二手楼“不无成交”成常态 改善置业增多

楼市30大指标二手屋苑成交数据显示：“不，无成交”成常态

“五一”周前后，广州众多一手新盘上市，其中，不少新货以比之前的“吹风价”低4000~5000元/㎡亮相，吸引了众多买家追捧。

广州“五一”楼市成交也创下了近段时间的新高。一手发展商求出货，反观近期的二手楼市，从各大中介公司发布的市场成交数据报告中，“不，无成交”的现象似乎已成为市场常态。

业内人士分析，广州二手市场的价格变动相对滞后于一手楼价，到了今年季度才正式出现下滑。

自3月份以来，受到“刚需”购买力释放及首套房贷利率出现优惠的刺激，整个二手市场显现成交回升的季节性旺季，从而令部分二手房业主心态发生转变，价格松动幅度比之前有所收窄。

城郊板块房价降幅明显

市区房价降幅缩窄

“广州二手市场的价格变动相对滞后于一手楼价，到了今年季度才正式出现下滑。”满堂红市场部经理周峰分析指出，今年季度广州总体二手住宅成交均价为13867元/m2，尽管比去年季度上升8.5%，但比去年第四季度下跌5.3%，比去年第三季度下跌2.9%。

而这种阶段性的下降，很大程度要归功于宏观政策的作用。中原地产市场主任黄燕飞表示，总体来看，三十大指标楼盘的价格自去年4月份以来，基本保持在一个比较稳定的水平。不过，距离广州远、楼龄旧的物业价格下调幅度较为明显。

合富置业市场经理梁燕明则指出，自3月份以来，受到“刚需”购买力释放及首套房贷利率出现优惠的刺激，整个二手市场显现成交回升的季节性旺季。“这也令部分二手房业主心态发生转变，价格松动幅度比之前有所收窄。”如紧凑户型、拥有名校效应支撑的二手物业，年初价格松动幅度约有10%，而到4月份这类物业价格松动幅度只有5%~8%，业主与买家在心理价位上再次出现5%~10%的差距，市场也因笋盘被快速消化而出现笋盘选择空间减少的迹象。

有业内人士对此表示，随着成交回暖，加上调控政策已经过去一年，业主对于政策调控开始渐渐产生“抗体”，采取不达心中目标价不卖的措施，使得近来物业的议价幅缩窄。

老城区价格坚挺

改善型买家比例增多

不过，老城区个别板块的物业，在这轮潮里，二手楼价始终保持坚挺。满堂红周峰表示，由于供应量极少，且需求相当大，导致业主对放盘价“咬”得很紧。根据满堂红成交数据显示，以户型结构来看，4月份90平方米以下的户型占成交的70.1%，其中50~70平方米的户型比例占27.2%，环比提高了3.5个百分点，继续显示出初次置业者为主的“刚需”市场的特点。需要注意的是，与之前几个月的低迷表现不同，4月份120平方米以上的大户型成交亦在增多，为8.6%，环比提高了1.2个百分点。由此可见，楼价松动之后改善型需求亦有出手的迹象。

此外，与以往电梯楼和楼梯楼的成交比例平分秋色的格局不同，4月份电梯楼的成交比例达到了57.2%，环比提高了6.5个百分点，直接拉高了二手住宅总体的成交均价。电梯楼的成交比例提高，同样与改善型需求的入市有一定关系。统计数据显示，4月份电梯楼的套均成交面积为89.17平方米/套，而楼梯楼的套均成交面积为69.57平方米/套，两者相差近20平方米/套。

金碧丽江富力千禧

成楼市“急先锋”

据多位业内人士介绍，年前积累的笋盘年后已消化得七七八八，目前在售的盘源要价基本是市场价，终成交价能否低于市场价，要视买家是否有实质购买意愿，能否一次性付款等情况而定了。

金碧花园：成交量骤降同比跌价14%

满堂红周峰表示，目前二手房源供应充足的郊区板块，物业的终成交价比放盘价下跌8%~11%属于正常现象，在房源供应趋于紧缺的板块，物业终成交价比放盘价下调2%~4%亦时有出现。地处工业大道南的金碧花园过去一年放盘价和成交量均出现明显下滑。据中原地产统计数据显示，金碧花园去年4月份的二手物业成交均价约16573元/m2，而在今年同期成交均价约14177元/m2，价格同比下跌14%，成交量亦骤减64%。

丽江花园：价跌7.2% 两房受追捧

从几大中介公司30大指标楼盘统计数据可知，与去年4月同期相比，番禺丽江花园的放盘价有7.2%的降幅，均价从12159元/m2跌至11283元/m2。对此，合富置业营业经理田小英表示，目前丽江花园有部分业主需要急售物业以获得购房，因此放盘价会有较明显松动空间。不过，由于目前市场对“首置”买家利好较多，导致丽江花园两房单位尤其缺盘。

富力千禧花园：成交量同比骤降40%

富力千禧花园自限购以来，价格就开始有小幅下跌的趋势。据中原地产统计数据显示，与去年4月份相比，富力千禧花园同比骤降40%，成交均价为20060元/m2，价格同比跌幅达6%。

中原地产富力千禧分行营业经理单金兰分析，富力千禧花园成交价格的下降大致有两个原因，一是成交物业的楼层朝向不同，价格结构性下调；二是由于物业所处的位置不如其他物业优越，交通不及其他物业便利，导致部分单位价格实质性的小幅下滑。