深房价竟"不敢涨" 楼市困兽斗下半年正式开始
房天下2012/07/31 00:41
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“千人购房潮”不断 市场或“蒙蔽自己的双眼”
房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至7月25日，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。
“有的房企已经明确上调年度销售目标，有的则在内部盘点上半年销售情况，根据企业自身状况重新拟定销售目标。”有消息人士向记者透露，预计超额完成年度销售目标的企业会比以往增加。
聪明的深圳开发商在“造势”上从不含糊，或晚上急开避免“打街霸”竞争，或移师大中华开盘聚拢人气……深圳楼市的7月“看起来很美好”，回暖的声音也甚嚣尘上。但经历了两月内10次“喊话”坚定调控，房贷利率趋稳的情势下，深圳购房者也逐渐认清置业需求，“恐跌”或“恐涨”都非理性选择，重回观望的购房者不在少数。
深圳房价“涨不起”开发商逐渐提升信心
根据美联物业统计，深圳七月份在售楼盘中并无楼盘进行提价。多次对调控三令五申，严防房价反弹，但是房价依然压不住。在“刚需”回暖论调之中，近期房价上涨势头迅猛。
2012年近几 圳新房成交走势图（数据来源：世联地产）
据报道，虽然离七月结束尚有几天，但基本可以判断，七月份新盘成交量只有六月份的七成左右。年中之际，降息、房贷优惠利率等刺激与“限购、限价、限贷”等调控暂时构成“脆弱的平衡”。据此，深圳楼市真正的博弈，将在下半年呈现。在当前宽松的货币政策利好影响下，想要“淡季不淡”，开发商或只能“认乖”快跑。
中指研究院数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅，达306.42%。成交量的上涨，也促使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。
然而，各地城市房地产调控“松绑”，埋下房价新一轮上涨的祸根，也预示楼市面临新一轮房地产调控危机。深圳楼市在这一“调控危机”中能否站稳脚跟，关键仍在购房者心理的变化，当然，也离不开开发商的主动求存的动作。
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深圳楼市7月“出师不利”
(来源：深圳商报)深圳楼市持续回暖苗头并未出现。记者近日采访中获悉，尽管市场出现“淡季不淡”行情，新盘入市踊跃，但是成交速度和成交价格仍保持五六月水平，量价齐升并未出现；而新盘大量上市，造成新房库存不降反增。由于目前处于政策调控的敏感期，业内人士称，七月份的“出师不利”，或许让下半年深圳楼市的走势增添了几许迷雾。
近期深圳楼市新盘入市踊跃，但是量价齐升并未出现，反而造成新房库存不降反增。图为记者日前拍摄的一处楼盘销售现场。深圳商报记者 张小禹 摄
新盘销售没想象中火爆
“近期开盘的新盘销售情况并没有我们想象中那样火爆。”上一楼盘开盘现场，一位前来“探营”的操盘手向记者坦言，在货币政策松绑，刚需逐步释放，开发商努力造势等多重因素下，新盘销售仍低于市场预期，并没有真正意义上的“日光盘”。
据中原地产统计，截至7月21日，新开、加推的12个楼盘中，仅有一个加推楼盘实现了当日，的销售率仅有三成，更多的徘徊在六七成水平。
深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，七月份的一手房销售速度仍保持五六月水平，并没有实现突破；同时，新盘价格也基本上处于“原地踏步”的状态。也就是说，量价齐升并没有在市场预期中的七月出现。
美联物业通过对七月份在售的数十个楼盘售价检测发现，并没有一个楼盘进行提价。尽管距离七月结束尚有几天，但基本可以判断，七月份新盘成交量只有六月份的七成左右。年中之际，降息、房贷优惠利率等刺激与“限购、限价、限贷”等调控暂时构成“脆弱的平衡”。一些业内人士认为，下半年，真正的博弈才开始。
然而，七月份的“出师不利”，或许让下半年深圳楼市的走势增添了几许迷雾。
对此，有业内人士评价，此轮回暖并不是无规则的“普涨”，而带有鲜明的“刚需拉动”特点。在多次表态不取消限购的条件下，缺少投机和型需求的介入，支撑成交“量价飙升”的基础很低，交易量能否延续大幅上涨的态势尚存疑问。
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新房库存不降反增
(来源：深圳商报)一方面在售楼盘销售速度未实现突破，另一方面新上市楼盘加速进场，直接带来的就是新盘库存的增加。中原地产统计数据显示，截至7月25日，深圳新房存量为24607套，环比增加了4.1％，同比增加了3.5％。世联地产认为，若按近8 圳全市新房周平均925套的销售速度，目前的新房可售量消化时间约为30周。
据深圳中原地产统计，今年上半年总的新增供应有16405套，面积为145万平方米。下半年供应面积约为408万平方米，年度总供应量料达到553万平方米，创3年以来的值。
“预计到2季度末及3季度成交旺季时，新增供应将有集中上涨。”美联物业研究总监徐枫表示，受调控环境因素影响，市场成交速度会慢于供应速度，届时库存上涨阶段或将重新到来。总体而言，自调控以来，多数房企成交长期处于低迷状态使得库存量形成积压，而短期内市场成交很难有突破性增长，因此开发商的去库存压力仍然存在。
事实上，开发商的去库存压力和资金链仍很严峻。万科统计，北上广深等14个主要城市5月末的库存水平为1.14亿平方米，仍在近年历史高位。“即使按照房企5月份‘全线飘红’的销售量计算，库存去化周期也长达近11个月。”万科有关负责人表示。
全面回暖之势难成
楼市虽未全面回暖，但反弹风险不容忽视。从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（市）开展专项督查。深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁说，主管部门从“喊话”到“专项调查”的转变，相当于一种市场信号，终的督查结果对于后续调控政策如何把控就显得尤为关键。
中银国际证券房地产行业分析师袁琳分析称，连续严厉表态，短期政策预期悲观。
“下半年深圳楼市小阳春只会偶然出现。”徐枫认为，工商物业市场是住宅市场的先行指标，而深圳商业地产已经持续低迷了半年，住宅市场后市也不容乐观；此外，在其他一线城市土地市场出现“”的同时，深圳土地市场尚在“解冻阶段”，“面粉”不好卖，“面包”销路也不会好。
业内人士表示，下半年深圳楼市“以价换量”仍是主基调，在限购限贷限价“三限”政策未有松动之前，全面回暖之势难成。
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