深圳下半年纯新盘超七成 主打刚需冲锋"金九银十"
房天下数据监控2012/06/26 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
年中是楼市的一个重要节点，开发商往往会根据对上半年国家政策的趋势以及市场走势来制定下半年的营销策略。那么，在楼市调控并未放松的情况下，深圳2012年下半年将会有多少项目会开盘或加推呢？主要推出的又是哪些产品呢？由于市场的错综复杂性，各大房企总的推盘进程难以准确估测，因此实际开盘数目可能会有所变化，仅供购房者参考。
下半年预计68个项目入市
据房天下数据监控统计，截至日前，深圳下半年预计将有68个项目开盘或加推，同比去年预开盘量下降5%左右。其中包括11个项目，5个别墅项目和52个住宅项目（包括安居房）。另外，这68个项目中，纯新盘占据七成多，约74%。从整体来看，关外的龙岗和宝安两区依然是推盘出货的主要板块，共计约44项目入市，占总预开盘量的64.7%。与之相比，原关内四区罗湖、福田、南山和盐田四区楼盘则相对较少，共计约24个项目入市，占预开盘总数的35.3%。
六区均有项目推，宝 岗占六成
从楼盘分布区域来看，宝安和龙岗依然是深圳新房的主要供应区，共计约44个项目，其中宝安23个，预计可提供房源约16000套。近年来政策频频利好宝安，的楼盘因其其巨大的、相对较低的价格，成为置业者关注的热点。尤其是龙华、宝中和西乡多个项目都创下销售奇迹，2012年上半年在相对清冷的楼市中表现不凡。下半年将入市的23个项目中，仅纯新盘就有16个，有望再次燃起购房者的热情。而龙岗由于上半年仅有瑞泽家园和凤凰道2个新盘入市，大部分都是尾盘促销或者老盘加推，因而新盘有可能会在下半年集中放量，预计可提供房源约14000套。与宝安相比，龙岗上半年楼市则表现冷清。而随着龙岗18个城市更新项目集中开工，医院、、交通等公共设施的配套建设，下半年龙岗楼市也将趁势焕发新的生机。
在关内四区中，南山预计将会有11个项目入市，其中3个项目，8个住宅项目。南山是继罗湖、福田之后政府重点开发的区域，市政综合配套不断完善，金融商务、休闲文化也一应具有。前海、后海湾、蛇口等楼盘多定位，令不少人望而却步。本次新增楼盘中的伍兹和纯水岸14期也主要面向人士，当然也不乏面向刚需的90平以内的小户，有望实现部分人入住南山的梦想。罗湖、福田两区由于可开发土地不多，一手房市场表现一直较为冷清，下半年开盘或加推的项目预计共有7个，多为大户豪宅。而盐田区每年开发楼盘的量都比较小，今年上半年并未有新盘入市，下半年则预计会有6个新项目开盘。且产品结构呈现两极分化，主要以豪宅和为主，分布在大梅沙、沙头角和盐田港。
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户型多样，刚需是核心
从下半年预开盘项目推出的产品来看，几乎覆盖了别墅、洋房、住宅（包括安居房和旧改项目）、等各种物业类型，户型面积也是40-400平米大小不等，可以同时满足置业者、改善型置业等多种需求。具体来看，下半年约有27个住宅项目都主推90平以内的中小户，多集中在宝安和龙岗两区。例如宝安的西城雅筑主打产品是50-100平米的2-3房，海雅缤纷城君誉则主推50-80平米的1-2房，以及部分122-157平米3-4房。多数项目都包含中小户、大户、别墅、中的几种，预计会分批推出。房天下数据监控数据分析师张海兰认为，尽管今年第二个季度出现了大户热销的现象，但从深圳的市场行情来看，刚需依然是核心购买力，而90平内的中小户成交量也一直。因而，小户主导市场将依然是市场的主旋律。
至于下半年入市楼盘的推盘价格，由于当前楼市调控并未放松，且许多楼盘尚未开始前期的宣传造势，项目售价无法获知和推测。而政策、资金和存货三个因素的影响，将不排除部分楼盘推迟到来年再开盘的可能。
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开发商压力大，金九银十成关键
自5月份以来，深圳楼市预售面积再次呈现出了逐周上扬的趋势，不少开发商都趁势加快了推盘节奏，开盘的项目都实现了高比例的去存化。据房天下数据监控统计，截至6月22日，深圳全市可售套数为34424套，可售面积为376.00万平方米，与去年同期基本持平，但依然保持高位。再加上下半年的新增房源（保守估计总量在38000套左右），开发商的压力依然很大。
房天下数据监控数据分析师张海兰认为，从下半年预开盘数据来看，深圳市不少新盘推盘时间倾向9-10月份的档期，将其作为下半年跑量的关键时段。因而在营销节点和推盘量的把握上，开放商将会更加小心谨慎。目前深圳楼市总体趋于平稳，随着银行贷款利率的放宽，刚需购买力逐步得到释放，会更加理性的根据自身需求选择产品，热门的热点楼盘仍是下半年楼市的主要看点。
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