同策周报：上海2011低迷再无2012房价探底

2011再无

伴随着长达一年多的楼市调控，2011年的上海房价终于出现了下行的趋势。自“金九银十”以来，龙湖、万科、新城等诸多品牌房企的促销更是加快了房价拐点的到来。2011年终结了中国房地产十年以来频出的历史，一线城市不再有价格飙升的“超级”。除极个别特例城市外，2011年大部分重点城市成交地块单幅总价同比下降幅度在14%-88%。其中，2011年全年上海土地收入减少290亿元，出现明显负增长，其商品住宅平均地价大跌41%。

近日，素有“集中营”之称的上海赵巷区域再推低密度宅地，但不同与往日，这次地块仅有一家开发商竞价，终以底价成交，成交楼板价仅为9559元/平方米。而在2010年底成交的类似宅地，比此次成交价高出近40%。

二手房连续下行

2011年1月的楼市，接力2010年的调控并加大了力度，被称为严厉调控政策2011版“国八条”开始正式实施。“限购一套新房，二套房贷首付不低于五成，三套房及以上房贷全面停贷”。2011年2月以来，不要说一手房成交困难重重，就连一向坚挺的二手住宅报价指数也一路下滑，近几个月来，沪上的二手房均价终于出现较明显的下行走势，并创下2011年内新低，仅14889元/平方米。

外围刚需盘成交比重大幅增加令新房市场的价格出现滞涨，而12月外环以外二手房的成交比重与11月相比基本持平，可见二手房价格的下降并非因成交结构的变化。自从调控以来，无论是一手房还是二手房的成交都集中在外围区域，如嘉定、宝山、浦东等区。随着外环一手房的全线，该区域的二手房价格均全面下滑，房东不再坚持价格，而是将议价空间调整在10%-20%之间。

2012房价探底

2011年底，沪上众多开发商加快了去存量的脚步。在此背景下，12月楼市打折优惠项目的总量达到了202个，这也是2011年打折楼盘数量突破200大关，且楼盘折扣力度也在不断加大，这一脚步将在2012年延续。2012年六城市二手住宅价格下降的幅度约在20%左右，京沪深的调整幅度稍大。房价下降将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向传导，从中端房向房传导。

而豪宅在2011年有所积压，预计2012年会有一股成交回流，仍有一部分闲置资金会涌入地产，且以豪宅类产品为主。受到宏观调控持续影响，产品去化速度有所放慢，预计2012年商品房销售面积呈负增长。同时，新楼盘价格普遍下跌，跌幅约为15%左右。在政策方面，由于2012年流动性的适当宽松，以及开发商的开发脚步放慢，库存压力将得到一定缓解。