深楼市"回暖说"甚嚣尘上 "解放刚需"战已打响

关注市场不轻信“回暖说”

事实上，在每年春节之后，市场都在谈“回暖”。之前有专业人士提醒说，作为陈述客观事实的大众媒体，不应使用“回暖”，因为“回暖”带有倾向性，对于开发商来说，它是正面的，但对于刚需购房者来说，它是灾难。所以，宁用“反弹”，不用“回暖”。

楼市在春节之后成交出现反弹，是再正常不过的事，回看过去多年，每年春节之后，总是会看类似成交量环比大升、租金上涨等等的新闻。节后，很多人开始走出家门，拿着年终奖谋划新一年的打算了，比如买房买车娶媳妇儿。所以，每年节后，看房人总是会显得比春节之前多，市场成交也比春节之前旺盛，那都是很自然的事情。

与今年情况相结合，春节之后即便是出现了市场回暖，也在情理之中。因为，在去年末，大家便已经取得共识：房地产行业的“政策底”已经到了，“市场底”的到来只是迟早的事情。或者简单说，很多人都觉得，坏的时候已经过去了，出于对楼市长期的信心，他们需要选择一个时机进入楼市。这个时机，当然是在春节之后。这样的现象，在2009年也发生过，那一年的11月，4万亿的刺激计划出台，在当年的春节之后，楼市出现了明显的反弹，那次反弹要比现在这个春节更加厉害。

对于春节之后的市场是否“回暖”，有厘清的必要，但同样有必要提醒的是，我们对待“回暖”应该持有什么样的心态。多年来，针对“回暖”，常见的心态有两种，一种是多派，认为回暖代表了趋势的变化；另一种是“阴谋派”，总是有一部分人下意识地提醒自己和告诫别人，这是“阴谋论”，是一些开发商故意放出的信号，意在人为制造市场紧张氛围，加速卖楼。他们的证据也很充分，比如很多地产剑客、“网络水军”在微博上公开宣称市场回暖了。

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有提醒莫恐慌入市

当然，目前环境确实有些微妙变化令刚需H O LD不住，比如央行连续两次下调存款准备金率、各银行首套房贷恢复基准利率甚至重现9.5折优惠、各地方政府微调放松限购令的消息不时出现……不过，对此还有另一面的解读：房贷利率的松动下行只是针对置业者，并没有改变“限贷令”，只是差异化信贷政策和银行业绩追求的表现，至于多地放松限购令，个个都已夭折，消息一出就被叫停，可见政府继续调控房地产的决心并未动摇。

“不管你选择相信从哪一面去解读，不容置疑的是宏观调控政策没有转向。只要限购限贷政策不放松，能进入楼市的有效需求就越来越少，开发商越往后越被动。”江少杰说，他认为正是因为这点大家心知肚明，所以春节一过就迫不及待地打起了“刚需争夺战”，就他所接触的开发商，70%以上都倾向于选择赶紧走量，其余也是在观望同行表现，看降多少能撬动消费者，再继续跟进以更多的优惠争夺客户。

“现在确实是开发商出货的好时候，而购房者很大程度是被这种集体造势撩拨起来了，事实上过了这波市场还是糟糕，今年内房价没有上升的可能性，若成交量恢复较慢，房价还会继续探底。”贺晓丽说，她举了一个政策因素以外更加铁板钉钉的论据———目前全市新房存量加上今年潜在新增供应量，接近850万平方米，为近五年新高。而以目前的成交情况来看，仅消化去年存量就需要20个月左右。

基于种种分析，多名业内提醒购房者，虽然不要对房价下跌幅度抱太大预期，但现在的行情并非“回暖”至“反弹”，购房者切忌恐慌入市。

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“解放刚需”战打响各地纷纷松动调控

在当前，各地方政府调控政策松动，据统计，已有上海、芜湖、北京、象山等十余城市对楼市调控政策进行了不同程度的“微调”。其中如佛山、成都和芜湖等地，已被迅速叫停；有的如涉及范围小则并未掀起太大波澜安然过关。

佛山：早松动限购令

佛山早在去年被冠以“限购令松绑”，10月11日中午，佛山市住房和城乡建设管理局发布公告《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，其中显示，证满五年可不受限购政策影响，属于该市户籍的居民，可以在现行限购政策和住房套数的基础上，增购一套7500元/平方米以下的住房。然而就在当天晚上，被冠以“限购令松绑”的佛山楼市新规紧急被叫停，“暂缓执行”本应从10月12日开始实施的新规。

成都：放松审查购房者资格

在2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。这个消息被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。随后，新政实行约一周后便停止执行，11月21日成都市房管局相关负责人表示继续坚决执行住房限购政策。

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北京：纳税时间由5年减到3年

有住建部相关负责人公开表示，政府要消除非户籍的人员购买当地商品房制度性障碍之后，北京市规定的非京籍人员购房需有“连续5年纳税证明”就显得有些“不合时宜”。年前，有媒体报道称从北京市建委一位内部人士处了解到北京市将把限购政策中“连续5年纳税证明”改为“连续3年”。今年1月7日，北京市住建委官方微博辟谣，称此前市场传言北京市购房限制年限由5年变为3年说法系谣言。

芜湖：购房给补贴

2月9日芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市枪”的房地产新政。其中规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。许多媒体将此举解读为“救市”，也有一些称其针对刚性需求，与楼市调控并不冲突。但随后在2月12日晚间，芜湖市政府网站发布通知称，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。

上海：居住满3年可买两套房

而近期热闹的是上海限购政策出现微调，允许外地户籍居民持长期居住证满3年者可购二套房。而上海市住房保障和房屋管理局于2月21日回应证实确有其事，并同时表示，原来的限购政策中本来就包括持长期居住证满3年的人群，不存在限购微调、放松之说。28日，上海市政府厅下发文件，强调“本市户籍居民家庭”是指“具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭”。这意味着，此后即使拥有上海居住证期满3年的外地居民，也不再拥有传言所说和上海本地居民一样“可申购二套住房”的权利。

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