深圳铺面售价涨租金跌 人客如潮却难沾光

昨日，国贸站Ａ出口人流少，商铺门前显得冷清清

去年刚开业的车公庙站丰盛町商业街，也有着类似的情景。２月１４日下午６点，正值下班高峰期，位于主干道Ｃ区和Ｂ区人潮汹涌，不过大多数都是匆匆而过，即使驻足停留的，也都是汇集于商业街内的各个餐馆准备就餐，各个服饰店内空荡荡的场景与店外通道的人潮形成了强烈的反差。除此之外，在不少店铺的门口还挂着转租的木牌。一位准备转租的服饰店店主告诉记者，她的铺面实用面积７平方米，月营业额在一万五左右，月租金四千。“扣除租金，营业成本，如果再请个人看店，基本赚不了钱。”

如果说Ｃ区和Ｂ区的商铺因为交通位置和餐饮聚集的因素，还能汇集到一定人流保证不亏损的话，那么处于边缘地带且没有餐饮店进驻的Ａ区和Ｄ区的处境则堪称惨淡。几经辗转，记者找到了偏僻位置的丰盛町Ｄ区，放眼望去，百米长的商业街空无一人，两侧的商铺几乎都挂满转让的信息。

随后，记者拨通丰盛町招商部的电话，工作人员向记者表示，丰盛町面积较大的商铺是由丰盛町自主招商，主要引进如面点、大家乐、万宁等大品牌入驻，而较小的商铺则大多在商业街开业前就已经售出，由业主自由支配。

“混乱招商导致的商业经营无序性，是国内各个城市的通病，深圳、杭州都有这样的情况。”深圳市华联置业集团常务副总经理张元，接受记者采访时表示。无独有偶，世联地产在一份针对各地商业的调查报告中也指出，物业经营的无序性，是造成失败的主要原因之一，北京及上海商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的香港物业则获得较大成功。

深圳市华联街商业经营管理有限公司招商经理邹雪梅告诉记者，位于科学馆站的华联街算是深圳早的商业街，从２００５年４月底开业至今，华联街的５０多家商铺一直都采取只租不售，自主招商的战略。通过对商铺的统一规划和管理，经过前期的培育期，现在华联街已进入商业发展的良性循环。记者注意到，华联街与其他商业街的不同，就在于其商铺的整齐划一，餐饮店如大家乐和５８℃分列商业街首尾两端，服装店统一排列在主干道两侧，而占用空间小，不会造成遮挡的精品饰品店，则被安置在用两面透明玻璃围起来的主干道。各家商铺互不干扰，还形成良好的。

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商业：

同质化严重接驳无

整个商业的规划严重滞后于城市的发展

与地下商业街混乱无序的招商方式相比，和站无缝接驳的地上商场则形象规范。不过相应地，租金成本也随之走高。

“我们这里的月租金在一万以上，每平方米租金价格在４００元到６００元之间。”２月１６日下午，在之窗站益田假日广场负二层，一家银制饰品店销售员对记者说。这一层与直通的商场名曰“假日”，服装配饰、美容和药品、家居、儿童玩具、餐饮、珠宝和饰品等。然而，偌大的商场里，购物的顾客却。销售员透露，以现在的业绩，在扣除营业成本后，每月差不多要亏损两万多。“因为这边的才刚通，现在这商场里的商铺几乎都还在亏损，要把这个场子做旺，至少要有两年的培育期吧，有不少商户挺不住搬走了。”

高昂的租金不只限于益田假日广场，大剧院站上的万象城，国贸站上金光华广场的价格更是有过之而无不及。据世华地产中介人员告诉记者，现在万象城内一家不到两百平方米的铺面，租金价格为８００００元／月，而金光华广场一间８平方米的小门面，租金也达到１１０００元／月。

不过，并非与无缝接驳的商场都赚得盆满钵满。同样位于国贸站，国贸天虹和金光华广场却是大相径庭。２月１６日晚，正值下班高峰期，Ａ出口的金光华广场内人潮如织，有不少顾客从出来，就直接进入商场内选购商品或就餐。但另一侧Ｃ出口的国贸天虹，整个商场格外安静，偶有乘客匆匆而过。

对此，世联地产研究报告指出，在深南中路商业圈范围内，由于商业项目密集，且多定位为白领以上级人群的中高档消费，导致商业项目同质化比较严重的现象。

“另一方面，国贸天虹的现状也与它所处的位置有关。”综合开发研究院（中国·深圳）企业与市场研究主任刘鲁鱼博士，２月２２日在接受本报记者采访时指出，由于国贸天虹所在的Ｃ出口并非位于交通主干道，而且写字楼也都聚集在金光华广场，上下班的白领根本不需要从国贸天虹经过，生意冷清也就不难理解。

“这些和接驳的商场不景气，首先与整个商业的规划有很大关系。”张元认为，和香港、东京等地区建设和城市发展同步进行不同，深圳的建设的问题，就在于其严重滞后于城市经济的发展。

“往往是有了一个繁华的商圈，才往那修，而不是像香港那样修到哪，商圈发展到哪。”而这直接导致的后果就是，站点规划中进出口的设计、人流的引导等，都和地上商业脱节。

“除此之外，深圳很多站点，例如龙岗线上的站点，一出站台就犹如到了一个荒岛，四面空空，和公交车站还隔着老远一段距离。”张元指出，深圳在和其他交通工具的接驳方面，应当借鉴香港的经验，让每一个站点都成为交通枢纽，这样才能形成地下与地上商业的充分。

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站厅商铺：

结构单一缺乏特色

业态不能满足乘客日常消费所需的多样性

如果说地下商业街走的是潮流时尚路线，物业走的是品牌路线，那么站内商铺走的则是贴近生活的需求路线。

据深圳三号线有限公司招商工作人员介绍，三号线三十个站厅共计拥有６９个商铺，前期的招商工作主要就是针对站厅内商铺招商，招商范围包括银行、便利店、休闲食品、面包店等。从三号线公司官网上贴出的中标通知书可以看到，中标的商铺包括味之牛厨、面包西饼、中国银行等等，月租金约为６００多元每平方米。

与三号线类似，其他四条线路的情况也都大同小异。以人流量的一号线罗湖站为例，２月１５日，记者在该站厅看到，的店面是中国银行深圳支行，紧挨着的还有万店通、自然派、面包店等等。

“满足乘客日常消费所需的业态，是站厅商铺所必备的。”刘鲁鱼指出，站厅商业密度不能太高，不能过度繁华，否则就会造成旅客滞留，阻塞交通。在这一方面，香港也遵守同样的准则。

不过，与深圳站厅商铺一成不变的便利店、面包店业态结构相比，香港的站厅商铺无疑显得更有特色。各种形式的商店在不同车站内均有提供，如健康及美容、饼店、便利店、冲印店、化妆品、饰物及精品店、凉茶及健康饮品、糖果、日用品、干洗服务、补鞋店、书店、诊所、旅行社以及银行及理财服务等。

除此之外，据媒体报道，“港铁车站一向是热门的展览场地，现时市区线及机场快线车站，共有５１个展览场地，加上在东铁线车站的１４个展览场地，为各参展商提供大小不同的场地，作为展出商品及推广服务。”

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