茅于轼:房价将会超过一半 限购治标不治本
海峡导报2011/12/29 09:26
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近日，经济学家茅于轼在接受专访时表示，明年中国经济的风险还是房地产这个泡沫。他表示，将来房价会超过一半。
茅于轼认为明年经济的风险还是房地产这个泡沫。第二个风险就是债务，债务里头就包括政府债务和金融业的债务，金融业、银行、证券、保险这些都有债务问题。
他同意大多数经济学家的判断，就是中国的房地产有泡沫，泡沫的结果是什么?一个的结果是把它消化掉，但这个可能性不太大，因为我们的泡沫相当的厉害，泡沫少，你消化得掉，这么大的泡沫短时期内消耗不掉，消耗不掉的结果就是泡沫破裂，破裂就是房价整个往下掉，这是中国的危险。
限购治标不治本
茅于轼表示，中国房价那么高，很不合理，我压它一下，好像是很有道理，但是没有人知道，房价高的原因是什么，房价高的原因是大家的钱没有地方去，你几乎轰出去了，垄断这个了，银行的利息这么低，通货还膨胀，那就鼓励大家去买房，这是根本原因。
还有收入分配的问题，有钱人太多，他的钱没法用，他就去买房，还有一个土地的垄断。这样房价就高了，这些问题解决用打压的办法，不让它买，你这一压它，别的地方就闹出更多的问题来了，所以这不是办法。这是治标的办法。
将来房价将会超过一半
茅于轼认为，房价这么高完全不正常，肯定要降下来的。经济学简单的道理就是，供需一定是要均衡的，这么高的房价，大家买来，还得要卖掉，不可能老空着十年、二十年，你现在空一两年、三年，再空下去，房价就了，他一看房价降了，他就赶紧把它卖掉了，卖来卖去，这个房子就有人住了，那低收入的人就买了，所以将来这个房价降不是降30%，20%，而是降一半，甚至于超过一半。
这两年多的时间，涨了一倍，所以降一倍一点都不稀奇的，我们不要糊涂，不要以为现在涨了，到时候只会降一点点，他认为房价一就是一半，估计连一半都止不住。
现在是高房价不合算
他认为，住房不一定要买，租房不是一样住，干嘛非要买个房？是自己给自己捆住了，每个人应该自由选择，是买房合算还是租房合算，现在正在高房价，买房肯定是不合算的，你拿买房的钱，存银行的利息够你付房租了，何况你还有别的机会啊，所以现在买房是不合算的，房价是要降的。
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调控不动摇 明年首季一线城市房价降幅或达20%
制图/力
（来源：中国证券报）多位房地产业内人士指出，当前的房地产调控政策效果已经相当明显，调控不动摇的基调也并未改变。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大，未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格，未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。北上广深等一线城市的房价拐点或出现在明年一季度，届时房价可能出现更大幅度下调。业内人士预计一线城市房价降幅很可能达到10%至20%。
根据国家统计局公布的数据，11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比11月份环比价格下降的城市增加了15个。
根据北京市住建委公布的数据，截至12月27日，北京楼市的库存已达12091套，压力显而易见。根据亚豪机构的监测数据，2012上半年，北京市共有51个纯新盘计划入市，这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示，在当前的政策形势下，预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源，供过于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年房价在逐步小幅下降后，将趋平稳。如果未来通胀形势趋于温和，CPI涨幅能稳定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。“如果是这种平稳的话，房地产所谓的暴利问题、财产贬值问题就都能够解决。”
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住建部部长姜伟新近日在住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证购房家庭的贷款需求。中国证券报记者近日也从渠道获悉，部分一线城市拟考虑完善相关政策，以维护置业等刚需人群合理的购房需求。
央行货币政策委员会委员、中国与经济研究主任李稻葵认为，房地产行业的长期健康发展，并不仅仅是一味追求房价的下降，未来应考虑如何尽快促进楼市交易量逐步回升。“对于既能买房、信用又不错的购房者应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业逐渐恢复发展。”
聂梅生也表示，首套房不仅是刚性需求，也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控，但是政策应该不会“一刀切”，区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。
北京中原地产市场研究总监张大伟称，限购、限贷等政策执行以来，的确将多数、投机需求挤压出市场，但也导致不少刚需购房者被“误伤”。他举例称，“以在北京购套200万元的房产计算，如果在限贷政策执行前贷款100万元，按照当时的利率并享7折优惠来看，20年需要支付的利息款为47.5万元左右。而目前购房者贷款100万元，需支付贷款利息约86.8万元，购房成本增加接近40万元，接近房价的20%左右。”
张大伟认为，目前来看，因为大部分刚需购房者仍需要贷款购房，而贷款利息的上扬，使得房价即使下调20%，购房者的总支出依然上涨很快。
中国证券报记者走访多个新楼盘时发现，多数准购房者仍对房价有较强的下行预期，购房相当谨慎。尤其是在预算安排上，多位准购房者称“房贷利息太高，考虑到未来的月供压力，在房产位置、大小、预算等方面都受到较大限制。”
郭毅分析，当前看空2012年房价成为市场主旋律，“持币观望者众、出手购房者寡”的局面导致楼市博弈再升级，尤其是一线城市的商品住宅成交量继续萎缩。
分析人士表示，在此大背景下，优先保证购房家庭的贷款需求，明年的房地产宏观调控政策将更加考虑民生实际需求，调控机制日趋合理。预计2012年，相关部门针对居民的合理购房需求，是首套房购房需求将有所调整和支持。明年或将有更多的刚需购房者出手购房。“目前调控已初见成效，而在房价下调背景下，如何让自住需求得到实惠能够入市应该是后续政策出台的立足点。这在一定程度上也可以避免楼市过于萧条。”
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多位和房地产业内人士指出，2012年不仅仅是我国房价调整的关键一年，也是整个房地产行业深度整合的关键一年。
北京房地产业协会秘书长陈志认为，在房价实质性拐点来临之前，房地产行业就将会有“大拐点”。据中原地产研究统计的数据，2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。其中，主业为房地产的企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。
张大伟认为，本轮调控将使行业集中度增加。大房企、品牌房企的份额将明显增加，而部分小企业则被市场淘汰。“楼市入冬，现金为。对于部分大企业来说，甚至可能会牺牲利润获得资金，万科、龙湖等企业近都有接近成本线的销售。”
中国证券报记者从国内几家龙头房企处了解到，未来几年内各自房企对客户人群、楼盘定价都已有相当严谨的判断，且定价都趋于理性。
国内某大型房企的项目经理习晓（化名）称：“集团对于未来每一个新楼盘的定位、开发、销售，甚至是长期配套都会有精细的规划。而且，规划已经精细到某个行业的准购房者的需求和潜在购买力。”他表示，对于大型房企而言，还有能力去转变过去在楼市暴利时代所习惯的盈利模式，而中小房企只能“自生自灭”。
但业内对房地产行业的长期发展并非彻底悲观。只要发展机制渐趋合理，房地产行业仍应是我国经济版图中的“朝阳行业”，毕竟未来我国以工业化、城镇化和全球化作为经济增长主要动力的趋势暂难改变。
聂梅生表示，未来房地产行业的调整会经历“三部曲”，保障房的上市将是“部曲”；限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出，以恢复商品房的市场属性，这是“第二部曲”；房产税将代替土地出让金，完成房地产行业的整体调整，促使整个行业正常、健康地发展，这是“第三部曲”。她预计，这“三部曲”能在“十二五”期间完成。
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