三月深圳4000套新房库存开闸 刚需应果断出手
房天下2012/03/01 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下讯 3月深圳共12个住宅项目开盘，约4000套新房库存将开闸推向市场。开发商开始蠢蠢欲动，3月有意开盘楼盘数量上升，售楼处营销活动回涨，并且推出较大幅度的优惠吸引购房者，意在争先抢夺楼市刚需买房人群。
3月12项目开盘
深圳楼市迎来4000套新房
据深圳房天下数据监控统计，截至2月23日，2012年3月深圳六区共12个住宅项目开盘，同比减少53%，合计可提供4000套左右的货量。
从楼盘分布区域来看，3月即将开盘的12个项目中，关内四区仅有2个项目，分别是福田的嘉州富苑和盐田的幸福海，占预开盘总数的16%；关外的宝安和龙岗两区则压倒性的占据预开盘总数的84%，共计10个项目。从数据上来看，宝安和龙岗两区依然是2012年深圳楼市的主战场。
新盘户型
以刚需中小户型为主
从户型来看，3月将推的12个项目中，除观湖园为别墅项目外，剩余的11个项目小户型所占比例略高于中大户型。40-90㎡左右的刚需小户占据55%左右，具体又包含平层和复式两种类型，户型多样。例如金阳成主推42-82㎡的1-3房，万科红主推50-126㎡1-4房，卓弘高尔夫雅苑则主打76-11㎡平层、87-88㎡复式单元。
多数项目除了户型开始针对刚性需求外，也加大了优惠幅度。例如龙岗的深业东城御园当前购房可享受8折优惠，折后均价仅为6999元/㎡，72㎡的二房可以拓展成四房，总价却仅需50万左右。其他如金阳成、幸福海、万科红等不一而足。
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老盘先行试水，新盘择机而行
深圳楼市4-6月将会掀起推盘高潮
另外，这12个项目中纯新盘仅占5席，约占预开盘总数的42%。而老盘表现抢眼，占预开盘总数的58%。房天下数据监控分析师张海兰认为，这在某种程度上反映出开发商“老盘先行试水，新盘择机而行”的心理。因为相比新盘，已经销售过的项目更加具有。通常老盘具备一定的度和蓄客基础，新产品的加推能更好利用前期积累的资源推进销售。
预售转现售也是当前楼市的一个特征，鉴于今年楼市的不确定性，深圳不少楼盘都转向现楼发售。例如楼盘众多的南山，阳光里雅居、德尚世家花园、澳城二期等新楼盘都已经封顶，预计都将在第二季度推出。因此，可以预见深圳楼市在4-6月之间将会掀起推盘高潮。
2012年各开发商的资金链、融资困难，所以开发商要坚持现金为、面对现实，尤其是新盘应该降低市场预期，提高成交量。如果将上半年的成交预期带到下半年，市场将恶劣，所以上半年的关键词就是成交量。有了成交量市场才能温暖，春天才有立足点。
工商联房地产经理人联盟常务理事永胜认为今年楼市是促销年，深圳区的房价依然坚挺，但位置稍偏的龙岗、宝安开发量较大，调整思路也可能较大。新开的楼盘会低于预期10%-15%的价格面市，促销存量，而老盘成交量不理想，今年上半年会有促销的情况出现。
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业内：
深圳三四月是刚需购房好时机
永胜表示今年上半年将出现一个购房时机。而对于房价，他则说到“这是市场和客户说了算”，但是10%-15比较合适。对刚需来说今年入市没有时间点，深圳的房价长期看涨，未来5-10年深圳房价涨到3.5-5万都是有可能的，刚需是自住，任何时间都是买入点，2012年上半年都在底部。买房子买品牌开发商，二是区物业，深圳这个地方，区物业坚挺。
房天下数据监控分析师张海兰表示，经过前两个月的内部调整，不少开发商开始蠢蠢欲动，有意开启推盘计划，并且推出较大幅度的优惠吸引购房者。另一方面，“刚需”群体经过长时间的积压，购房的意愿增强。
谈及购房时机，港丰集团副总裁湘庆表示，上半年整体来说将是购房好时机。对于购房者来说，买新房的时机是上半年，买二手房时机在下半年。新房价格由开发商决定，二手房价格由个体业主决定。一旦新房则会影响二手房价格，但是这种影响是滞后的，一般会滞后3个月到半年的时间。就目前的形式来看，下降的幅度普遍在5%—10%之间。此外，有些开发商可能还会因为资金链问题而继续适度。其实，只要选择到合适的房子，就是合适的购房时机。对于房价未来升降与否，都是很难预见的。
众厦地产林晓华认为，短期来看3、4月份是刚需的购房机会。林晓华表示“今年和明年深圳房价的趋势，应该说均价跌幅不是很大，这是业内共同的看法。从建筑成本决定楼市，市场需求决定楼市价这个基本判断来说，只有你找到市场上的需求，你才能获得溢价，获得差异化营销业绩。但整体来讲受制于大环境，我相信今年成交量的萎缩无可避免，价格下降空间7%-8%，我觉得已经差不多了。 ”
天安集团招商沈柱灿表示，从宏观状况来看，如果在需要的时候购入了自己想要的房产，那么任何时候购房者买房都是比较划算的。“如果看中了心仪的房子，价格又在自己的经济承受范围内，那么不管你是不是刚需购房者，就应该果断地出手。”
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