今日话题16期：楼市没刚需 今年买房人明年成房闹?
房天下-今日话题2012/06/06 10:14
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编者按：明天，中国高生一年一度的高考即将开始，六月份深圳开发商同样也面临一场“高考”。红五月多个楼盘开盘热销，深圳新房成交持续回暖并创下历史新高，不过，万科总裁郁亮认为后市并不乐观，要面临库存积压、银行利率、政策调控等方面的“高考”挑战。深圳房地产是否迎来了时机？楼市是否真的已经触底？
6期今日话题，房天下与您共同关注“开发商被‘高考’，2012年楼市不乐观?”
多个楼盘开盘热销 红五月深圳楼市成交回暖
深圳楼市成交正在放量，红五月名副其实。据房天下数据监控统计，上 圳新房成交套数为1212套，比前一周上升45.5%，成交面积为10.36万平方米。全市新房单周成交套数为2011年8月份以来第二次过千套，也是自去年5月中旬以来的点。从近期开盘的中洲公园、星河盛世、万科翡丽郡、大东城、广兴源圣拿威、阳光里雅居、华盛君荟等楼盘开盘当天均创下了的业绩，红五月名副其实。[详细]
万科郁亮：开发商库存还够卖11个月 后市并不乐观
6月5日，万科总经理郁亮在央视财经高峰论坛上表示，5月份楼市成交活跃是开发商“以价换量”换来的，但当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米。“按照5月份的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。”郁亮表示，后市并没有看上去那样乐观。
郁亮在论坛上呼吁金融改革春风能够吹到房地产领域，希望银行的利率能再优惠一点。“银行利率以前是7折，现在回到基准利率，差不多要抵消开发商20%的幅度。”
郁亮表示，宏观调控的本意是让房地产行业回到一个健康发展的轨道上来，尽管房地产行业关联度大，对经济发展有影响，但是这是行业应该付出和渡过的一个阵痛。“本来房地产行业应在2008年的时候完成这个调整的，”郁亮说：“就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了，拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。大家应注意把稳增长放在更重要的位置后面的那句话——稳定和严格实施房地产调控政策。很多人忘了这句话，我们看得很清楚的。所以，让房地产行业让调整到位，我们才可以对未来经济多做贡献。”[详细]
逼停开发商的其实是高考
眼看就要高考了，但乾县黉学门高三学生却被高分贝施工围噪声影响学习，一些高三学生合力将一段施工墙推倒，幸好没有人员伤亡。施工方终同意等高考结束后再施工。
因为拆迁工地上的噪音污染严重，影响了学生学习，因而愤怒的高三学生推倒了开发商施工基地的围墙，结果逼迫开发商停工。从事件的表面上看，好像是因为高三学生的推倒围墙的伟大举动逼停了开发商施工，是有关部门担心学生的这种推倒围墙举动可能带来严重的安全风险和事故，所以出面干涉，逼停开发商。不过，纵观开发商停工的时间点，在笔者看来，逼停开发商施工的其实不是学生，也不是学生推倒围墙的举动，而是即将来临的高考，是高考背后的利益链逼停了开发商。[详细]
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楼市“高考”难题1：库存积压
深圳新房库存不降反升达近年位 后市难突破
深圳楼市长达数月的“小阳春”并没有给一手住宅库存带来实质性的下降。记者近日了解到，目前深圳一手住宅库存处于2.6万～2.7万套之间，不降反升，处于近年位。业内人士称，现在楼市回暖基础尚薄弱，前期成交量小幅反弹，尚不足以影响新房库存大幅下降。
中国发展研究房地产研究所所长谢逸枫认为，按照去年的楼市成交水平，仅是消化可售商品房就要花一年以上时间。如果调控不放松、开发商卖房不积极，那么成交量将继续下滑，深圳商品房住宅库存量将继续走高。[详细]
楼市“高考”难题2：房企缺钱
开发商缺资金借高利贷 弟妹帮担保弄丢两套房
郑先生是香港某国际集团有限公司的主要股东。 2006年1月17日，该集团在河北邯郸成立房地产开发公司（全资子公司），开发邯郸一处9.2亩的旧城改造项目。根据当时预计，该项目可赢利4700万元。期间，因为政策原因，项目被冻结。其他股东看不到希望，相继退出，只有他一人坚持下来。
20郑先生因公司急需周转资金，两次向孙某华借高利贷250万元，月息8%至20%不等。郑先生万万没有想到，他为此付出了高昂的代价。他面对“墨镜男”的拳脚威逼，写下一张张高利贷欠条。他归还了140多万元现金，抵押了价值1500万元地产的股权，另外还抵押了弟弟和妹妹各一套房产（现价500万元）。后来，两套房子被过户到孙某华两个儿子名下。[详细]
开发商资金链紧崩 中小企业破产潮或将来临
在“房闹”频发，开发商资金链紧崩，金融业担忧不良贷款而裹足不前的当下，进行房价压力测试(stress testing)，对金融地产全产业链意义重大。
开发商的现金流仍高度紧张，现实较为悲观，中小企业破产潮下半年仍可能来临；银行业相对乐观，大幅下跌亦可能扛得住，但基于宏观经济不出大问题的前提；而信托业在房价大跌背景下，可能迎来兑付危机……[详细]
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楼市“高考”难题3：政府调控
28城楼市微调政策被默许 购房者忧心楼价反弹
据媒体统计，目前已有33个地方政府尝试了楼市政策微调，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中除5 个城市因触及限购“红线”而被叫停外，其余28 个城市均获得了默许。而近日，一则“降低首付”的消息将湖南推向了风口浪尖。5 月日，湖南省发改委紧急澄清， 才令风波戛然而止。的消息是石家庄拟对限购政策进行微调；5月28日， 重庆市放宽首套房公积金贷款政策。[详细]
住建部：坚持楼市调控不动摇 将及时纠正微调
针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
针对各方比较关心的政策走向问题，这位新闻发言人指出，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
这位新闻发言人强调，有关城市要严格按照《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）要求，执行好限购措施。同时，要加强市场，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，严肃查处。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机性购房需求。[详细]
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论剑：2012楼市是否已经触底？
近一系列的微调及楼市回暖迹象，到底是不是楼市触底的信号？房天下为了梳理政策预期，判断楼市走向，引导广大的购房者理性置业和促进业内交流，在6月1日举办主题为“红五月成交回暖 楼市是否已触底？”的大话地产。以下是各方嘉宾的精彩观点：
正方：
世泰：深圳住房更新需求强烈 楼市仍在博弈
开发商是“政府的孩子”，房地产行业在中国经济整个大的阵容里面究竟是怎样的孩子？好孩子还是坏孩子？还是讨人嫌的孩子？其实房地产在发展当中挑了大梁，但房地产处于非理性的上升状态，政府对房地产调控希望健康理性，房地产在整个中国经济当中的角色是很重要的。其实近媒体已经接触了，理想状态是——在中国经济结构当中, 房地产不再扮演支柱的角色。为什么？或一时带来状况或得到很多虚荣，或许会对整个马车——即中国经济带来太大的影响。
深圳放宽入户限制，其实是巧妙地解脱限购，措施高明。深圳本身具有强烈的移民城市特质，所谓移民城市巨大的、显著的不断更新住房需求特色，但是来的人是来住房的，深圳住房需求一直居高不下，跟深圳移民城市的特点有很大的关系。
吴志辉：今年楼市供应还会处于高位 成交看好
吴志辉表示，在今年2月8日和华夏基金等几个基金调研时，就感觉可能楼市情况好于预期，在2月10日他代表公司中信证券路演，当时台下有200多人，后来他参加了东方证券那些路演，看情况的确好于预期。世联研究部对价格从来不讨论，价格都是隐秘的，从世联研究部做的报告来看，从3月份到4月初，对成交量一直看多，3月份出台报告表示2月份成交量也是全年，也就是一般所提到的成交见底。
永胜：楼市已经触底 今年是买房好时机
广兴源圣拿威等楼盘开盘热销，红五月深圳新房成交量大涨，创下历史新高，深圳楼市是否触底，购房者是不是迎来了买房时机。对此，广兴源发展有限公司营销副总经理永胜表示，今年都在调控，楼市调控已经一年多时间，市场已经憋了这么久。从数据上来看，深圳1500万人口，去年消化量不足500万量，实际上市场需求到了成熟阶段，而一手房供应量不是很大，在这样的情况下面，项目销售应该是问题不大。我们判断今年楼市都会在底部，上半年到下半年都是很好买房时间。
郑伟坤：经济大环境越严峻 对房地产越利好
对于近期楼市政策的微调，郑伟坤表示从整个经济大环境来考虑，目前出口的量基本在下降，内需经过前两年汽车下乡、家电下乡已经透支了未来消费，整个经济大环境越严峻可能对地产越利好。因为中国经济要保八，三驾马车里面出口内需已经下来了，只有靠，房地产拉动是的。近期欧债危机恶化也越来越严重，反映在资本市场地产股已经上涨了一波。
陈雁：政策微调利好刚需 下半年中小户型迎来机会
去年到现在一年半调控，持续观望的客户，尤其是刚需客户本身就有这样的需求，持币观望等待这么长的时间，到这个节点看到有很多地方政府出台这样的调控，有点稍微松动的迹象，他们就安耐不住，有很多人选择入市，有些项目开盘好，出乎预料，价格也不是很低，价格还是比较坚挺。下半年对于刚需户型和中小户型是一个很好的机会。
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反方：
红丽：市场尚未触底 全面回暖尚早
谈及市场触底，红丽认为当前说的回暖更多是表象，所谓回暖只是去年刚性需求受到了压制后，随着政策落地而呈短暂性的爆发。楼市全面回暖尚早，这只是一个周期性的表象，因为楼盘买卖双方还是会存在博弈心态，触底的形式也是一个短期延续。
谢剑锋：市场不算回暖 后市比较乐观
谈到市场方面，谢剑锋对于整个后市比持乐观态度，并且表示比较关注二手房：“我们对周边二手房市场进行了调研，我们的那个区域跟科技园联系密切，做过一些简单调研和摸底，科技园客户居住会在50-60%，科技园的来访量和成交量比较高。我们认为该是比较乐观的，基本上是往好的方向走。”
邹建民：楼市不存在刚需 今年买房的人明年一定会房闹
邹建民表示，去年买房的人现在已经在闹了，而且闹了很长时间。大的幅度还在后面，今年买房的人将是明年的房闹，一定会闹，会受不了。为什么说今年买房以后明年还要闹？因为不能消费现在的房价，也没有能力消费。未来房价跌幅在50%，现在只是跌了20%，现在收入跟房价差距太大，未来要赚20年的钱来支付现在的价格，日子以后还过不过？
在峰买房子的人，未来30-40年完蛋了，废掉了。除非另外一种因素出现，深圳平均收入在1.5万元/月，符合现在的房价，但现在平均收入还不到5000元/月。另外邹建民表示，目前市场来看谈不上刚需，也不存在刚需。[详细]
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