地方楼市政策向刚需倾斜 5月或现价平量涨局面

江苏省扬州市财政局、房管局日前联合发出通知，对个人购买成品住房进行奖励，7月1日起执行，执行期暂定一年。

具体奖励办法为，扬州市个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

对刚性需求购房者来说，这可以理解为一个重大利好。北京中原市场研究部总监张大伟认为，扬州出台“救市”政策的原因之一是应对房价下调和商品房成交量持续萎缩的现状。

“事实上，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷，松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅。但是，预计在不放松对购房压制的前提下，各地出台针对‘刚需’的政策微调的可能性大。”张大伟对记者分析称，政策底部的出现以及信贷对刚需的倾斜使得房地产市场有复苏的可能。

从政策层面变化情况来看，近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策。

中指研究院日前发布的一份研究报告显示，继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。报告认为，此举为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。在银行按揭贷款方面，“继今年2月，央行将置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流。

建行北京分行零售信贷总部总经理陈曙对记者表示，“根据总行的要求，我们对首套房按揭贷款依然执行平均基准利率，但为了满足购房刚性需求，建行给予利率8.5折优惠，而9折较为普遍。”

相比去年而言，今年银行对首套房按揭贷款利率整体松动。据了解，中行的首套房贷利率普遍能够达到8.5折。工行方面，据知情人士透露，“尽管工行首套房贷利率8.5折不是主流，但同样普遍执行基准利率，并且根据情况给予9折优惠。”

另外，记者调查获悉，交行、农行、民生银行、中信银行、光大银行、北京银行等11家银行在首套房贷利率方面均有所下浮，且执行基准利率至8.5折之间的利率优惠政策。

“季度显现出来的个人新增贷款量萎缩，其中很大一部分因素来自于按揭贷款增长不明显。对于银行而言，降低首套房贷款利率在一定程度上能促进个人贷款的增长，从而拉升银行新增信贷量。”中国银行战略发展部副总经理宗良在接受《经济参考报》记者采访时表示。

事实上，楼市成交已开始回暖。4月重点城市商品住宅成交量同比继续上升，但不影响市场整体回暖。世联地产的监测数据显示，36个大中城市中，4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。京沪穗深四大一线城市中，深圳成交面积同比增长58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增长44%，广州同比增长16%。

尽管3、4月份楼市成交量有所走高，但从不少房企因高库存所带来的资金压力依然未有缓解。

中国城市房地产开发商策略联盟年度调查报告显示，5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点，推盘量占2012年度推盘总量的24.46%。对此，世联研究分析认为，5月是传统的楼市销售旺季，诸多开发商会大力推盘以实现资金的回笼。目前，房企盈亏节点，而首套房贷利率降低等政策进一步刺激刚需入市，5月楼市很可能出现“价平量涨”的局面。

就扬州市的鼓励购房政策而言，市场人士认为，此政策有其特殊性，其他城市料难“复制”。

扬州市住房保障和房产管理局在8日紧急发布的《关于个人购买成品住房相关问题的说明》中，介绍了“奖励政策”的出台背景。2011年，江苏省政府厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》，要求扬州到2015年要实现市区城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标，并要求各地政府根据本地实际情况，给予相应的优惠政策支持。

扬州市房管局解释称，此次扬州市财政局、房管局联合出台“奖励政策”，正是为了“加快推进扬州市区成品住房的开发建设，引导和鼓励群众购买成品住房。”同时表示，“扬州将继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控。”

对此，链家地产市场研究部陈雪分析认为，“奖励政策只针对成品住宅，即只针对现房而非整体住宅市场。说明扬州市政府希望加快现房消化速度的意愿比较明显。”

陈雪认为，当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，此优惠政策虽然对于扬州来讲利大于弊，但对于其他城市来讲，可能会带来不确定的干扰作用。从这个角度来看，类似的奖励政策估计很难出台。

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称下半年限购会放松 刚需年中买房正当时

（来源：地产中国网）近日，在厦门大学EMBA华南的协助下，本报记者就上述问题专访了厦门大学管理学院副院长、博士生导师、EMBA教授、国内的地产戴亦一，以及厦门大学管理学院EMBA特聘教授、经济学家梁小民，两位一致认为，为了保增长，房地产限购政策会放松，对于有刚性需求的市民而言，目前是买房的好时机。

谈经济形势

今年经济肯定是软着陆 全年是V字形

戴亦一：我认为软着陆是可以实现的。上半年经济失速的风险很大，三驾马车同时熄火，出口因欧债危机而放缓，未来形势不乐观。也出现问题。企业因为产能过剩、银根很紧而增长乏力，政府不可能再用通货膨胀的方法来刺激；房地产因为限购限贷，已经出现问题，而且显著地影响了地方政府的财政收入和能力。消费是能够保持增长的，但是其在目前经济结构中占比本来就不大。加上家电、汽车等消费需求，在2009年～2010年也已提前透支。经济硬着陆的风险仍然存在，我认为今年年中GDP增长很可能跌破7%。

但是我坚信下半年经济可以起死回生。，中国过去30年制造业的长期发展，以及由于户口政策而导致的城市化落后于工业化，为我们留下了很大的空间。一方面，居民储蓄很多，另一方面购买住房需求很大，为房地产启动内需留有空间。房地产是将储蓄转化为的重要转化器，老百姓的储蓄不敢花，但是敢于买房，认为这是稳妥的，是抗通胀的好方法；加上城市化，老百姓购买住房有其合理性。可以通过启动房地产来将储蓄转化为和消费，拉动内需。第二，通过发行国债的方式，将储蓄转化为，是今年的关键。尽管过去的教训证明依靠发行货币刺激的路子走不通，但是中国国债占GDP比重不到20%，在全球都是很低的。而社会上有35万多亿元的居民储蓄，这些储蓄有很高的意愿，通过发国债的方式将之转变为公共，既可以不增加发货币量，控制好通胀，又可以加大基础设施的，这是可以立竿见影的。现在不能再印钞票了。

今年经济肯定是软着陆，全年是个V字形。我认为今年年中GDP增长很可能跌破7%，7%以下的GDP增长仍然是中国经济不能承受的，从就业、税收到企业生存，都需要一定的增长速度来保证。只要跌破7%，就会将压房价压通胀的目标转化为保增长保就业，下半年经济形势会好转。

依然是保增长的

梁小民：现在宏观经济形势比较严峻。个问题，GDP增长率已连续第五个季度下降，目前增长缺乏新的动力，技术进步没有形成，经济结构转型还没有实现，依然是投入型的增长，以带动增长。现在政府实行积极的财政政策用于高铁等各种建设，还是想用的方法拉动经济。这种方法不能长期持续，光靠这种方式增长是有限的。第二个问题，尽管CPI数字下来了，但是通胀的隐患还存在。2009年～2011年我们货币发行量过大，现在为了保增长，又不得不放松货币政策。其次，如果真的发生了伊朗封锁海峡的事件，对中国石油进口打击会很大，现在我们的石油进口超过了50%，需求还在增大，国外局势我们无法控制。此外，通胀还取决于农产品情况，如果出现灾荒，也可能会给通胀带来压力。很多与老百姓生活密切相关的东西，在CPI中不一定能反映出来，例如食用油和日化用品价格的上升，在CPI中反映不出来，因为物价指数联动性与老百姓关系不大，例如汽车了，家电了，一般家庭能买多少汽车和家电呢？但是食品、日用品、劳务、医疗、价格的快速上升，给老百姓带来了很大压力。通胀隐患存在，是因为货币量增加过多的问题没有从根本上解决，其次，CPI里面对老百姓影响大的因素太厉害。

现在宏观经济形势比较严峻。我预期今年全年的经济增长在7.5%～8%之间。为了保增长，一个方面就是增加。现在很多地方在修，各地增加，尤其是基础设施的，就是想通过来拉动经济增长；第二，货币政策会放松，主要是贷款的放松。改善企业的运行环境，解决企业资金困难问题。主要通过这两个方面来推动增长，这比较直接。

谈房地产调控

下半年限购政策会放松 年中是买房好时机

戴亦一：为了保增长，政府手中有牌可出。，只要放松房地产的限购限贷政策，购买力就会释放出来，居民的住房消费、地方政府的土地收入和、开发商和房地产上下游产业都可以活跃起来，刺激消费和需求。取消限购符合市场经济的规律要求，2010年的限购政策是在价格狂飙情况下时期的做法，目前房价下来了，市场恢复了常态，放松或取消限购，对于将储蓄转化为作用大。可以说，GDP增速下降得越快，房地产的春天来得越早。

我认为今年下半年取消限购的概率极大，下半年各地变相的“救市”政策会出来，政府可能不会叫停。近北京市政府开始发居民证，就是变相的放松。

第二，也可以通过发国债的方式加大力度。此外，信贷政策也会放松，不一定会降利息，但可能采取数量工具，这比利率政策效果更快。

房地产价格的上涨是必然的，2009年的历史会重演，一放松房地产调控政策，房价就会涨，市场会越涨越买，越买越涨。目前是黎明前的黑暗，无论是股市还是房市，目前都是历史性的机会，在GDP接近7%以前，是买房的时机，我认为年中就可能接近7%，因为目前来看，GDP下降速度很快，二季度可能会更加糟糕。

城市化会推动二、三线城市房价上涨

梁小民：房地产调控政策在这届政府任期内不大可能放松，但是下一届政府肯定会放松，因为房地产如果遭遇挫折，会影响中国经济，第二，地方政府50%以上财政收入来自土地。房地产调控令地方财政收入吃紧，也会影响到政府。我认为下一届政府在做法上会调整。首先限购会放松，外地人买房也会放松，另外，在贷款上也会放松，房地产贷款是银行贷款里的，不良资产少，是的。

政策放松后，房价有可能反弹。事实上，城地区的房价并未降，广州、上海、北京市区房价还在稳定上升，现在下降的主要是边缘地区的。对于有需求的人而言，目前买房比较合适。中国从长期来说，房价肯定是上升的，因为土地太少，人太多，还要城市化，对房子的需求会增加。以后房地产价格上涨主要还在二、三线城市，因为一线城市会严格控制人口，城市化进程主要在二、三线城市。

谈企业转型

下半年会“斗转星移”有实力的企业现在可以抄底

戴亦一：目前中国农业生产率太低，工业化没有完成，劳动力成本就上升，使得制造业过早地丧失了低成本的竞争。中国只有通过农业的现代化释放出更多的廉价劳动力，完成制造业的现代化，才能向服务业转化。中国粮食成本远高于美国，尽管政府有各种各样的补贴，但是人们的种粮积极性不高，根子就是农业生产率太落后，以及土地没有集约化、现代化、规模化。

目前是黎明前的黑暗，企业的策略就是能熬就熬，下半年会斗转星移，有实力的企业现在可以抄底。从历史来看，中国经济在农业现代化、工业化、市场化和国际化等方面的发展机遇仍然很多，不必过于悲观。

企业需要经济危机才能联合

梁小民：，制造企业通过兼并合并，变成大企业后，提高创新能力。第二，民营企业要转型，可以做服务业；其次，不要做大的机械设备的制造，但是可以从小的零部件制造着手，例如中国汽车工业，民营企业可以在零部件上下工夫。民营企业可以做创新企业，可以将已有的核心技术，运用到生产上去。因此，首先要兼并，只有联合起来做大了，才能，需要经济危机才能联合。没有经济危机逼着，企业不会自动转型。

广州日报：对于未来的经济形势，业界分歧很大，大部分经济学家认为正在软着陆，但是也有部分经济学家认为硬着陆难以避免。您怎么看？

GDP增速下降越快，房地产的春天来得越早。GDP增速年中可能跌破7%，但全年软着陆可实现。——戴亦一

今年宏观经济形势比较严峻，增长连续五个季度下滑，通胀隐患仍存，这是股市政策频出而刺激有限的原因所在。——梁小民

广州日报：您认为房地产调控政策会否大幅放松？放松的话会从哪些方面入手？

随之而来的必然是房地产限购政策的实质性放松，调控政策放松后房价反弹的历史一定会重演，年中是买房抄底的好时机。——戴亦一

房地产调控政策肯定会放松，但是恐怕要等到下一届政府。——梁小民

广州日报：您如何看中国经济中长期发展势头？目前企业面临很大的困难，很茫然，您认为目前企业应该采取什么策略？民营企业该如何转型升级呢？

目前是黎明前的黑暗，企业的策略就是能熬就熬，下半年会斗转星移，有实力的企业现在可以抄底。——戴亦一

首先要兼并，只有联合起来做大了，才能，需要经济危机才能联合。——梁小民