烂尾楼变身"五星公馆" 港澳8号展示蝶变之道

“港澳8号”展示全新价值内涵

——探寻五楼盘“蝶变”之道

样板间实景图。

“港澳８号”位于深圳，比邻香港、澳门，是深圳通往港、澳往来方便的地带之一，因此，顾名思义，它融深、港、澳为一体。深、港、澳同城理念的名字，“港澳８号”的地理位置是：深南东路与东门的十字交叉路口，位于深圳繁华的商业旺区，东门步行街大门之首，地上地下交通十分发达。东门是深、港、澳、台及内地人士到深圳的必光临之地，它有着不到东门不算到深圳的美誉。“港澳８号”是港丰集团下属企业港丰地产的“杰作”。房地产开发业的秘诀是：“地理位置；第二地理位置；第三还是地理位置”。

现在“港澳８号”即将开盘，那么港丰地产除了这一得天独厚的先决条件之外，还有什么其它的内涵供深、港、澳的广大置业者和者需要深入了解和认真分析的，从而得出理性置业和的选择。

烂尾楼变身“五星公馆”

“港澳８号”时至今日经历了十七个风雨春秋，终于以“五星公馆”的高品质形象矗立于东门步行街的大门之首，为深圳增砖加瓦，为东门锦上添花。想当年，十余载的“烂尾楼”人们至今还记忆犹心。市领导重视，给予其深圳“烂尾楼”改造与建设的优惠政策，而当年的该“烂尾楼”位于深圳十大“烂尾楼”之首。

在各方面大力支持下，港丰地产排除万难，请一流设计院苑对其原设计进行了针对性的、适合当今现代化建筑的重新设计，无论从产品的定位上、建筑的结构上、大厦的材料上、地下停车场上等都进行高标准、高质量才形成了“港澳８号”当今现代化“五星公馆”的形象。

绿化堪称都一绝

“港澳８号”位于深圳市商业区，可谓是，占地约４０００多平方米，其连体姐妹楼又占地约４０００多平方米，合计约８０００多平方米。在此，港丰地产预先在周边尽努力建起花卉坛，种植四季青及松柏；但还难以与现代化住宅的花园小区的绿化相媲美。“天然”的都市商业繁华区无绿化区域的遗憾尽在其中，但是，“港澳８号”正好处于繁华道路，深南东路和东门路的交汇口。有关方面深感大都市商业区绿化重要性，在“港澳８号”门前的现广场（临时广场）约４０００多平方米规划建设一个市政花园。其规划设计美观和时尚，郁郁葱葱的绿化树木和艳丽的花卉等，是人们休闲晨练的场所。它不但是深圳市民的休闲场地，同时也是“港澳８号”业主们的休闲和晨练地，让空气清新指数大大提高，这又是“港澳８号”得天独厚的先天条件。

如果仅按“港澳８号”的占地面积算，其绿化率占到了５０％，如果按“港澳８号”姐妹楼合起来的占地面积算，其绿化率也达到了３３．３％，可以和任何花园小区的绿化率一比高低，而与都的任何楼宇相比，其绿化率堪比一绝，这里的业主将充分享受到市政的绿化规划是其的者，这是其他楼宇无法比拟的。

超高容积率，充分体现了大都市的现代建筑特征

“港澳８号”其１３．８的超高容积率，可谓现代化建筑的产物，其容积率的来历为：在原设计的基础上长达十余年的“烂尾楼”已远远跟不上现代化都市建设的高层。国家标准为１００米内位高层建筑，１００米以上为超高层建筑，在港丰地产接手后请苑重新设计，报国土规划局和建设局批准，将原来的９９．６米提高到目前１１９．８米，由原来的高层到目前的超高层，成为目前东门步行街门户的地标性建筑。楼层达３７层的现代化建筑楼宇，其设计中无论是采光、抗震、户型设计、朝向通风、还是使用率等都达到了可能达到的效果，通过了国家标准的认证，成为都市繁华商业区的作品之一。虽其容积率远低于“京基１００”、“大厦”和“赛格广场”等深圳地标性建筑物，但已是人们仰慕的东门商业步行街的地标性建筑物。这就是城市高层的需要，这就是现代化建筑的象征，这也是东门湖贝改造升级的开端。

停车位创东门步行街之首

由于“港澳８号”位于众所周知的，无法建设大型停车场。在港丰地产的努力，各方的大力支持下，市政花园的地下也可建设三层，成为地下停车场，港丰地产同时还将每个停车位尽量设计成分层升降停车位，这样就化地扩大和利用了停车位空间，在方圆数平方公里内，其停车位比例堪称之首；但由于地段的因素，仍难以达到一户一个停车位，好在都市商业，置业者或者也可以充分理解，它毕竟不是花园小区。

超高性价比彰显极强的价值和

笔者了解到，该楼宇位于１、２、３、５号线的交汇口，方圆１００米内有四个站口，地上交通也便捷，四通八达。其中包括东门商业步行街、茂业百货、新一佳、顺电等商业，多个批发市场等是商业生活配套属深圳成熟地之一，在国家调控房地产过快增长的政策下，其主要体现在限购、限贷和限价这“三限”上，而“港澳８号”的商务，在一限两不限，即限价，。

首先从“三限”说起，政府规定现房不限价，期房限价，“港澳８号”以期房销售，它位于东门步行街的门户，周边近五年没有新楼盘开盘，政府限价的参照物是周边近期的开盘价，由于周边没有新楼盘，因此，只有扩大外延，选择该商业区以外的新盘开盘价做参照物，这样一来政府对“港澳８号”的限价就远远地低于其应该所按的市场价位。原本应该是４万／平方米的均价，政府仅定价３．１万／平方米的均价。每平方米减少９０００元，而开发商港丰地产的另一姐妹楼的塔楼，准备在明年底以现楼发售，预计定价４万／平方米，这样就实实在在地减少了９０００元／平方米，而商务属于、的范畴（限购），这样就解决了中客户所担心的“有钱无名”的购房问题，所以，“港澳８号”的置业者大多数是中客户。

其次，“港澳８号”的开发商承诺，对每一户送豪华装修，所送价值为３０００元／平方米。而由于开发商当时申报的是毛坯房销售，政府限价是毛坯房标准，由于政府目前的定价是以年零增长为标准，因此，开发商就是装修仅能送给业主为准则，不允许加到购房价中，这样置业者又实实在在地减少了３０００元／平方米。

再则，开发商港丰地产根据政府的限价政策和市场特点及本公司的资金链具体状况和财务费用等等因素，又推出的优惠价，在春节前期的置业者按限价的基础上再给予８８折的优惠，这样又给予置业者和者以实实在在的减少了３７２０元／平方米，据说除此之外现场交定（２０１２年１月１５日前）可能还有优惠。

，开发商港丰地产为了给广大置业者和者以足够的信心，还承诺从签订购房合同那一日开始，三年内（一个季度段）按签订合同金额上浮１０％回购。这是目前深圳市地产商开盘的金额回购承诺和短时间段的回购承诺，由此看出开发商对自己楼盘的足够信心。

笔者粗略一算，置业者和者如果购置“港澳８号”的房产相比市场指导价让利了达１６０００元／平方米以上，哪怕是三年内房价回归到今年初的市场指导价，置业者或者都有着丰厚的。因而巨大和具有诱惑力，怪不得港丰地产声称“港澳８号”是深圳性价比的楼盘之一。笔者也希望广大置业者或者前往落实是否属实。

人性化装修令你耳目一新

笔者曾在“港澳８号”样板房开放日前往参观，１０套样板房各有特色，令广大参观者关注。笔者认为这是目前所看到的商务和所装修样板房令人欣赏的一种，让人看后有心动的感觉。据销售人员所说，除此样板房之外，开发商还有５套各式风格的效果图，供置业者或者选择，大家可以在样板房和效果图中选择自己心仪的装修，其格调有现代化的、中国古典的、简欧式的等不同风格，充分显示了人性化装修，而不是开发商千篇一律的主观意识，这也是其它开发商难见的新销售方式。

开发商资金实力雄厚

笔者了解到，港丰地产资金链在现行的抑制房价过快增长的政策下，是否会出现资金链断裂的可能性。笔者通过了解开放商的动向和资产的有关人员，得知其开发商除了自身的造血功能外，还有着强大的集团——长城资产公司的成功进入，所以该开发商对姐妹楼的建设底气十足。

同时，对周边低层的房产收购和周边收购与改造都在同时进行中。假设开发商的期望都能得以实现，那以“港澳８号”为主体的姐妹楼及周边的升级改造建设就形成了一体。那时罗湖的改造、东门的改造、湖贝路的改造就真正像港丰地产宣传的那样——“港澳８号”吹响了东门新辉煌的号角。

由此可见，港丰地产公司对其有着充分的自信。

楼宇的品质如何

近来，一些置业者对该大厦曾是“烂尾楼”，对其材料和质量提出了疑问。因而，笔者也带着怀疑的态度走访了苑和实地施工现场，从苑了解到，该大厦进行了重新设计和重新报批报建，对外观的钢结构都进行了加固，达到了７级以上的现代化的建筑标准，完全达到符合国家对超高层建筑的检验标准。

“港澳８号”所处的地段是深圳的地段，具有很高商业价值，因此，在建筑材料和各设备的配制上，开发商是很舍得投入的，使用的都是较高规格的国际国内品牌，例如：玻璃使用的是ＬＥ玻璃；门锁都是价值１５００元的智能锁，材料都是高规格的，这些都远高于普通高层的建筑成本，足以看出开发商以质量为本的主导思想。耳听为虚，眼见为实，亲自考察，才会得出正确的判断。

笔者了解到深圳市政府将在５至１０年内对罗湖的进行改造升级，预在２５００亿；对东门湖贝路的改造升级就达到１３００亿，可见明日的东门将重塑辉煌的新篇章，深圳将出现新的国际商务和消费，“港澳８号”的前景无疑是美好的。 （深圳特区报）