明星地产商速滑 合生中信或错失扩张机会

2012年前三季度房地产50强销售排行榜近日新鲜出炉，此排行榜是由中国房地产测评发布的，万科、保利、中海继续坐稳销售的前三甲。然而很少有人注意到，曾经在中国房地产行业长期居于龙头地位的首开、中信、复地、合生却在这份榜单中一落千丈。

在6年前还是房地产行业资产规模的首开股份，如今在上述榜单前50名中不见踪影；昔日华南五虎之一的合生早已无法和其他“四虎”相提并论；曾代表上海地产商位居地产行业前十的复地，也与榜首位置越来越远。

什么原因导致这些昔日的明星房企“星光黯淡”？这些地产商的遭遇给行业怎样的启发？有着相似遭遇的地产商有多少？它们又应该如何突围呢？

地产业的新格局

可以看出，首开、中信、合生、复地只是众多滑落的明星地产商中的几个代表。根据上述榜单，年销售下滑的企业阵容还包括新中国、凯德置地、当年接手顺驰庞大土地储备的路劲基建，还有大华、滨江这些区域市场的龙头。

有关业内人士说，从2005年到现在，每一次楼市调控，都是房地产行业洗牌的过程。在这个过程中，有大公司吞并小公司，有企业受困于调控“割肉”。一些房产商往往只是一时的决策失误，就将市场拱手让给竞争者。

实际上，在过去几年中，下滑超过30位的复地，总资产由原来的100多亿元上升至500多亿元，销售额由原来的20亿元出头扩展至去年底的近100亿元。如果仅就值来衡量，复地近几年的发展似乎并不差。

但是，如果将复地和万科等当时同样前十的地产商作比较，可以发现前者的发展速度远远落后于同行。2005年销售额才过百亿的万科，仅用5年时间就实现了销售额千亿的目标；同样处于阵营的中海，也实现了超过五倍的销售业绩增长；绿城中国2006年销售额只有六七十亿元，3年后实现了500亿元的销售目标，虽然由于对调控的错判导致2011年销售额降至300多亿元，但其销售规模的增长速度依然快于复地。

发展模式变化

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，销售排行不足以说明地产企业近五六年的成败，因为这期间地产商经历了发展方式的分化，有类似万科这样以规模取胜的企业，也有像合生一样追求利润的企业，同样也有像复地一样寻求不同发展模式的企业。

近几年，早实现销售额百亿元的合生追求的是更高的利润，希望能给股东更高的，所以销售额和规模的增长并没有被放到很重要的位置。

复地和其母公司复星国际所探索的集金融、地产和产业融合的发展模式，更强调以更少的投入，给股东更多的。以复星国际下属的星浩资本为例，截至目前仅发行了37亿元的房地产私募基金，但据星浩资本CEO赵汉忠介绍，该基金所管理的资产规模已经突破350亿元。星浩资本给者开出的预期率超过30%。

但是，在连续下降之后，地产商的市场份额、融资能力、品牌吸引力、人才吸引力能否进一步增长成为疑问。

新一轮竞赛

事实上，现阶段仍是地产商抢占房地产市场份额的时间。

目前，万科、保利等地产龙头企业奉行的高周转、规模化经营模式已获得成功。根据《每日经济新闻》此前的报道，九龙仓、新中国等港资地产龙头都有意采用这样的模式深拓内地业务。

在近一轮的土地市场上，保利、融创等房企都在想方设法扩大土地储备和发展规模。以保利为例，此前它和首开、融创等在北京、上海多地拿地，是九、十月土地市场上的买家。刚刚在香港市场以12%的年利息率发行4亿美元高息票据的融创，仅在上海就以和绿城中国合资公司的名义，在100多天购入总价45亿元的土地。

此外，龙湖、越秀等地产公司也在用发债方式扩大土地储备。

在这些企业的全速“超车”的情况下，很多在销售环节、融资环节、拿地环节没有来得及跟上的明星地产商，有可能被甩得越来越远。