中介巨头集体看涨下半年深圳楼市 房价或涨5%
房天下2012/07/11 09:53
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深圳楼市再回量价齐升的局面？昨日，深圳中介巨头———深圳中原地产、戴德梁行先后举办新闻发布会，集体看涨深圳下半年楼市。中原地产（大深圳区）董事总经理李耀智表示“我不再坚持去年底时对楼价将下降30%的预测，我认为今年全年涨幅将为5%。”
金融政策变化提振市场信心
两家中介机构表示对于下半年深圳楼市的信心主要来自上半年金融政策的变化，2月18日央行宣布降低存款准备金率，这是开始提振市场的标志，不少人预计后市有望。虽然去年底到今年初不少开发商和中介都认为迎来了生存危机时刻，但是现在艰难的时刻已经过去。目前深圳楼市虽然没有出现价格上涨，但是市场成交却已经明显活跃起来，成交量开始大幅上涨。据照中原的分析显示，3-4月份在年内次降存准的情况下，供需缓慢释放，价格完成筑底。而彻底改变市场预期的是5-6月份，年内两次降准、降息后“红5月、红6月”不断提振市场信心。
随后，戴德梁行华南及华西区研究部助理董事 端也表示，在性需求继续被抑制的大环境下，一系列政策“微调”利好为刚需营造了良好的入市环境，而目前的企稳态势的市场上行预期更为刚性需求增添了入市动力。这与中原地产的预计不谋而合。
量升带来价涨 调控或功亏一篑
去年12月底，深圳市房地产业协会组织的一场行业内部会议上，李耀智曾预计价格将继续下降30%，达到2009年4月的水平。今年年初，在该司的新春发布会上，他重申了这一判断。然而时隔半年，各项金融政策的向好，使得李耀智推翻了自己先前的观点。“我不再坚持去年底时对楼价将下降30%的预测，我认为今年全年涨幅将为5%.”李耀智说，他更表示接下来中原地产还有开店扩张的计划。
戴德梁行对下半年的展望则相对低调，称下半年成交将继续增加后，将削弱房价下调的动力。“下半年深圳住宅市场将逐渐企稳回升。”端表示，但深圳市场库存供应、未来供应量还比较大，基于价格和消化速度直接影响，如果企业资金面临压力，价格上涨还需要一段时间，“现在还处于去库存的时间，一段时间的企稳后，未来的上涨空间还要具体要看政策。”
成交量上涨几乎已经成为房地产业内人士的共识。在上周四晚间央行一个月内两次降息消息公布时，虽然有业内人士一再表示上半年降准、降息等金融政策的运用被指都不是直接提振房地产市场，但是从实际效果而言，其对房地产的影响却不可估量。有业内人士表示担忧，认为开发商后市准备，而同时目前政策没有对冲房价上涨的机制储备的话，先前的房地产调控可能功亏一篑。
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二度降息强化楼市回暖预期 房价或将小幅提升
（来源：证券日报）“央行又降息了，月供压力更小一些，而且近趋势明显，所以我来看看房子，打算尽快套。但7日重申不能让房价反弹之后，又想等一等，总之很纠结。”一位在通州某楼盘售楼处的看房者这样告诉记者。
“近看房的人越来越多，成交周期也缩短不少。”上述楼盘的销售人员也向记者表示，“不过，购房者主要还是怕房价涨得太快，此前的观望者也都着急出手了”。
而值得一提的是，央行二度降息之后，业内人士纷纷表示，楼市回暖已成事实，房价将再无的可能。对此，华远地产董事长任志强再度一语惊人。任志强对媒体表示，降息对房地产会有一定影响，比如降低了生产企业的经营成本，降低了购买人的支付成本，但降息与房地产没有直接联系。
“降息对楼市直接效果有限，但会加强市场回暖预期。从关于调控政策的态度和房企存货负债比率来看，以价换量的销售策略将仍是主流，但企业融资环境会有所放松，新增贷款的融资成本将会降低。”中国房地产学会副会长陈国强对记者表示。
融资成本降低
在28天前，时隔三年半之后央行首度降息时，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹曾称，“终于降息了，奔走相告吧”。28天之后，央行的二度降息让开发商乐观情绪再度升温。
从多位业内人士处获悉，不管降息对楼市是否起直接性的利好作用，但对房地产企业的融资环境将有所改善。
据陈国强向记者表示，降息虽然是采取的宏观层面的政策，但这种“大气候”将影响房地产行业的“小气候”。尤其对房企来说，新增贷款的利息支出将会降低，也就是说，新增融资成本降低，这对开发商持续高企的资金成本无疑是一种利好趋向。
值得一提的是，央行降息后首日，地产股领涨两市，其中合肥城建、宋都股份、上海新梅、大名城四股涨停，招保万金四龙头涨幅均超4%，沪深两市的140家房地产股票基本全面上涨。
从而，有分析人士向记者表示，降息显然提振了者的信心，房企在股市也算扬眉吐气了一回。不过，该人士同时强调，虽然上述政策能够成为房企过冬的助力因素，也释放了一种回暖信号，但房企整体资金链还是趋紧，日子不见得好过多少，毕竟负债和库存的双高局面并未得到太大的改观。
事实上，据中指研究院统计数据显示，7成上市房企资金链紧张，其中15家房企负债率超80%。
而上述分析人士进一步向记者表示，虽然融资环境有所改善，但部分中小房企也难以受益，主要还是看房企在银行的信贷额度是否有所提高。
兰德咨询总裁宋延庆表示认同。宋延庆指出，对房企影响大的是贷款额度，只要能贷下款来，利低企业都能接受。正如上述业内人士所言，如果开发商拿到的贷款额度有所松动，拿到贷款的机会更高。此外，还要看楼市是否真正回暖，因为销售情况直接关乎开发商的现金流状况。
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房价将小幅提升
“降息主要的推助力是加强楼市回暖预期。”陈国强向记者表示，对于购房者来说，降息和公积金的调整，可以减少月供，刺激其购房心理。对开发商来说，购房者密集出手，现金回笼速度提升，缓解资金压力。而对于地方政府来说，成交量的上扬和土地市场回温可以增加财政收入。
不过，陈国强同时向记者强调，房价大幅反弹的可能性不大。因为市场整体上还是供大于求的形势，房企的库存量依然很高。如果开发商大幅提价，市场不见得会买账，反而是开发商会因此失守一部分市场份额。据此，陈国强预计，下半年开发商依旧会采取以价换量的销售策略。
链家地产市场研究部陈雪也认为，不论是标杆房企还是大型房企，今年的销售策略都是加推中低端产品和以价换量，其上半年成交均价同比明显回落。其中，万科下降了10.3%，富力下降了21.4%，碧桂园下降了2.9%。因此，将由以价换量促成成交量回升，其的基础较为薄弱。
日前，华润置地高层曾向媒体表示，下半年华润依旧采取以“跑量”为主的销售模式。万科保利等房企也曾向记者表示，消化库存，加快现金回笼仍是公司下半年的要务。
不过，陈国强进一步表示，不排除某些房企提升旗下卖的好的项目的价格，减小优惠幅度，尤其一些资金压力不大的房企将会放缓项目销售节奏。
除此之外，同策咨询研究总监张宏伟认为，房地产市场成交量的回升如果可以持续3-6个月，将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解，这也就意味着成交量的回暖会逐步传导到整个房地产，大型开发企业会主动加快开工节奏。而且从7月初土地市场的表现来看，部分龙头房企已经率先做出反应，土地市场上抄底动作频繁。
宋延庆则直言，降息将更多地改变和购房预期，政府辅以防政策。
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