深圳项目遭遇生存危机 "金九银十"或全面出货
深圳特区报2012/08/03 10:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
价格定不高成本控不住 身段放不低
深圳项目生存链遭重创 未来2-3年或无新项目入市
新闻缘起
曾几何时，深圳的楼面地价不断被刷新，“”交相辉映演绎出楼市的扶摇直上，更成为其中的点睛之笔。现如今，在调控高压之下，“”这个闪光点似乎瞬时就灰暗下去。开发商谨慎拿地，政府有限供应，深圳楼市进入了“无地称”的时期。虽然近来，不少地方又有“”闪现，但对于楼市而言，毕竟是个别情况，业内也多表示，在稳增长不能松调控的当下，“”无法成为普遍现象，对于深圳而言，明年或许都难有地称。
在房价短时期无法全面回弹的眼下，曾经风光熠熠的鹏城“”现状如何呢？作为高房价的推手，“”的当红与冷淡究竟给市场带来怎样的变化？记者走近几个在售和待售的昔日“”项目。
“郁闷”的：一品澜山花园
面粉贵过面包，定价遭遇难题，“金九银十”或全面出货
相较2007、2008年的“”频现，现在土地交易市场已是凉风阵阵。位于坪山坑梓，由中粮地产在2010年拿下的某地块可以称为的“”了。2010年，中粮地产在经过173轮的举牌之后，以总价7.42亿元，楼面地价6074元/平方米拿下坪山坑梓一块建筑面积12.2万平方米的住宅用地，创造坪山新。
按照规定，今年正是这位坪山“”的入市之时。早在年初，就有不少业内人士对该项目表现出极大关注，关于其何时推出、定价几何都引来各种猜测。多数研究人士表示，坪山新区内的住宅项目受到区位、配套等要素的限制，价格很难有显著上涨，预计一品澜山花园的定价也在1万元/平方米上下。
据记者了解，深业在坪山的在售项目东城御园均价在7千元左右，这一地块当年拿地的楼面价格每平方米不足1200元；万科在坪山的项目金域缇香价格也在每平方米1万元左右。据此，寄望一品澜山花园凭借“”身份托举起坑梓周边房价显然并不实际。
有业内人士直言，两年前高价落子坪山，导致现在的中粮骑虎难下，“不知道当年中粮怎么会那么大胆”。即便不算利润，地价加建安成本再加上财务成本，项目的成本就已远超1万。但今日坪山房价整体还不到每平方米1万元水平，对于开发商而言，这笔买卖随时都有可能赔本。
某营销人员指出，目前深圳市场好卖的房子集中在龙华(社区网论坛商铺)和前海(社区网论坛商铺)。这些区域能够吸引到原关内的置业者，而一品澜山花园的位置在坪山看来都不属，规划中的都不经过该项目，如此一来，对于市区客户的吸引力基本不存在。在营销方面，只能向周边居民进行推广，更是难定高价了。
知情人士向记者透露，对比中粮在宝安某项目热销带来的愉快，坪山项目让开发商很是郁闷，争取让项目不赔钱成为工作的重中之重。但他同时指出，由于该项目定位相对较高，还包含别墅产品，或许能平衡一下成本。“已经不是拖一拖等一等就能解决问题的了。大势如此，谁也不能赌定楼价会涨，开发商也只能硬着头皮出货了”，该知情人士进一步表示，预计开盘时间在9、10月份。
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“稀缺”的：锦龙花园
大厅不开灯，产品没样板，20余套可售物业难扛旧城房价
今年3月，记者曾对位于福田区爱华路的旧改项目“锦龙花园”，也就是2009年将可售楼面地价推至15550元/平方米的“”进行了探访。当时的项目虽然已经超出了预计的竣工日期，但当时看来也已进入施工尾期。
本周二，记者再次来到“锦龙花园”，由于地块有限，在做外墙施工的两栋建筑矗立在旧城之中显得颇为醒目。在项目东侧，记者看到简单装潢的营销大厅，而这个营销大厅直至记者进入才打开灯来。大厅内仅有的一位销售人员向记者简单介绍了项目情况，“总共180余套，回迁的有160多套，实际拿出来卖的也才20多套。”项目开盘至今大约两周时间，可售的20余套已经所剩寥寥。当记者提出能否看一看样板间时，该销售人员笑说“总共才卖20多套，哪里有样板间呀”。再追问产权如何计算时，她直言“产权从2009年算，算是比较新的房子了。”
这样一个位于旧城的昔日项目，在入市之前，业内人士就曾预计价格将不低于3万，记者此番了解，项目的均价在3.3万元/平方米左右。目前的尾盘单位还有10%的幅度。
并没有新盘与该盘抢夺客源，地铺经纪向记者介绍，近期在放盘的业主喊价也在提升，但主要还是源于市场预期的转好，锦龙花园的入市对于周边二手房价的影响并不明显。
“孤独”的项目：天健铂庭
楼价5年仅微涨，业界称不理想阻碍项目销售
不同于旧楼包围下的“锦龙花园”，2007年“”天健铂庭周围的住宅建筑已经是鳞次栉比。有业内人士表示，这块“”售出后近两年都处于闲置状态，09年开工后又遭遇严厉调控，项目自去年9月入市到现在已进入尾盘消化阶段，但销售情况整体来看并不如人意。
记者试图在该项目周边找几家中介机构了解情况，与其他住宅集中不同，沿着天健铂庭周边，在桂花路、槟榔道、绒花路、益田路上，只有一家较的中介地铺。据该地铺经理介绍，天健铂庭已经开盘近一年，基本已经，价格在3.5万元/平方米。虽然该项目带非毛坯，且定位于酒店式物业，但与周边房价仍存在巨大落差。据该地铺经理介绍，的房屋均价在2万至3万之间，以该地铺楼上物业为例，目前有业主放盘一套75平方米左右物业，价格在170万。
记者发现，项目营销门庭冷落，外的广场上保安们正忙着训练。虽然资料显示该项目在4月入伙，但据记者目测，还有工人在对项目外墙进行施工，并未有人入住。
翻查历年福田保税区内的住宅成交数据可以发现，该房价自2007年以来并没有明显上涨的情况，目前二手成交均价维持在2.5万元每平方米的水平上。
美联物业研究何倩茹指出，天健铂庭主打，吸引的多为人群，而在客看重的上，该显然并不理想。她以同质的加福广场(小区网论坛)为例表示，其二手单位目前均价2万多，与天健铂庭的价格差显著。但她同时指出，随着河套地区的开发，深港一体化，福田保税区的价值还将有进一步提升的空间，该项目之所以定价高或许还是源于对前景的看重。
记者观察
深圳“”堪忧 他城“”潇洒
记者的调查下来发现，深圳昔日“”均没炼成“”，同时既算不上成交“灵药”，也没托举起其所在房屋均价。在市场大势驱动下，近期在售和将售的“”项目反而陷入尴尬境地，顶着“”光环，难道只能卖出白菜的价？或许有人会说，“”们还能期待利好所带来的前景无限，但这些利好有多少只是画饼充饥呢？在眼下楼市难言“涨”声的状况之下，大胆推、加速卖或许才是道。
在深圳“”兄弟的生存状况堪忧时，放眼，他城“”项目并非集体萧条，不少活得潇洒滋润。
谈及这些“”项目有效盈利的缘由，业内人士指出，不少“”自诞生就产生了一条巨大利益链条，或者是与相关部门达成协议，由政府出面完善“”项目交通及其他配套设施；或者是有关部门承诺在溢价部分向开发商进行返点；由或者出于对于“”周边地块的觊觎……该名业内人士表示，每个“”背后都有一条长龙，有利益也有问题。如此，开发商们才敢顶着赔本的风险托举出一个个“”。
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