今日话题108期：98房改恶果 深圳房价14年?
房天下-今日话题2012/11/16 11:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：深圳乃至中国的地产行业起步于1998年的房改，自那年开始，深圳房地产繁荣发展，催生了一大批实力雄厚、模式独特的品牌企业，比如万科、中海、保利、恒大、碧桂园(小区网论坛)(小区网 论坛)等等，多少从事房地产行业的老板登上了福布斯排行榜。然而，房地产一方面造就了一个又一个财富神话的同时，也越来越暴露出巨大的社会矛盾。一刀切的市场化改革，地方政府将本应负担的公共住房责任也完全抛开，人一夜之间全被赶到了商品房市场上，巨大的需求，一方面造成了严重的供应短缺，另一方面也积累了明显的民怨。14年来，伴随着房价的上涨，关于对强力拆迁的控诉、对开发商暴利的质疑、对政府降房价的期盼，一直都没有消弭过。走向市场经济与回归民生，在近几年来，成为深圳楼市热门的话题。适逢十八大的召开，这对深圳楼市又会产生什么样的影响呢？十八大后房地产调控将发生哪些变化？深圳房地产的业内、学者又是如何看待深圳楼市的未来发展？为此，11月14日，房天下采访8位深圳，共同猜想18大房地产政策走势。
08期今日话题，房天下与您共同关注“猜想政策 十八大后深圳房价上扬？”
十八大政策热点关键词1：1998年房改 深圳楼市 深圳房地产 中国楼市样板间
中国楼市样板间 过去14年深圳房地产变化“翻天覆地”
对于深圳房地产市场14年来的变化，中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示可以用“翻天覆地”来形容，宋主任概括主要体现在以下几个个方面。首先体现在房地产制度方面，随着房地产市场的飞速发展，相应的制度也在不断的出台和完善。深圳房地产市场一直走在前列，对整个房地产市场的发展有着不可忽视的作用。比如在开发运营、土地出让、春交会秋交会的举办等，一直都着房地产市场的发展。
宋主任说，深圳这片沃土也培育了像万科、保利等具有很强实力的开发商，对于深圳房地产市场甚至对于房地产市场来说，都具有很大的影响。深圳房地产一直有“中国的样板房”之称，了住宅、商业潮流。深圳日益出现的品质小区受到了人们的交口称赞，而且居住条件也有很大的提升。
宋主任认为，房地产的发展对人们生活另一个很重大的影响是让居民学习了投融资理念。“当然有利也有弊。大批人涌入房地产，对经济发展起到了推动作用，但由于调控不及时出现了03至08年的房地产泡沫。”在房地产政策方面，宋主任认为深圳市场政策也是一直先行于的。经过14年的发展，整个房地产市场是朝着健康、良性的方向发展的，也在不断地尝试新政策。在不断地发现问题和解决问题中向前发展。
深圳市都会城市研究院的 燕院长认为，1998年房改之后，同房地产市场一样，深圳房地产市场有一个突飞猛进的变化。具体表现在三个方面：行业集中化发展、专业化体系形成、产业化细分完善。高院长指出，在过去的14年里，随着房地产市场的飞速发展，进入门槛也越来越高，这个过程中必然是一个优胜劣汰的过程。在国家的严厉调控下，整个房地产市场还是朝着健康、稳健的方向发展。
2005年“断供潮”引发楼市动荡 深圳房地产发展挫折与成长并存
之所以发展得也比其他城市迅速，是因为深圳房地产市场有着其他地方无法比拟的体制。朱院长认为，深圳的房地产市场也历经了挫折与成长并存。比如，05年的“断供潮”引发了深圳房地产是市场的动荡，但及时的制度措施也使深圳楼市经住了考验。当然，深圳楼市也经历了不均衡的发展，由原来分为关内和关外地区，到现在深圳特区议一体化，成长很艰难，但是蜕变后又会留给人们惊喜。
98年房改将住房成、投机商品 过去14年深圳房价
广东信荣律师事务所主任张茂荣律师十分认可中国的房地产市场化改革，他表示1998年房改是大势所趋，打破了单位福利分房体制，房地产市场改革后任何人都可以通过自有资金购买商品房，房子不再是特定人群的特有财产。
不过，同时张茂荣律师坦言，自从1998年房改之后，过去14年深圳房价出现的，现在买房成为了各个的负担，导致市民的生活幸福指数降低。因为房子捆绑了太多的附加值，比如、户口等，房子不再仅仅是纯粹的消费型住宅需求，而是变成了、投机的商品。
延伸阅读：
十八大政策热点关键词2：过去十四年 深圳房价 购房者买房 购房 投机 市民幸福感
房价让国人恐慌 人们为幸福渴求买房子
日前，房天下展开了关于市民幸福感的调查，结果显示，大多数人认为房价的高低和有没有房子成为了影响人民幸福感的重要因素。对此， 燕院长认为，这个是根据中国人的心理基础决定的。由于98年之前，房子还没有商品化，很多人没有危机感。98年后尤其是05年后房价开始，人们开始恐慌，愈发产生对于未来的不确定性。在这种不确定和恐慌因素的主导下，人们对于房子的渴求也是的。
对于深圳过去14年房地产、房价的变化上，世联地产华南区分析师曹取认为房价一直在往上走，没有下降过。在分析师曹取回忆中只有在2005年有一段时间小幅度的回调，但是随后很快又上涨。然而在居民的居住水平上不仅是对于深圳市民的居住水平有很大的改善，的居住水平都有很大的改善。但是随之而来的房地产市场过渡的活跃，政策的不断推行，民生问题也相继更加突出，因为房子、房价对于中国人来说仍然会是影响人民幸福感的一个重要因素。
拥有一套属于自己的房子 可减少租房纠纷 让深圳更有家味
对于深圳市民来说，这些年在深圳居住，房价和房子是否成为了影响幸福感的重要因素？深圳房地产专业律师刘子孺表示，对于深圳人来说能买得起房子，生活幸福感肯定要比租房子居住的人要强烈。在深圳拥有一套属于自己的房子，能让人安全感更强，更加有家的感觉；而且，也可以减少很多租房子方面跟房东的纠纷。
“住”是人们基本需求 成衡量幸福感重要因素
对于居住的水平上，美联研究总监徐枫认为，就拿物理条件来看，居住的环境、供应结构上都是能够满足深圳人民的需求的。原来所谓的关外，随着交通的改善，也趋于同城化。目前深圳的人均居住面积大约也在26平方米左右，幸福感当然会有提高。衣食住行一直以来都是中国人所重视的，是“住”是人们基本的需求，自然会是衡量幸福感的重要因素。其实房价的上涨有一部分是因为住房支付的单一，没有足够的购房选择，这是由于体制带来的，而且保障房的体量比较低，同时也存在渠道不畅等因素的困扰。
延伸阅读：
十八大政策热点关键词3：十八大 房地产政策 楼市调控政策 限购、限贷、限价
宋丁：十八大后房地产调控基调不变 坚持严厉有效政策不动摇
对于十八大后房地产的调控政策方面，宋丁主任认为调控基调不会有大的变化，并且坚持严厉有效的政策措施不会动摇。比如在大会中提出关于确保保障房建设问题，还是主要从民生出发。国家调控政策会主要体现在差别化发展方面，除了满足住房需求还要进一步进行市场改革，当然，平抑房价也会当作一项重要工作来抓。就深圳房地产市场来说，政策的制定会主要体现在满足刚性需求、城市化发展以及改善性住房的需要。
朱晓红：坚持限购、限贷 十八大后“市场调节为主政府调控为辅”
朱院长认为，十八大后房地产市场政策不会发生大幅度变化。中国现代化走的是市场化道路，整个房地产的发展还是以市场调节为主，政府调控为辅的。只有当市场发展不正常的时候，国家才会使用调控手段。经过14年的发展和各种尝试，房地产市场已经步入一个健康、合理的环境。十八大后房地产市场仍会坚持限购、限贷等政策，但是要进行合理的调控。
张茂荣：房产税不可能在深圳等城市大面积推广
关于十八大后深圳房地产政策会有什么变化？限购、限贷、限价等楼市调控政策会不会取消？张茂荣律师认为，十八大会议上住建部官员已经明确表态国家层面的房地产调控政策不会放松，因此作为地方政府的深圳等城市的限购、限贷、限价等政策也不会发生变化，会与国家保持一致。
十八大后是不是会有新的楼市调控政策出台，比如房产税等？张茂荣律师回答记者提问时表示，房产税要在上海、重庆以外的范围内其它城市推广，缺乏立法层面的法律支持，故房产税不可能在深圳等城市大面积推广。
同时，刘子孺律师认为，房产税这不大可能出台，主要是因为政府对房地产量价的成功压制，此时没有必要出台太过凶狠的调控政策，楼市的调控将会平稳地过渡。
对于十八大之后，深圳房地产的政策走向，刘子孺律师表示，房地产政策的方向不会发生变化，新任领导人将会延续前任领导人过去几年内的政策；而且目前已经产生良好效果的政策，也不会突然去改变，这对于新上任的领导人没有任何的利好，所以新任领导上台不会推翻过去的政策。并且短期内，房子成交的价格和成交量也不会因为新领导人的上任出现太大的变化。
曹取：未来3~4年楼市调控政策不会改变
对于在十八大以后楼市调控政策上华南区分析师曹取认为也不会有太大的改变更不会取消，至少在这3~4年的时间中都不会有很大的改变。变化的只是在方式上对于一些政策细节上会有修正性的调整，但总体上大的方向是不会变的，更不可能大范围的取代。应该会有一些类似于保障房政策的继续完善，政策、房产税等政策的出台。
延伸阅读：
十八大政策热点关键词4：十八大 深圳房价 新房价格 楼市房价
宋丁：十八大后深圳房价震荡上扬 成交量二手房高于一手房
就十八大后对深圳楼市的影响，宋丁主任表示深圳楼市应该会维持现状。“深圳新房价格已经两年维持在两万每平左右，接下来的房价只会小幅波动，震荡上扬。而成交量方面，也会有所放大，并且二手房成交会高于一手房成交。”宋主任如是说。
燕：十八大后深圳房价涨不起来 也跌不下去
对于十八大后深圳房地产市场政策有无调整， 燕院长认为，十八大后半年内房地产调控政策不会有大的变化，并且房地产政策的长期稳定化将会成为一个议题。关于深圳的房价，高院长认为也会维持在目前这种状态，“涨不起来，也跌不下去。”高院长如是说。
深圳房价进入稳定时期 十八大后深圳房价、可能性不大
张茂荣律师表示，在没有出现大的政策利好或利坏的消息情况下，十八大后深圳的新房成交价格和新房成交量出现或的可能性不大。
关于深圳的房价，朱院长认为，深圳房价如今已经进入稳定时期。上下浮动不会太大，在此情况下，成交量也会有所上升。
曹取：十八大后新房成交量价格会有上涨 未来房地产市场乐观
世联地产华南区分析师曹取认为十八大后，的房地产政策都不会有太大的变化。但是由于商品房会随着需求量的增大慢慢变成住宅市场的主力，销售的空间也变得越来越大，在新房的价格和成交量上依然会有上涨，未来的房地产市场还是比较乐观的。
延伸阅读：
