石游学为万科打开一扇窗 在下一盘海外战略棋
深圳商报2012/09/12 08:45
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万科在下一盘很大的棋
已成立美国地产业务推进小组，加快国际化发展步伐
近，万科国际化战略再次引起市场高度关注。上周五，万科总裁郁亮在杭州对媒体表示，公司要更加注重有质量的增长。对于同行的挑战，郁亮则暗示万科也不会轻易让出行业老大的位置，公司加快周转率的思路不会变，同时万科正在加快国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做好准备。业内人士昨日在接受记者采访时认为，万科国际化战略其实已经酝酿多时，而石的哈佛游学，对此有决定性影响。
2012年2月28日，北京，石为一些企业家及万科员工做演讲，他刚从美国哈佛游学归来。资料图片
万科总裁郁亮透露海外战略
在谈到国际化问题时，郁亮透露，万科的国际化步伐正在加快，公司在产品设计、资金来源、合作伙伴等方面国际化的比重越来越大，万科已在香港完成南联地产的收购，而且还成立美国地产业务推进小组，伺机进入美国市场，万科希望在境外也能建房子卖给中国人。
这次表态，有三点值得注意：，万科仍将继续增加国内业务，尽可能保住销售额的位置；第二，万科准备试水美国房地产市场；第三，万科在海外建房的销售对象仍是中国人。
今年下半年，万科频频出手拿地，对此郁亮称，这主要是政府下半年土地供应量显著增加，而万科手头资金充裕，所以加大了拿地力度。如果按万科今年销售金额1400亿元和地价占房价三成计算，万科全年拿地金额约为400多亿元，截至目前万科已斥资约150亿元拿地，未来4个月公司还将斥资250亿~300亿元拿地。
那么，在对国内市场还这么看好的情况下，万科为什么要加快国际化战略并且美国作为登陆点呢？记者昨日欲就此采访万科，但万科的媒体公关部负责人委婉拒绝了。对方表示：有关国际化问题，郁亮总裁已经在媒体见面会上充分说明，公司没有更多消息对外发布。
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石游学给万科打开一扇窗
万科一位内部员工昨日对记者说，如果把观察的对象拉远，则可寻出万科国际化战略的发展脉络。实际上，万科创始人、万科董事会主席石留学哈佛，对万科发展战略起了关键作用。
2011年1月28日，年届60的石应哈佛大学费正清亚洲研究邀请，赴美国开展商业伦理与城市群落研究与交流，这是来自中国房地产界的哈佛访问学者，而且可能是到目前为止的一个。本报记者一直关注石的哈佛游学之行。从拥有655万粉丝的石微博中，我们知道他在那里选修三门大课：分别是前哈佛大学经济学院院长本杰明-弗里德曼的“宗教如何影响资本主义思想”、“资本主义思想史”，以及“城市规划”。为此，他遍游美国各城市，对美国房地产市场有仔细考察，同时还远赴以色列，了解西方宗教的源头。他苦学英语，成功登台向老外演讲、回答提问。石游学已为业界美谈。
石游学美国对万科的影响有间接的有直接的。被采访的万科内部人士说，“间接的影响应该是文化上的。未来万科的文化可能更开放、更国际化。有可能在中层以上职位中增加海归背景的人才。至于直接的影响，是石对美国房地产市场的研究，打开了万科发展的新思路。”
很多市场人士都开始发现石到哈佛游学对万科公司的价值。一位叫“谢旭辉”的石粉丝也有如此猜测。他在石的微博后跟帖说，“仔细想想：石美国游学是否有了解发达国家市场的意思，为万科的国际化运作做准备？”
石两个月前发表的一番谈话，揭开了这个谜底。
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对美国楼市有一重要发现
7月26日，石在深圳做客网易财经会时透露了他的一个发现，“2012年中国成为美国房地产物业的买家，占了整个国际销售额的11%，此轮移民潮很多都是房地产，在美国纽约寻找机会，使得未来有更成熟的业务计划。”
根据现场记录，石说，在2012年中国成为美国房地产物业的买家，投入大概是90亿美元，实际上是比前年增长许多，并且是占了整个国际销售额的11%。目前来看在美国现在市场的情况，房地产的价格很低，并且按揭的利率也很低，加上人民币走势强势，出现了这样一种趋势，使得我们中国人有机会在美国寻求发展机会。
他认为，这新一轮的热潮也跟我们的中国人移民到美国的新的移民潮是同时存在。现在和2008年、2009年相比，中国已经和过去的景象不一样，目前这股中国移民潮应该是不一样的，中国有35%的移民涌向美国，在多个目的地里面，有的、的。但很多都是为了房地产的，也是为了中国商人在美国的发展。
他提到，2008年，华尔街发生金融危机，美国出现房贷危机，美国的房屋市场会出现崩溃，但出乎意料，美国的纽约房地产市场实际上下跌幅度小，和洛杉矶的27%相比数字小很多。到今年的这个时候，纽约房地产价格已经逐步趋于稳定，而且也开始出现往上走的趋势。
在这次有万通控股董事长冯仑等人士参与的座谈里，石建议，希望中国和美国房地产界能够建立合作关系，一起发展合作，使得在未来获得更大的成功，有更成熟的业务计划。
万科在下一盘很大的棋。今年5月万科以10.79亿港元收购香港上市公司永泰地产（0369.HK）所持有的南联地产73.91%股权，被外界定义为开拓香港融资道路，且可能作为万科海外业务拓展平台。现在看来，万科的国际化战略非一时冲动，其目标也绝不仅仅是香港，而是更多更大。
海通证券房地产分析师涂力磊长期跟踪研究万科。昨晚在接受本报采访时，他表示万科此时走出去，时机正好，“这是A股上市房企首创。万科海外战略主要障碍是人才问题。美国的法律制度、市场规则跟中国很不一样，万科需要迈过这一道坎。在这方面，此前中国很多大企业的海外并购、合作，应能给万科很多正面和反面的启示。”他说。
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