深圳土地二次开发寻求突破 城市更新加速推进

二次开发寻求突破城市更新加速推进

城市更新，正加速推进。

4月10日，《2012年深圳市城市更新单元规划批计划》公布，更新单元计划涉及福田、南山和宝安三个区5个项目，拟拆除重建用地面积共计258091平方米。

5月31日，《2012年深圳市城市更新单元规划第二批计划》，12个项目获准编制城市更新单元规划，涉及拟拆除重建面积总计约101.2万平方米。

7月4日，《2012年深圳市城市更新单元规划第三批计划》（草案）公示，包括15项更新单元。

今日蔡屋围面貌焕然一新。

昔日的岗厦。

岗厦改造规划图。

短短半年时间，深圳已公布三批城市更新单元规划，为何城市更新要加速推进？业界评论，基础性资源的限制，让深圳不得不通过土地的“二次开发”寻找突破。但是，在客观的制约因素之外，更有着对城市功能主动转型的考虑。要从速度深圳迈向效益深圳，城市更新赋予了土地资源以高效益的第二次生命，为城市发展提供宝贵的空间支撑。深圳将通过加速推进城市更新创造新的城市财富。

存量土地二次开发唱主角

统计显示，2011年深圳楼市总体供应量380万平方米，其中150万平方米来自于城市更新项目的供应。

“城市更新加速推进，供应比例会越来越大。深圳存量土地供应今年也将超过新增土地供应。”深圳市城市更新室有关负责人接受记者采访时介绍，近日，深圳市政府五届五十五次常务会议审议并原则通过了《深圳市近期建设与土地利用规划2012年度实施计划》。根据《实施计划》，深圳市存量土地供应规模将有望超过新增土地供应规模，深圳市由此进入以“存量二次开发为主”的土地利用阶段。

据悉，目前全市建设用地占土地资源总量比例已高达47%，未来10年仅能提供约59平方公里的新增建设用地。2012年度深圳市计划供应建设用地1868公顷，其中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷。就加大利用存量土地，《实施计划》提出，要推动城市建设由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。重点以城市更新改造、土地整备、城市发展单元三大平台，结合体制机制创新以及投融资制度改革，综合运用多种技术和政策，整合优化空间资源，引导规划由被动控制向主动适应市场的服务机制转变。

“2005年之后深圳房地产用地的出让一直处于低量状态，尤其是原特区内土地供应稀缺，城市更新加速实施后，意味着未来每年都可能有数百万平方米的住宅释放出来，为深圳楼市持续注入新增供应量。”地产业界普遍认为，存量土地二次开发和城市更新对于城市建设和房地产发展有着重要推动作用。

房企资金回流，地产格局重塑

城市更新犹如一场“甘霖”降落深圳楼市，长年患有“土地饥渴症”、被迫征战他乡的深系房企，纷纷铆足劲儿欲抢夺这个庞大的机会和市场。

“根据调研，深圳城市更新办法实施以来，深圳房企资金回流明显，之前转战内地的房企都愿意重回深圳，参与城市更新的建设。”市更新办表示。

据了解，2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》出台，在2020年前，政府将完成35平方公里的城市更新，其中拆除重建类在30％以下。如以30％计算，则拆除重建类未来10年总面积达12平方公里。

“上千万平方米的供应，将会在未来几年逐步释放，因此，城市更新加速推进将对地产格局产生深远的影响，可以说是一个新时代的开启。”业界认为，未来更多企业有望分享这块蛋糕。部分有用地储备的上市公司，以及已经参与深圳城市更新项目的上市公司都将因城市更新快速推进而获益。

“万中招华金”，2000年以来，它们迅速成长、布局，占据深圳房地产的一线主导地位。

然而，在近的几年里，在能体现房企后续发展力的土地储备里面，这些龙头房企的地位正在受到挑战，这挑战主要来自以佳兆业、绿景、京基等为代表的“城市更新阵营”。据了解，以城市更新为核心竞争力的佳兆业集团2011年便成立了专业旧改公司佳兆业置业公司,旧改业务涉及深圳、珠海、广州、东莞、惠州等五个城市，项目数量30多个，总占地面积超过1000万平方米。

参与主体呼唤城市更新

“这里还有好多‘握手楼’、‘贴面楼’，消防车进不来，老鼠到处晃，希望城市更新快些推进，把原来的脏乱差、变成净亮明”，住在旧城区里的居民们常常发出这样的感叹。

加速推进城市更新，不仅是城市发展的需要，更是饱尝恶劣环境的居民的呼唤。通过城市更新，大量的旧工业区、城中村将会焕然一新。

据市更新办介绍，2011年，针对原特区外城市化水平较低，大量的旧村居住环境较差，城市配套设施缺乏，市区政府，对82个城中村进行系统的综合整治，对1335个城中村进行了消防安全的提升。龙岗三联玉石文化村是位于布吉街道三联社区，占地面积10公顷。改造前社区规划落后，卫生治安环境差，社区集体经济发展滞后，通过更新改造，完善了道路设施、配套市政工程、及小区内公共服务设施，并实施了具有三联特色的物业管理模式，实现了社区管理企业化运作，彻底提升了社区环境品质。南山区光大木材改造项目，通过城市更新，解决了长期困扰当地居民的大气污染问题，并成功收回其中50%地块，成为解决污染企业退出问题的典范，被称为“森帝木业模式”在各区进一步试点推广。

“要解开深圳楼市的‘结’，必须解决土地稀缺问题，城市更新就是解决问题的关键。现在群众对于旧城改造也逐渐有了客观理性的认识，对于依靠拆迁牟利的热度已经降低，这对于解决土地供应量、推进城市更新的深入无疑有积极意义。”有志于参与城市更新项目的深圳市京武集团副总经理谢永忠说，在罗湖居住20多年，亲眼目睹了城市更新实施后罗湖和深圳前后的变化，城市更新确实让深圳更美更新！

市更新办答记者问

城市更新加速推进，在房企和市民中引起热烈反响。记者就房企比较关心的如何参与城市更新良性竞争以及市民比较关心的城市更新是否会推高房价等问题采访了深圳市城市更新办。

问：城市更新项目近年来成为了开发商的香饽饽，常出现多个开发商争相进驻，互不相让的现象，政府如何积极引导房企参与城市更新项目的良性竞争？

答：首先，政府欢迎、鼓励房企参与到城市更新建设中来，并会积极引导其良性运作。希望房企要尽到社会责任，在政策规定下运作。

其次，近期也出现了多家房企抢占同一地块的现象，如备受业内关注的深圳南园新村旧城改造项目，就有两家房企互不相让，以至于拆赔比一度达到了1:1.4。项目已被叫停，主要原因是以旧住宅区改造为主的改造项目应当由区政府组织计划申报，在城市更新单元规划经批准后，应当由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。而开发商进入小区征集意愿是不符合政府相关改造规定的。

为了避免类似事件的再现，我们也会加快对旧改工作的引导及规范，建立完善的政府主导、企业开发的旧改模式，推动市场的良性竞争。

问：对于一些已建成或在建的有代表性的城市更新项目，如何激励他们发挥示范作用？

答：深圳目前各个区域都有城市更新的建成或在建项目，他们对于创造城市财富和改造城市面貌积累了宝贵的经验，应该大力推广。如蔡屋围空间升级，使土地价值发生核反应式的裂变。拆除旧房15万平方米，新建品质物业60万平方米；不仅原村民获得了回迁房，房价租金，而且原村集体年租金也增长2倍。同时，开发商京基地产建成深圳高楼，积累了城市更新的经验，树立了企业品牌。

问：在各地城市更新中，拆迁、赔付等都是难点，深圳方面有何良策来平衡各方利益关系？

答：由旧变新，城市资源的重新配置，也意味着相关各方的利益再分配。《深圳市城市更新办法》明确了我市可以综合整治、功能改变和拆除重建等三种改造模式实施城市更新。而其中一个重要的实施亮点是城市更新单元概念的提出，这对于化解城市整体利益与局部利益、个体利益的矛盾，提供了一个可行之道。

问：房价是《深圳城市更新办法》公布之后，购房者比较关注的话题。今年城市更新步伐明显加快，对楼市和房价会产生怎样的影响？

答：对于楼市和房价的影响，首先要明确深圳土地供应和房价的发展脉络。2005年以来，福利房、微利房没有了，合作建房也取消了，新增的土地供应很少，购房渠道基本是依赖商品房这一个途径，再加上新增的土地供应很少，所以市场整体供不应求，导致房价上涨较快。

2009年，《深圳市城市更新办法》出台后，为盘活土地，增加市场供应提供了一个高效可行的之路。城市更新释放出大量用地，使得市场供应渠道更加多元化，供应量也会有显著增加。首先是大量的土地供应将会给深圳的房地产市场作为补充；另一方面，协议出让也将会降低土地成本，从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说，城市更新的实施，将对房价上升起到平抑作用。

城市更新代表项目

城中村改造——大冲村

大冲村位于深圳市南山高新技术产业园区中区，是重要的城市节点。大冲旧改项目是目前广东省的城中村改造项目，也是深圳“十二五”5大标志性城市更新项目之一。整体改造范围用地面积68.5万平方米，规划总建筑面积280万平方米，总超过200亿元。涉及近1300户原村民、7万名暂住人口、约1500栋房屋的拆迁安置。

大冲村改造规划图。

资料显示，2002年，大冲被列为深圳市旧改重要试点村之一；2005年，正式确立大冲推倒重来、整体开发的改造模式，定位为高新技术园区的配套基地和新型现代化高尚居住社区。2008年9月，大冲股份公司与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》。2011年12月20日，深圳市南山区大冲旧村整体改造项目举行奠基仪式，基坑开挖工作开始启动。

据介绍，大冲改造项目奠基，将有效促进土地集约节约利用，树立起城中村更新改造节地模式典范，华润与大冲村的结合可谓“情投意合”。实现了村民受益、企业获利、政府满意的“三赢”局面。

旧工业区改造——赛格日立工业区

赛格日立工业区项目占地面积12万平方米，规划建筑面积约79万平方米，占据深圳区“环CBD产业带”北门户，拥有莲花山公园、笔架山公园、公园自然景观，地理位置优越。

昔日的彩色显像管制造园区

赛格日立工业区原为中日合资彩色显像管制造园区，2010年深业集团介入，妥善安置职工、处理债务后，拟建设“深业集团创新产业总部基地”，打造的创业板上市及拟上市企业总部聚集基地、企业加速器以及具有影响力的创投广场。

根据规划，赛格日立工业区升级改造，采取整体拆建的措施，打通内市政道路和视线通廊，预留公共开放空间，完善城市功能并提升城市品质。将建成产业研发用房43万多平方米，商务近17万平方米，酒店5万平方米，配套小型商业服务设施13.5万平方米，公共配套设施2360平方米。并允许在地下开发3.2万平方米的配套商业服务用房。预计2015年后，该项目将陆续建成投入使用。

综合整治项目——蛇口高科技网谷

两年前，这里还不叫蛇口网谷，厂区内入驻的多是玻璃、泡沫等生产制造企业，每平方米产值仅为1200元。两年后，旧貌换新颜，工业厂房摇身变为互联网服务园区，集聚了100多家高科技企业，每平方米产值迅速升至2.94万元。

蛇口高科技网谷规划图

2010年5月14日，招商局蛇口工业区有限公司与深圳市南山区政府与强强联手，重磅推出了一个融合高科技与文化产业的“蛇口网谷-互联网及电子商务产业基地”。蛇口网谷位于大南山和南海大道之间，北起工业八路，南至工业四路。占地约20万平方米，核心区计划建筑面积超过42万平方米。蛇口网谷分三期进行建设。其中，一期12万平方米已经建成，包括数码、科技大厦二期，创业壹号大楼(中科院育成等)。

蛇口网谷的目标是到2015年底，引进300家以上的互联网、电子商务、物联网等新兴企业，实现年产值300亿元以上，成为深圳乃至中国南方影响力和竞争力的创新产业发展基地之一。 （深圳特区报）