达。我们看到十大代表企业10月份拿地热度有所下降，但仍好于去年同期的水平，从不同企业看到万科、中海、保利拿地比较积极。同时我们关注到万科和保利在长沙有联合体。

深圳的情况简单过一下，11月份住宅的供应量，成交我们看到同比是增长的状态，价格我们看到11月份的均价是18622元/平方米，环比下跌7.56个百分点，由于低价的项目热销导致均价的下跌从供求对比来看，深圳11月加大了供应，我们看到深圳的周期是9.04个月，比深圳略高一些。我简单分享一下，从整个宏观形势来看，未来的政策关注积极发展的质量和效益，因此我们对开发企业2013年要作为质量的增长，另外在房地产我们也关注到推进保障性安居工程的建设，房地产的长效机制也将逐步的完善。基于数据研究，我们对2013年做了短期的展望，我们认为量价会出现稳步上升，开工的信息会逐渐恢复，我们注意到房价继续上升，经济企稳政策会有收缩的风险。从市场形势来看我们认为略好于今年，不同的城市出现不同的分化，一线城市供不应求，多数二、三线城市的库存压力较大，不同物业的情况我们认为住宅向好，商业地产的供应过剩，数据研究像天津和武汉的周期比较高，平均是8.9个月，天津和武汉接近20个月，未来值得我们关注。会更加关注市场布局、产品定位和营销策略。

我简单介绍一下中指研究院，中指研究院是目前中国的房地产专业机构，我们下设五大分院，我们的房地产专业数据库，我前面所提的数据都是基于专业的数据库，土地版获得国土科技进步二等奖。我们的指数成为整个房地产的晴雨表和风向标，另外我们也致力于做行业和企业的研究，在100多个城市有监测。我们的研究成果成为目前房地产经营和行业地位的重要标准。

以上就是我分享的内容，感谢大家，谢谢。