龙岗楼市遇"成长的烦恼" 房企扎堆"鹿死谁手"
深圳特区报2012/07/27 09:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
榜样力量楼市前行
榜样即楷模。明朝李贽在《续焚书·李善长》中著有“其不私亲，以为天下榜样，亦大昭揭明白矣。”榜样的力量是无穷的。榜样意味着认可与掌声，意味着先进与。更重要的是，它不是自封的名号，楼市榜样是从多角度、全方位的目光审视下的一份公认的荣誉。
本报地产部7月初起连续推出“2012上半年深圳楼市榜”系列专辑，一经推出，立马在开发商、购房者和业内人士中引发了热烈反响。业内人士普遍认为，这次评选预示着深圳房地产行业在未来的发展，为目前处于淡市中的深圳楼市树立起新标杆，引导深圳楼市迈向平稳健康发展。
2012年下半年的深圳楼市，呈现出更加复杂多变的局面。在这样的市场背景下，更清晰地勾勒出榜样，为后来者提供更多具体可供参考与学习的细节，并为购房者提供更清晰的参照指标，显得十分紧迫和必要。
正如英国的民谚所说，“一个好的榜样，就是的宣传。”我们期望在这些榜样房企的下，会有更多的房地产企业站在城市运营的高度上，追随榜样的脚步创造新的城市建筑史，推动城市生生不息的成长与进步。
成长的烦恼
谈起龙岗房地产，很多人还是有疑虑，这源于他们对龙岗楼市的分析和判断。
首先，他们认为龙岗楼市存量太大。据统计，目前龙岗楼市可售面积为171万平方米，为全市可售面积多的一个区。按照目前的销售速度，这些可售单位售完需两年时间，且两年中还会有新的项目不断推出。这对于在售项目而言，无疑都是极大的压力。
其次，龙岗土地储备过多。在很多深圳置业者的直观印象中，龙岗总是有大片的土地可供开发，能够提供大量的房源。相比深圳其他区域缺乏土地可供开发的情况，龙岗房地产的土地供应十分充足，这决定了龙岗房地产很难有大的发展。
第三，龙岗房地产配套还很不完善。尤其是道路交通，其他如休闲购物场所、、医院等不能齐备或档次不高，这是造成置业者对龙岗地产信心低靡的重要原因。
当前的龙岗楼市就像处于青春期的年轻人一样，正面临着“成长的烦恼”。虽成长迅速，尚存在诸多不确定因素，如增长模式粗放、资源消耗多、科技贡献率低等等。成长中的龙岗楼市，亟需诞生一批具有榜样力量的房地产项目和企业。
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群雄争霸尚未“一言定乾坤”
与沉闷的天气相比，夏日的龙岗楼市同样缺乏兴奋点，成交量平缓,很多业内一线人员无事可干。早已符合开盘条件的大量房源因为种种原因，楼盘面市遥遥无期。
龙岗楼市到了需要榜样的时候。
从起步至今，龙岗楼市历经近二十年的发展，在这一发展过程中，开发商呈现出“八仙过海，各显神通”的局面，你有你的路子，我有我的方案，大家各行其是。在这个群雄混战的年代里，龙岗楼市像一个建筑试验场，好的、坏的、美的、丑的、领先却不合群的、落后却能与环境融为一体的……各种开发模式层出不穷，营销手段也是五花八门。
龙岗楼市曾出过独领一时风骚的楼盘，却未能成就雄霸一方的霸主。远去的不只是背影，还有影响力与记忆。与此同时，龙岗人见证了太多的建筑形态，却未能完全享受现代居住所带来的享受和愉悦，这不能不说是一件遗憾的事。
时势造英雄。目前的龙岗楼市仍然处于群雄争霸的时期，尚未出现“一言定乾坤”的力量和“一动震全城”的楼盘，这正是建立榜样力量的机会。
机遇与挑战并存
从2002到2012，深圳楼市发展迅速，龙岗楼市功不可没。
从某种意义上讲，这几年间龙岗楼市的大飞跃，涌现出鸿荣源公园大地、万科清林径(小区网，论坛)、振业城、星河时代等一大批标杆性楼盘，成为深圳楼市整体往前发展的新引擎。承接珠三角发展大机遇、乘载大运会召开的春风，龙岗楼市正在酝酿大变局，将成为撬动深圳楼市乃至珠三角城市圈房地产市场发展的新引擎。
业内人士普遍认为，供应量巨大是目前龙岗楼市显著的特点。作为深圳地产的重要组成部分，龙岗市场的份额已经与宝安共同占据深圳前列，并有稳超宝安的趋势。“目前龙岗位列全市下半年推盘量之首，‘以价换量’仍是龙岗开发商下半年推售的主打策略。”百合集团营销部总监宁素文女士表示。
显而易见，今天的龙岗楼市酝酿着巨大的机遇：拥有大量的土地储备，土地成本相对较低；基础设施的逐步完善，为龙岗楼市发展的大环境做好铺垫；龙岗城的高起点规划为龙岗城的发展指明了方向，提供了可依凭的蓝图。人们住宅郊区化的趋势也为龙岗区的开发与销售提供了一个全新思路；龙岗区交通逐步完善，势必会吸引更多的购房者。
“现在的龙岗就像美女脸上蒙了泥，用水冲掉，就能美艳惊人。”尽管由于交通、城市配套等因素的阻碍，龙岗楼市成为深圳的，然而如果我们以发展的眼光来看，大运会的举行、三号线开通、撤关、坪山新区建设、丰富的土地储备、优美的山海资源、一大批的品牌楼盘……在种种价值点的共同作用下，龙岗楼市的价值必将被挖掘和释放。
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淡市强销开发商大打“四张牌”
品牌房企——主打“品质牌”
今年无疑是龙岗楼市供应量巨大的一年。据不完全统计，2012年龙岗区楼市供应量将达到206.8万平米，占深圳全市供应量的半壁江山。众多开发商，众多楼盘，谁主沉浮，鹿死谁手？在楼市调控的大背景之下，这种比拼显然更加频繁和现实。
品牌的力量，在此时更加受到追捧。品牌开发商凭借其巨大的品牌号召力、操盘经验和管理体制等，更容易赢得市场占有率，从而使“品质先导”理念更加深入置业者之心。
以下半年开盘的振业城上观和远洋新干线项目为例。振业城的打造者--振业集团是深圳市国资委直管的国有上市公司，自成立以来，先后在深圳以及各地开发了一系列具有代表性的精品楼盘项目，上观项目在其精心打造之下，渐显区域地产风范。振业集团策划经理齐静女士表示，相比两三年前，宝荷从配套到交通都有很大幅度的提升，她对宝荷未来的发展持比较乐观的态度。
远洋新干线则是远洋地产进驻深圳的地产项目。依托中远雄厚的资金实力与品牌，极有可能成为龙岗城有影响力的标杆项目。远洋地产营销总监郑黎明表示，"面对置业者普遍务实的深圳市场，远洋新干线将秉持'以品质为本'的开发理念，通过对于楼盘品质的不懈追求，赢得口碑与市场认同。"
生态人居——巧打“生态牌”
自深圳建市至今，龙岗便被誉为“山海之城”。美丽的高山和海洋，不但构成了深圳滨海城市的特质，也使龙岗拥有了傲视全城的资源禀赋。“一社区一公园”概念的提出正是基于龙岗得天独厚的自然资源。
自2003年以来，深圳市众多品牌开发商纷纷进驻龙岗。作为全市土地辽阔的区域，龙岗具备了强大的后发——它预留出了大量空间来发展新城区。在龙岗，由于社区够大，容积率偏低，业主们很容易享受到美丽的山海，或大型社区公园生态资源。
面对楼市淡季，越来越多的龙岗开发商开打“生态牌”，希望通过园林绿化、生态环境吸引购房者。以百合盛世项目为例，该项目位于龙岗城密度的五联生态，有着“深圳西湖”之称的清林径国家森林公园，山水资源丰富，并自带20万平方米的私家山体公园，是名副其实的公园物业。
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大盘矜贵——重打“豪宅牌”
随着龙岗区的各项城市规划利好逐步兑现，国际化的要求呼唤豪宅的出现。尤其是在洞察龙岗的未来发展前景后，自2005年开始深圳几乎的品牌开发商纷纷进驻龙岗，并相继推出豪宅项目。这从客观上推动了龙岗地产发展水平的整体跃升，龙岗日渐成为深圳新的豪宅主场。相比关内楼盘，龙岗豪宅在地块面积、容积率等关键楼盘指标上都具有极大，更能满足人们的置业需求。
目前，随着预期政策企稳、楼市前景趋明，积压了一年的豪宅产品将会在今年下半年逐步释放，阔别已久的“豪宅风”或将再现江湖。以阅山华府项目为例，地处龙岗城纯粹的“别墅区”地段，距离龙岗CBD和青林径郊野公园均不足10，项目周边被别墅区和公园环绕，地理位置、景观及市政配套资源十分优越。
据嘉旺城有限公司营销经理朱德中介绍，阅山华府凭借其良好的区位空间和高性价比，目前每周都保持六至七套左右的销售总量。7月28日，阅山华府将推出收官巨作——嘉墅，30套处于城市核心的稀缺别墅将盎然入市。他表示，目前龙岗楼市尚处于，与周边龙华(社区网，论坛，商铺)的价格相差一半以上，发展巨大。
沿线——大打“交通牌”
自2011年深圳真正进入全面时代后，龙岗已然迈入城市化配制台阶，由此带来的生活模式、居住方式、购物方式、甚至是休闲方式都发生了质的飞跃。
随着3号线的开通，沿线楼盘的空间得到进一步提升。三号线的30个站点中有15个落在龙岗境内，受惠于，沿线物业“百花争艳”。万科、中海、鸿荣源、星河、珠江、佳兆业、天健、深业、新锦安、城建、正中集团等品牌开发商先后进驻龙城，在带来产品的同时，也提振了市场对于龙岗楼市的无限信心。
自龙岗规划方案一出，开发商们便闻风而动，纷纷打出“牌”，将便利快捷的交通作为推广重点，引发一阵“热”，并延续至今。以金海港·荷康花园旧改项目为例。该项目位于横岗辖区北端，与龙岗城交界，占地面积约23万平米，三号线荷坳站，是横岗汽车站，便利的交通条件为楼盘加分不少。
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