今日话题66期："十八大"新政猜想 深圳住房逆转?
房天下-今日话题2012/08/23 00:00
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编者按：八月，房地产资深博主刘杉发表名为《“十八大”新政猜想与房价》的博文，对即将召开的十八大之后的房地产新政展开了七大猜想，同时对十八大与房价之间的关系作了深入剖析。李战军表示，目前房地产政策调控的目标成果不明显、不稳定、不平衡，影响到其它产业和宏观经济的稳定，房地产调控已走入死胡同。下一届政府是否会出台新的调控新政？深圳以及中国楼市未来将会怎么走？
第66期今日话题，房天下与您共同关注“十八大新政猜想 深圳住房逆转?”
李战军：房地产调控已走入死胡同
房地产资深博主李战军表示，我国房地产政策调控的起因来自于我国城镇房价在本世纪的头十年过快上涨的这一客观事实。房地产政策调控持续十年之久也是因为调控过程充满着不理想、反复和博弈。如果对房地产一个产业的政策调控能够换来这个产业的长期、健康、稳定发展，倒也应该是坚持的。但现在的问题是，中国房地产业由于政策调控长期处在跌宕起伏和缺少正确市场预期的情况下，反而看更加看不清楚发展的前景。非但如此，还严重影响到宏观经济长期、健康、稳定发展。
一、目标成果不明显、不稳定、不平衡
房地产政策调控的目标看似明确，其实并非如此，存在着模糊、含混、变化的灰色地带。所以，也客观上形成了由于调控目标不确定性，导致了政策预期和市场预期的不确定。
首先，政策调控目标如果就是房价，那么过去房地产业和市场所追求的“价格基本稳定、供求基本平衡、结构基本合理”目标是不是要做调整。客观情况是，如果没有“供求基本平衡、结构基本合理”的经济条件，价格也不可能能够做到“基本稳定”。现在我们似乎把商品房价格的变化情况直接作为判断调控成效甚至成败的主要标志。那种“价格不降就是空调”的说法就是一种似是而非的极端标准。
其次，在政策调控过程当中，对价格目标客观标准上我们也是游离的。如在领导人的讲话和政府文件当中，不同时期存在着多种细别：种是允许上涨，但要合理，如“房价和GDP的增长、物价的增长、劳动者收入水平相一致”；第二种是“抑制房价过快上涨”；第四种是“稳定房价”；第五种房价要“合理回归”；第六种是房价值下降，“房价下降到老百姓能够承受的水平”。从允许房价合理上涨，到要求房价值下降，存在着一个宽泛的政策目标区，让调控的执行者和从业人员难以准确把握。
，在国家统计局发言人和新闻媒体报道中，经常可以看到或听到一些号称“政策调控取得明显成效”的言论。如，“交易量下降”、“量下滑”、“房价回落”、“开发企业资金链断裂”、“房地产中介服务出现大量的关店和人员失业”、“房地产企业倒闭”、“以价换量”、“客离场”、“自住房比重增加”、“保障房建设取得明显成果”、“房地产业长期、稳定、健康发展”等。一个产业的长期、持续、健康发展，如果是建立在交易下降、房价回落、融资困难、企业资金链断裂、者离场、从业人员失业的基础上，谁能相信？
十年政策调控，商品房是商品住宅价格过快上涨由上海北京蔓延到，少则上涨五、六倍，多则达到十倍左右。即便是在严厉调控的2010年和2011年，房价水平依然是上升的。这不能不说，以房价为核心目标的房地产政策调控，其政策效果不明显（价格下降）、不稳定（时间上）、不平衡（空间上）。与其批判指责房地产开发企业和地方政府执行房地产调控政策不力，不如去反思房地产调控政策本身是否符合科学发展观。
二、 影响到其它产业和宏观经济的稳定
房地产业的进退和宏观经济的波动存在着明显的正相关作用。国外商品房价格泡沫破裂无一例外都是和宏观经济背景向下转向紧密联系在一起，且是相互促进的。反之，也是一样。发达国家房地产业无一例外都是国民经济的支柱产业和财政税收的主要构成部分，无一例外也是该国社会和国民财富的主要的构成。
中国房地产业影响带动数以十计的相关产业，为明显的是建材业、家装业、家电业等。中国的土地出让金约占中国地方财政收入的40%-60%，中国的房地产税收是中国增量税收中的主要构成。不管你承认还是不承认，中国房地产业在经济中的地位都客观摆在那里。
在房地产调控过程中，我们看到一种十分有趣且规律性的现象，一旦重要的房地产调控措施出台实施（有的时候哪怕是流言）都造成了中国资本市场上的股市大跌。这一现象客观反映了中国者的民意态度。中国资本市场的现状与中国房地产政策调控存在着正相关性。
2009年初明明是中国房地产业率先于其它产业走出经济危机的困境，2011年和2012年上半年明明是房地产政策调控影响到中国宏观经济的稳定，但我们一批同胞仍然认定国家经济下滑不是房地产政策调控的结果，国家经济要实现稳增长也不需要依靠房地产来救经济，依然可以而且必须实行从紧的房地产调控政策。
今天中国的房地产特点就是博弈、严峻、紧张、胶着、筑底、缓行、迷茫、模糊、低迷。与此同时，我国的宏观经济增幅已经下滑到十年来的新低，消费增幅已经下滑到五年来的新低，GDP和工业增加值增幅已经下滑到三年来的新低。这一切都是和房地产调控连续从紧不放松紧密相关的。
三、房地产政策调控已经走入死胡同
回顾我国房地产调控的这十年，当初仅在房地产业界存在一些质疑，后来很快房地产业界总体上也都抱着理解的态度赞同政府实行房地产调控，社会舆论和中低收入更是支持政策出台和调控决策。
发展到今天，房价涨幅虽然下降，但房价上涨趋势依然没有改变；保障住房开工建设虽然总体推行顺利，但建设指标已经做了大幅度削减；限购在重点城市都在落实，但宽松性限购也是不争的事实；房产税只在两个城市试点，效果有限，但距离开征依然遥遥无期。
每一轮的组合拳调控政策的出台，并不是因为需要巩固以往政策调控的重要成果，而是上一轮调控失败的结果，需要用新一轮的组合政策来推动调控，避免调控下滑、倒退和新的失败。
房地产政策调控当前的环境是高层很有信心，各部犯嘀咕，地方政府很无奈，社会舆论很混乱，城镇居民很矛盾，开发企业很纠结。政策短期化、理念政治化、调控化、舆论情绪化的总体评论也被越来越多的人所接受。
当前的问题是坚持房地产政策调控不放松，能不能让房价回归到城镇居民收入水平都能够承受的水平？政府要多大比重的对城镇居民实行财力支撑的住房保障？坚持房地产政策调控能不能做到不影响宏观经济的稳定和健康发展？
调控的实际结果和调控的崇高目标实际上是反向的。也正是在这种背景下，性和赌气性的政策调控愈演愈烈，调控不放松、不动摇、房价问题是社会政治问题的表态频率愈来愈高。这个进程，是否分出个胜负，人们已淡然了。究竟如何收场，倒是人们的兴趣所在。
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刘杉：“十八大”开启新一轮改革周期
八月，房地产资深博主刘杉发表名为《“十八大”新政猜想与房价》的博文，对即将召开的十八大之后的房地产新政展开了七大猜想，同时对十八大与房价之间的关系展开了剖析。以下是刘杉部分博文：
中共“十八大”代表已经全部选出，会议将按预定时间召开，中共领导人将实现新一轮世代交替，新领导集体的政策主张将影响未来十年中国政经走向。当前国内外政治经济环境复杂，“十八大”引人关注，坊间流传多种人事安排版本，但无论新领导集体如何组成，都须面对基本的执政现实，一是中国社会在转型期积聚的繁杂矛盾亟待化解，二是全球民主化潮流深入人心。
逆水难以行舟，船借风力才可日行千里，“十八大”新政显然要顺应民意，遵循时代潮流。新领导集体组成虽存悬念，但无疑更具民主意识和危机感，其执政理想也当建立在务实基础之上。可以相信，新一届政府有国际视野，懂得市场经济逻辑，与此相关的政策选择将是加快体制改革，完成经济转型，尊重私权，放松管制，实现经济决策民主化。
鉴于中国社会进入新的选择期，经济增长方式、权力集中度、人口数量都将出现拐点，政治周期和经济周期叠加催生巨大变革能量，“十八大”后，中国或出现难以预料的社会变化。社会变革方式多样，但就社会成本和国民性考虑，渐进改革为选择。“十八大”新政特点是开启新一轮改革周期，未来经济增长路径在一系列制度变迁基础上形成，并房地产业回归消费属性。
“十八大”房价与新政七大猜想：
一，消费主导增长，土地开发热退潮。
中国经济高增长已不可持续，既与经济体量庞大有关，也与全球经济“再平衡”有关，在出口总额达到全球后，出口再度增长较为困难，产能过剩势必抑制后续相关，消费成为经济增长主要引擎。不过消费成长过程漫长，并与政府和民生改革相关，因而未来经济增长将在低速区运行。消费成长的过程，也是增长模式由政府主导向私人决策转化的过程，随着经济增速放缓和政府权力淡出，政府以及随之相呼应的土地开发热潮消退，房地产需求也渐趋理性。
二，土地制度改革加速，土地供给多元化。
当前社会矛盾激化的一个重要方面就是农民土地权利问题，农民土地收入不合理，强拆威胁到社会稳定，土地制度改革亟待提速，“十八大”后新一轮土改可期。一旦土地确权，实现供给多元化，土地价格将由市场决定，进而影响住房定价基础。
三，收入分配向劳动倾斜，住房需求格局改变。
实现社会公平或为新领导集体执政目标，除了强化法制建设确保国民基本权利，政府也将深化收入分配制度改革，抑制贫富分化加剧趋势。改革收入分配方式非靠提高工资标准，而需改革要素定价方式，同时抑制政府权力。政府和资本收入分配比例下降，住房市场更具消费色彩。
四，城乡一体化加速，城市住房需求压力趋缓。
考虑到住房、交通、土地、等一系列大城市病问题，政府或改变现有城市化思路，通过建设小城镇，加快城乡一体化来消除城乡差别。同时，农村土地流转速度加快，也会提高农业生产集约化程度，进而提高农业劳动生产率。
无论是农业劳动生产率提高，小城镇建设加速，还是劳动力供给出现“刘易斯拐点”，都会改变劳动力在大城市与农村及小城镇配置比例，大城市住房需求压力趋缓。
五，政治改革深化，GDP崇拜结束。
土地财政之所以大行其道，与土地制度、税制结构，乃至官员政绩评价体系都有关联。在政治改革和民主化潮流背景下，政治改革或从地方政府直接选举入手。如果逐步扩大地方直接选举范围，政府施政策略或摒弃短期利益而注重民生基本权利，果如此，GDP崇拜和政绩工程都将受到抑制。
六，浮动汇率制度形成，货币超发机制消失。
中国房价长期上涨的基本动力来自外汇储备急剧增长导致的基础货币增发，以及由此形成的通货膨胀预期。目前人民币周期基本结束，汇率形成双向波动局面，基于五年内完成资本市场开放目标，浮动汇率制将尽快成型。浮动汇率制能够保持国际收支基本平衡，加上外需增长空间受限，外汇占款增长得到抑制。基础货币长期超发格局逆转后，包括房地产在内的以人民币计价的资产价格都面临重估过程。
七，开征房产税，住房趋势逆转。
“十八大”后，房产税将大面积开征，这不仅与财政改革有关，也有财富分配有关。在土地改革和土地财政不可持续条件下，若解决地方政府税源问题，开征房产税是理性选择。虽然法律程序问题尚存异议，但房产税开征势在必行，目前国税总局正在组织房产税技术培训，为实战进行充分准备。
房产税具有历史意义，经济上看是为结束土地财政和预算改革做准备，政治上看则带有再分配性质。房产税是财产税，同时兼具社会公平和价值观双重作用。政府期望抑制房地产投机来改变国人财富观，进而重建创业、创新和尊重劳动的价值体系。
房地产业作为前期中国经济增长重要支柱，在改善居民住房条件，推动城市化方面功不可没，但同时也产生巨大副作用，不仅导致经济畸形发展，更带来社会价值观混乱，因而，在大的历史变革面前，房地产业不可避免要重新定位。
房地产业调整是基于政治和经济变革压力下自然形成的结果，而非房地产调控所致。目前政府坚持的房地产调控政策属于技术性手段，其目的在于稳定房地产市场，避免因过度投机导致房地产市场崩盘。
新政府组成后的前两年，房地产调控政策仍会萧规曹随，一方面延续“限购”，以此促使新房销售并带动整体房价重心下移；另一方面，增加居民可支配收入，提高居民购房能力。通过房价下降和收入提高的双向驱动，让房价收入比趋近合理，以时间换空间，达到房价软着陆目标。
充满未知，但人事和政策选择依然有其自身逻辑，当人心思变时，变化终会到来。
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李战军：我国房地产调控政策特点分析
一、政策对原先的土地和住房制度改革作出重大调整
从八十年代末到九十年代末，中国进行了为期十年的土地和住房制度改革，确立了市场化、商品化的基本方向，同时要求各级政府承担起对中低收入者住房保障的职责。
而现行的房地产调控政策则建立在下列判断之上：中国房地产市场失灵，需要政府的之手进行调控；中国房地产市场充满着泡沫和投机，总体不健康；中国房地产业应该回归到民生产业，中国住宅产品应该回归到消费品特性，而不是品；中国土地和住房制度改革导致了城镇劳动者对公共资源占有的不平等和贫富两极分化；中国的土地财政扭曲了经济发展模式。
将个别视作一般，将表象视作本质，将支流视作主流，将局部问题视作全局问题，将经济问题视作政治道德问题， 将家庭理财视作投机炒作。从一开始我们房地产政策调控的出发点就是建立在总体判断错误的基础之上。
二、政策条款不断重申、调整和重组
房地产调控的各项政策条款经常被我们称之为“新政”，甚至被冠以“牛、严厉”的前置词。如果我们将一轮又一轮的调控政策进行对比分析，就会发现每一轮的调控政策中的大部分内容，其实就是过去调控政策的重申和重组，少部分内容是新出台或者是力度加强的新政。
过去政策的重申和重组，反映的是过去的政策执行不到位，效果未显现。出台地新政反映的是政策创新、力度趋大和措施趋严。
三、政策出台频、时效短
房地产是一个规模大、生产周期长、经济风险高、贴近市场需求的产业，一个产品从拆迁、购地、规划、设计、建设、销售、竣工到交付使用短则两三年，长则四五年，有的甚至更长。房地产业需要有稳定的规划和政策，只有如此才能有稳定的市场和价格预期。
各种社会和经济因素，使我国商品房是商品住宅的价格在过去十年间快速增长。极端情况下，有的地方一年房价甚至出现。而房地产调控政策则希望短期内出现明显遏制房价的效果，一旦效果不理想就再次出台新一轮的调控政策，以图用政策规范、引导甚至压制市场预期和走向。频次高导致了政策变化和房地产生产周期的明显不匹配，市场预期不稳定，政策风险甚至高于市场风险。
从2010年的一月份到2011年的一月份，政府先后颁布了四轮房地产调控政策。一月份的轮调控政策几乎没有对市场产生任何影响；四月份的第二轮调控政策管住了市场五、六、七的三个月，八、九月份市场趋势又不对了；九月底的第三轮调控政策，只管住了十月份一个月，十一、十二月份交易量和交易价格又上去了。第二年的一月份有了“限购”内容的第四轮调控，这才把市场的需求给压了回去。
本身就是希望短期效果的性限购政策，现在不得不长期化，“限购”难以退出。但是长期实行“限购”的负面作用又在叠加显现了。
四、政策间衔接性平衡性不足
房地产调控政策在执行过程中，出现地域上、时间上、力度上，甚至是内容上的衔接性不足的问题。
比方说，一方面压供给，另一方面又压需求；一方面要求竞地价，另一方面却要求限房价；一方面要求增加普通商品房的供应量，另一方面却又减少商品房土地供应比重；一方面要求按照市场价格补偿动拆迁，另一方面却要求性的房价调控目标。
一方面要求开发企业压利润、降房价，另一方面土地出让市场价格和房地产的各种费税却不断增加；一方面土地批租时没有附加的规划和经济条件，另一方面开发企业获得土地以后，70/90要求、保障房建设任务、售价限制、规划指标调整等硬性指标都来了。
一方面限制多套房拥有者购房需求，另一方面也限制了改善性住房需求甚至首套住房需求一方面要鼓励中低收入者买得起房，另一方面却不断的增首付、提利率、设新税、扩税率、取消优惠，加大了中低收入者的购房困难；
一方面鼓励肯定城市化进程，另一方面又对外地人购房、外地人保障重重设限；一方面提出超大规模的保障房建设目标，另一方面大量的保障房售不出去、分不出去。
五、政策趋向实现宽覆盖长期化
政策，应是政府中短期的工作重点和问题对策。针对房价的调控政策，应该是直接、简明、有效的。但导致房价过快上涨问题的复杂性，使我们今天的房地产调控政策走向长期化和宽覆盖。
现行的房地产调控政策，有针对房地产企业的，有针对购房消费者的，有针对地方政府的，还有针对规范市场的；有针对供给的，也有针对需求的；有针对宏观经济的，也有针对微观产品的；有经济手段，法律手段、手段，还有警示手段。但是长期化、宽覆盖的调控政策却使调控决策人陷入尴尬境地：表面上是短时间的关键期，实际上沦为长时间的博弈期；表面上的全面性、针对性和及时性，实际上是按下葫芦浮起瓢、顾此失彼、失去重点，尽显无奈。
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李骁：是否会有新一轮的调控政策？
记者朋友电话采访关于国务院督查组的看法，说是本次督查组似乎与以往不同，一来比较低调，二来比较神秘，记者们多次打探行踪无果，级别好像还比较高，上海由局长副局长接待，省市则是厅级出马，终记者的问题是，是否意味着会有新的一轮调控政策将在不久后出台？
记者的关心其实也是市场的普遍关心，但在我看来，近期，或者准确说年底前出台全新一轮调控政策的概率很小，起码还要观察未来几个月楼市的走向而定。
几个月前我就曾说过，本届政府已经不具备出台新政的能力和动力，而是抓紧时间落实任内的承诺和扫尾工作，大的政策变化则留待下届政府来做，但近两个月市场的高调反弹应该是出乎管理层意料之外的，市场形势如火，要救但有没有实质性的弹药，怎么办？于是乎就出现了，国务院及各部委连续10表态，光是停留在口头还不行，还得有行动，于是乎就有了本次的督察组，一是向市场传递、表态清晰的调控不放松的信号，二是警告地方政府不要轻举妄动。
这是原因。但为何低调、神秘而且级别高，而且还要调研个案？不外乎两个：一是督察组重在掌握一手材料，重在调研而非问责，本届政府也不具备问责的动力和能力，但既然市场的发展超出管理层预料之外，当然下届政府也关心，原本做好了调控地产宏观经济适度下滑的思想准备的，没想到可能会出现，房地产调控达不到预期效果，但经济却大幅下滑的，典型是偷鸡不成蚀把米，这当然应该警觉，于是乎，督察组的另外一个重要职能就是为下届政府提供一手的市场数据，换届，部委可不会，该干什么还得继续。
如此说来，下一届政府还是有可能出台新的调控新政的？当然存在。但关键的考量是市场的走向，如果市场在火爆几个月后重归平稳，那出台新政的概率就大大下降，反之，则几乎是肯定的。
市场会怎么走呢？在我看来重回平稳是大概率事件，前期市场的成交量大增，是由多重因素叠加影响而来的，一是调控两年来需求都在观望，二是限购两年新增符合购买资格的需求，三是连续降息降低的购买门槛，这些需求在市场舆论回暖的背景下纷纷入市，加之开发商积极推盘以价换量，因此火爆局面就产生了。
引发本论市场调整的原因是调控政策，调控政策的核心是限购和限贷，只要这些核心政策不放松，市场在消化上述需求之后，新增需求速度慢，而开发商的库存仍高，资金链仍不宽裕，仍会选择积极推盘以价换量，就仍然会面临供大于求的局面，因此，市场终会重回平稳，而出台新政的必要性也将不会存在。
不过，平稳归平稳，我们一直说，本次调控政策都是性手段，不得已而为之的，下了猛药之后关键是做好内在调理，需求可以被压制但不能被消灭，用调控赢得的时间和空间抓紧解决内在矛盾，如果不是这样，放开调控后市场报复性的反弹也几乎是没有悬念的。
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