深圳投机购房者减少 限购两年楼市趋于理性

在本周，深圳房地产市场有三个大的事件值得关注，一是本周六，深圳秋交会将开始，作为下半年深圳楼市走向的风向标，本届秋交会将给出充分的观察指标，众所期待；二是本周六9月30日是深圳限购令实施两周年的日子，两年了，在限购令的作用下，深圳房价究竟是涨了还是跌了，值得分析；三是9月28日是深圳住房公积金政策调整后落地的时间，调整后的新政策将对深圳楼市带来怎样的影响，有待观察。本文将结合本周的这三个热点话题，对深圳楼市进行深入剖析，希望对置业者提供参考。

市场

透视

楼市“金九”开局不利

传统楼市的“金九”在这个秋天经受了考验。9月初，深圳一手房成交量价连续两周出现下降，“金九”开局不旺。

数据显示，9月3日至9日，深圳一手房市场共成交752套，环比下降30.5%；成交均价为19790元/平方米，环比下降8.7%。9月10日至16日，一手住宅成交套数为675套，环比下降了10.24%，成交均价为18753.07元/平方米，环比下跌了5.24%。

对于“金九”低调开局的原因，深圳中原市场研究部的观点认为，从今年3月份开始，深圳楼市复苏，到8月份达到顶峰，经历此轮反弹后，刚需得到释放，开发商静观其变，此时市场观望加重，市场上打折优惠的幅度降低，仅维持开盘的基本折扣，买卖双方陷入新一轮博弈。

记者在调查中也发现，今年“金九”未取得开门红，主要原因是经过3月份以来的成交量持续回升后，首套房刚需大多数已经得到释放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的买房人，使得市场再次陷入观望。

上，在龙华(社区网论坛商铺)一楼盘销售处，记者看到，与8月底开盘时的火热场面不同，此时售楼处冷清了许多。一位销售经理介绍，此时的销售当然不能和推盘初相比，刚开盘，由于开发商有大力的宣传和营销，再加上精心的蓄客，从而吸引了大量置业者前来，销售较快。经过这段时间的消化，该卖的都已经卖了，现在只剩下一些尾盘在销售，前来看盘的人也大多属于不太迫切购房的观望者。

一位前来咨询的吕姓市民向记者表示，前段时间，个别楼盘出现了抢购潮，在他看来，存在炒作。目前，楼市的回暖尚属理性，他不认为房价会出现，因此在置业的策略上，他更倾向于多看、多比较，而且要耐得住性子。

记者采访发现，持吕先生这样观点的置业者不在少数，这一批“冷静”的意向购房者目前正成为置业大军的主力，他们的态度也影响了开发商的推盘节奏，从而导致9月初的成交趋于平淡，这属于市场正常的回调，由此也反映出深圳楼市正逐渐回归理性。

对于10月份深圳楼市会有怎样的表现，即将于本举行的深圳秋交会将给出答案。业内人士认为，在目前限购政策持续的背景下，置业者仍以刚需为主，10月份的深圳楼市将取决于开发商的推盘量和力度，尤其是优惠的幅度，这些因素会影响刚需置业者的选择。

热点

追踪

公积金贷款刺激刚需

本周，吸引眼球的一件事情是深圳住房公积金贷款业务将上线。上周，在市公积金，7家委托贷款银行已经进驻公积金办事大厅，缴存职工可前往公积金的办事大厅进行相关业务咨询。

住房公积金贷款业务的上线运营将对深圳楼市产生怎样的影响？对此，深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，深圳公积金贷款政策对刚需入市有一定的刺激作用，对深圳楼市成交及价格也会形成正面利好。

比如，在贷款额度方面，深圳住房公积金贷款政策规定，由征求意见稿中申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍提高到12倍。而单套住房的公积金贷款额度由原来的80万元提高到90万元。另外，在利率方面，深圳规定5年以下（含5年）的住房公积金贷款年利率为4%；5年以上的年利率为4.5%，比商业银行个人住房贷款基准利率低了2.05个百分点，贷款90万元的商贷，年限30年，等额本息，可节省41.7万元。

在贺晓丽看来，贷款额度的提高，首付款比例的降低，降低了刚需购房者的购房门槛，减少了购房者的利息负担，有助于减轻购房的压力。

政策

影响

有效遏制房价过快上涨

2010年9月30日晚间，深圳紧急出台住宅限购令，以遏制房价的过快上涨。在接近限购令出台两周年的时点上，回看深圳楼市这两年发生了怎样的变化？

首要变化的指标就是房价。记者查看两年前的数据发现，2010年9月30日“限购令”出台后两周政策威力渐显，成交急跌，依次为1401套和507套，环比跌幅分别为46％和63.8％。一个月后，深圳房价快速上涨的势头得到遏制，据统计，2010年10月份深圳一手房的成交均价为21513元/平方米。

两年间，价格的一个月出现在2011年5月，该月的一手房成交均价为15262元/平方米，此后，一直在2万元以下徘徊。

进入2012年3月份，深圳楼市开始复苏，并于7月份重又涨破2万元/平方米，8月份成交均价更是达到21569元/平方米，这意味着调控严厉、效果深入的时期已经过去，楼市已经走出低谷。

提起深圳楼市这两年的变化，多位接受记者采访的市民表示，限购令在一定程度上的确起到了抑制房价过快上涨的作用。

比如，市民赵先生认为，限购令的作用在于把客挤出去，楼市的投机性减少，开始关注和倾向于实际需求的置业者。

但也有市民认为，虽然限购令起到了一定的作用，但深圳房价并没有真正的降下来，

在一家外企工作的林先生就认为，这两年深圳房价没涨，但也没降多少，即使偶尔有低于万元以下的楼盘，不过这样的楼盘多集中在原特区外，市区的房子根本没降，有些因为因素或概念，价格还是很高。

对此，分析认为，严的房地产调控政策在经历了两年的时间后，其效果和作用已经充分显现。虽然房价前后相比，变化不大，但其发挥的作用并不仅是体现在房价上，更重要的是反映在对房地产市场参与主体心理的影响上，比如，通过限购，对客进行遏制，减少了房地产市场的投机性，让房地产市场更趋理性；另外，通过限购，以时间换空间，大量保障房在两年时间里建成并投放市场，满足了大量刚需者和置业者的需求，并有效遏制住了房价的过快上涨。

世联地产一位也表示，限购政策是时期的一种手段，让房地产市场真正回归理性，不应只是靠限购政策一种，今后通过房地产信息系统的扩大、房产税在范围内的开征等多项配套举措的实施，将更有效实现调控房地产市场的目标。

发布

住建部：加快推进房产税试点

近日，住房和城乡建设部有关负责人明确表态，强调要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策、巩固调控成果。各地各部门应坚持调控政策不动摇、不放松，坚决遏制投机性购房，努力增加普通商品住房供应，随着大量保障性住房的建成投入使用，进一步稳定市场预期，房价尚不具备全面反弹的条件。

该负责人表示，下一步，按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。

同时，要继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管，进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房的税收征管工作。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。

在继续调解需求的同时，要加大住房用地供应力度，增加普通商品住房供给。有关部门将督促各地切实提高住房用地供应计划完成率，加大普通住房用地供应规模，尽快形成住房有效供应。指导各地提高办事效率，加快普通商品住房项目的建设和上市，进一步增加中小套型普通商品住房供应。