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一线城市普通住宅价跌量涨 豪宅差异定位制胜

中国证券报2012/05/19 10:04

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

“豪宅产品卖的不仅仅是住房,更是一种生活方式。润西山项目热卖,部分房源甚至出现多组客户抢购,这说明市场对产品依然很认可。”华润置地北京大区总经理蒋智生对中国证券报记者表示。蒋智生所介绍的“润西山”,正是北京西部的半山别墅,该项目在没进行推广的情况下,首期产品便告。

这样类似的情况也发生在“旭辉御府”、“公元九里”、“保利公园”等豪宅项目的现场。旭辉集团营销总监刘巧虹介绍,五一期间,旭辉御府单日销售突破1亿元;近期推出的236平方米户型认购情况也十分理想。除豪宅产品外,中小户型的纯刚需产品也持续热销。5月16日晚,龙湖时代天街推新盘,开盘仅20便销售150套。该项目已实现“八开八罄”的销售业绩。

有业内人士指出,豪宅产品与普通刚需住宅“两头热”,是目前楼市的总体特征。豪宅热销主要缘于居住品质升级及享受型需求的释放;而政策微调及房价见底预期则直接推动刚需群体集中入市。

普宅:价跌带动量涨

经历4月的小幅低迷后,5月,北京等一线城市的楼市成交迎来回暖。来自北京市住建委的数据显示,5月上半月(5月1日-15日),北京共成交住宅9703套,创今年以来新高,较4月同期上升45.4%,较去年同期上升44%。

更值得注意的是,5月15日,北京新建商品住宅网签总量达661套,创近5个月来的新高。不少业内人士认为,本轮调控带来的楼市困难时期正在过去,各地楼市逐步转入复苏期。

成交复苏主要源于价格下调已较为充分。5月上半月,普通住宅的成交均价为19666元/平方米,仍维持在2万元/平方米以下。比4月略有回调,这是北京房价连续4个月环比下跌。

5月上半月成交套数多的10个商品房项目中,8个项目的成交均价低于2万元/平方米。其中,销售量的“首开常青藤”项目均价为18161元/平方米,与该项目4月21827元/平方米的均价相比下降16.8%,成为主要的项目。

今年3月以来,北京地区住宅成交价一直维持在2万元/平方米以下,除企业主动外,项目的郊区化也是一大原因。多家机构预测,随着资金压力的继续加大,未来北京地区主动实施“以价换量”的项目会越来越多,但总体空间不大,未来房价将以稳为主。

除北京外,不少热点城市楼市的成交量也在回升。5月前13天,上海新建商品住宅成交34.2万平方米,较4月同期提升48.1%。上周广州市新建商品房住宅网签2338套,刷新“新国八条”出台以来的新纪录。

中原地产市场研究部总监张大伟认为,首套房信贷松动以及超过30个城市的政策微调,使购房者预判市场将走出低谷,入市的积极性有所提高。同时,新房和二手房市场不少项目的价格有所松动,市场供应的项目也开始增多,为市场提供了不少价位、户型合适的房源,促进了成交。

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豪宅:差异定位制胜

二季度,一线城市豪宅项目入市量环比将有显著增长。除价格优惠外,豪宅项目纷纷采取差异定位制胜的策略。华润置地·润西山联排别墅单套总价在1400万元-2400万元,该项目打出“送400万非毛坯”的广告吸引客群。项目首期已告,二期开盘前的认购率也已较高。

“西山别墅区作为京城别墅云集的板块,土地供应十分稀缺,一直存在供不应求的市场现象。”有业内表示,近年来,随着传统西山别墅区域的持续开发和存量消化,该区域已经接近饱和;受此影响,位于“大西山”板块的华润润西山一直较为引人注目。

有业内人士指出,从2007年区域有一波高潮供应之后,此后数年该区域再也无法形成规模供应,新入市项目。目前,不少项目即使售价超过千万甚至几千万,也依然受到市场的追捧。根据市场调研,2010年至今,该区域别墅的售价持续攀升,目前区域在售别墅项目单价已经普遍高于4万元,的已近10万元。

城市低密度花园洋房“旭辉御府”也在演绎逆市热销的故事。去年7月,该项目就曾创下京城当月销售与签约金额的双料。今年3月,旭辉御府位置160平方米-230平方米房源开盘当天即告。目前,该项目即将推出236平方米水岸观邸,到访客户的购房意愿十分明显。

“既拥有优越区位资源与园林景观,又是低密度舒适的花园洋房;这类产品迎合了中产的改善型居住需求,又具备一定的空间,因此受到市场欢迎。”业内人士表示。

走势:供应下滑支撑价格

“强市卖价格,弱市卖产品”。调控之下,开发商普遍开始延缓拿地、暂停开工,同时精耕细作研究产品。这使未来楼市供应量下滑。

中原机构统计,2012年前4个月,十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元,较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看,今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%,是自2008年以来的水平。

富力、华润、金地和绿城已连续4个月都没有增加新的土地储备。而龙头老大万科拿地速度也明显放缓。数据显示,前4个月万科累计销售金额为385亿元,其权益购地金额仅为26亿元,购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年,万科这一比值亦维持在约30%的水平。

开发商购地不积极的背景下,各地供应也处于近几年低位。据中原集团研究对13个重点城市的土地市场监测数据显示,在土地供应方面,除重庆大幅放量外,其余城市供应量依然偏低,延续今年以来的低迷状况。而土地成交继续在低位徘徊,较今年前三个月均值缩减超过4成。前四月,13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%,均处于近5年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响,前四月13城市土地出让金同比大降约40%。

“一方面,商品房销售升温,另一方面,房地产开发降温。楼市供需将寻找新的平衡,而供应下滑将对房价起到支撑作用。”业内人士坦言。

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