前三季度成交低迷 9月百城住宅均价今年首降
房天下综合整理2011/10/10 08:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年前三季度逾六成城市住宅成交量下降
中指研究院１０月９日发布的“２０１１年前三季度中国主要城市住宅市场交易情报”显示，前三季度，市场总体低迷，逾六成城市成交量下降。
报告显示，２０１１年前三季度，主要城市中逾六成成交面积同比下跌；海口降幅，达４９．２２％。
重点城市中，仅天津和成都成交面积同比２０１０年前三季度略有上升，其余６城市皆低于去年同期水平。北京、深圳、天津成交均价同比下跌；重庆、上海、杭州同比上涨；其中重庆涨幅，达２４．５％。
中指院表示，目前房地产市场调控正处在关键时期，后期房地产调控政策将会继续从紧。
9月百城住宅均价今年首降
中国房地产指数系统2011年10月8日发布《2011年9月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：9月百城住宅均价自去年9月以来下降，十大城市均价与上月持平。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8月持平，44个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比上涨的城市减少2个，环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个，比上月增加1个。与去年9月相比，100个城市住宅平均价格上涨6.15%，涨幅与上月基本持平。
总体来看，9月100个城市的住宅平均价格今年出现下降，且环比上涨的城市有所减少，同时有近六成的城市同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为5950元/平方米，与8月相比也有所下降。
百城住宅价格环比8月涨跌幅分析
9月住宅价格环比8月涨幅居前的城市有：湛江、桂林、鄂尔多斯、东营、 南昌、洛阳、徐州、鞍山、湘潭等9个城市，涨幅皆不超过2.5%，其中涨幅较大的城市主要源于新开楼盘的入市，当地绝大多数项目价格与上月持平。另有厦门、太原等45个城市价格环比8月上涨在1%以内。
环比跌幅居前的城市是淄博、聊城、长春、泰州、廊坊、福州、重庆、无锡、镇江、马鞍山，跌幅在1%-3%之间；另有泉州、宝鸡、苏州、南通、海口、天津、衡水、芜湖、成都、贵阳等34个城市下跌，跌幅在1%以内。
百城住宅价格同比去年9月涨跌幅分析
9月住宅价格同比去年9月上涨6.15%，涨幅与上月基本持平。其中，71个城市涨幅在10%以内，5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中北海、海口、三亚、苏州4个城市跌幅低于1%。
十大城市均价为15786元/平米 与8月基本持平
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据：9月十大城市平均价格为15786元/平方米，与8月基本持平。具体来看，武汉、北京、广州、南京等4个城市价格环比8月上涨，涨幅皆在0.5%以内；重庆（主城区）、天津、成都、上海、杭州、深圳等6个城市住宅价格环比下降，除重庆（主城区）下降1.39%外，其余5个城市降幅均在1%以内。今年1月这些城市先后出台限购政策，以上数据表明当地住宅市场价格受政策的影响较大。
同比来看，十大城市平均价格上涨3.45%，其中广州、武汉、成都、深圳，同比去年9月涨幅介于5%-10%之间；北京、重庆（主城区）、上海、南京和天津涨幅介于1%-5%之间；杭州涨幅小，为0.58%。（来源：中指院）
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十一 楼市暴寒 6天卖155套同比大降93.3%
（来源：深圳报业集团）这个长假，楼市真冷啊！“十一”周前六日我市新房仅成交155套，同比降逾九成。
刚刚过去的“十一”周，深圳楼市冷清，前６日全市仅成交新建住宅１５５套，比去年同期大幅下降９３．３％。根据市规划国土委网站有关数据，１０月１日至６日，全市共成交新建住宅１５５套、日均仅２５．８套，总面积为１３１３５．６４平方米、套均８４．７平方米，９０％以上的户型都在９０平方米以下。成交均价方面，为６日的１７１０３元／平方米，则为２日的２４８４７元／平方米。
而同样是周，去年１０月１日至６日，深圳全市一手房成交量达２３１７套，其中１０月１日的成交量更是惊人，当天成交６５９套，４日成交量也有６００套。今年周的成交量连去年同期的零头都不到。从各区来看，成交多的为龙岗区、共７７套，福田以６５套排在第二，宝安区以１１套居第三，南山和盐田分别只有１套，罗湖为零成交。
虽然１０月１日至５日在深圳会展举行了秋交会，但并没给我市冷清的楼市带来惊喜，５天全市也仅成交新建住宅５７套，日均１１．４套。虽说节前秋交会被给予厚望，业内曾预期会有大规模优惠；但事与愿违，深圳２１个参展的楼盘中，只有不足四成在销售，其他都以打广告为主。记者在秋交会现场看到，与参展的惠州楼盘诸如推出“４”字头特价房的给力优惠不同，参展的深圳楼盘没有过多惊喜，基本都是给出９．８折、９．７折的常规折扣。
业内人士认为，９月底，国家有关部委出台的有关进一步加强房地产调控的“五项措施”，对“十一”期间的楼市有着比较明显的影响。另一方面，由于国庆假期出游等各种因素的影响，购房需求延缓释放，因此国庆期间楼市较冷清。还有地产界研究人士表示，深圳总体的交投氛围不是很浓，开发商虽然抓紧促销，但没有大力甩盘的情况，楼市存量积压得不多，所以开发商心态比较平静，而买家同样比较稳定，不因开发商一点点折扣就买房，因此形成目前的平淡状态。
以往“五一”、“十一”前后是销售旺季，但现在开发商已经不再按这个季节规律推盘，所以很难再根据“十一”楼市来判断整体楼市情况。因此，直至春节前后，深圳楼市不会有大起落，其后或有一个交投小高潮，价格也不会有太大变化。
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京沪深周楼市惨淡 购房者观望静待大
（来源：广州日报）国庆期间，本报记者兵分三路，采访北京、上海、深圳三地楼市，发现三地楼市依然“惨淡”，成交量冰冻，北京“以价换量”的期望落空，上海、深圳的楼盘折扣则被指“无诚意”。分析认为交投到年底前不会有起色，但依然认为价格不会大幅下探。有业内人士认为，多番调控已经打破了原来的售楼规律，开发商已不再按季节规律推盘，“十一”难再是判断楼市的节点。
京
入市楼盘并不算少
商品房成交量日均仅百余套
北京房地产交易管理网数据显示，国庆前四天，北京十一长假期间的商品房住宅签约套数为383套，二手房住宅签约套数为51套，共计434套，日均成交百余套，分别同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外，国庆前四天北京商品房实时认购数据为728套，同比去年同期的1449套下跌了49.8%。业内预计，十一长假，北京楼市将惨淡收场。
尽管成交量低迷，但十一期间北京入市的楼盘却并不少。统计数据显示，十一前后，北京共有包括华润橡树湾、中粮万科长阳半岛、远洋新悦、旭辉紫郡等17个楼盘，约有7300套住宅入市销售。记者了解到，去年十一期间，北京约有8个楼盘入市，相比今年国庆可谓“扎堆”开盘。据统计，10月1日～4日，北京商品房签约套数为434套，日均109套，而9月份四天的日交易量分别为635套、852套、560套、573套。
业内人士表示，9月底，国家有关部委出台的有关进一步加强房地产调控的“五项措施”，对十一期间的楼市有着比较明显的影响。另一方面，由于国庆假期出游等各种因素的影响，购房需求延缓释放，因此国庆期间楼市较冷清。业内预计，国庆假期结束后，随着北京新盘开盘量的增多以及房价的进一步回落，成交量有望回暖，从而迎来住宅成交的小高峰。
“以价换量”的局面未出现
国庆期间，记者探访部分楼盘发现，各类优惠不断，但开发商所希望的“以价换量”的局面并未出现。在10月入市的楼盘中，打折优惠比比皆是，东方国际广场招募雅宝会会员，入会即享2万元优惠；惠众西城一品入会送6000元购房基金；万隆广场5880元/平方米起，40~90平方米，1万元抵2万元，2万元抵4万元，优惠3万元。
在二手房市场，记者走访我爱我家、链家等多家中介公司发现，前来买房甚至询问的顾客并不多，中介公司的员工告诉记者，国庆期间几乎没有什么生意，由于限购以及其他政策的影响，真正符合买房条件的人越来越少，基本以自住、换房型为主，谈及是否能帮顾客“做”一些资料以符合购房条件时，多家中介公司表示很难、目前办不到。
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沪
“金九银十”不乐观
房展会折扣虚看的多买的少
上海楼市“金九”遭遇惨淡收场，“银十”恐怕也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。分析人士认为，大面积大幅度的不会在10月份出现，成交量短期内难以回暖。
在上海楼市经历“寒九”之后，“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”就成了各路人马摸索楼市走向的探路石。尽管主办方的统计数据显示，“十一”房展会首日就有4万余观众。然而，不少购房者只是来摸行情。
一位销售人员告诉记者，这几天来咨询的，大多数是有刚需的购房者，打算的并不多，“很多人是来看婚房，或者是父母的养老房。”与此同时，记者发现，在本次房展会上，处于上海外环区域、价格相对松动的楼盘占了相当大的比重。
尽管现场的销售人员不断高喊“秒杀”、“限时特价”，但很多购房者对现在的折扣力度并不满意。上海市民赵阿姨打算在近郊套“养老房”自住，但在房展会“摸底”后发现，现在的打折行情还是没有达到自己的期望值。
据记者不完全统计，虽然不少楼盘打出“直降”数万元的标语，但以总价折算，几乎大多数楼盘的优惠折扣力度都不低于九折，还有不少楼盘并没有实质性折扣。
购房者观望待
虽然近期上海楼市的降温让许多敏感的购房者嗅到了机会，但在市场未有实质性之前，不少自住购房者仍然选择观望。
“我感觉近房价确实降了。”上海白领邹小姐告诉记者，自己近在上海近郊看过一个新开盘的项目，每平方米均价在1.6万元到1.7万元左右。虽然该楼盘离近的站还有十，但“房子是非毛坯的，我感觉在以前，按这个地段和房子的户型，应该不止这个价格吧。”
来自21世纪不动产上海区域市场的统计数据显示，6月1日~9月20日期间，上海市持续成交的新建项目共有208个，以9月成交均价(截至9月20日)与6月成交均价相比，其中有109个项目出现价格下降，占比为52%；而这些盘的降幅多在10%以内。
不过，邹小姐认为，即便现在的房价有所下调，但仍然“偏贵”。“主要是这几年上海房价涨得太厉害了，弄得大家心理预期都很高，每平方米上万元的房价也当白菜来买。看房的人还真是挺多的，我一路上就遇到了20多个。不过，就是不知道真正拍板买的会有几个了。”
对此，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，新盘在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的举措，这或可以解释“失灵”情况的出现。
“我就怕上海房价还会降，谁知道以后开发商会不会撑不住呢？”市民邹小姐说。
银十或已无望
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，楼市“金九不金”造成的库存量放大，可能成为之后“银十”期间楼市面临的信号，成交放量或被延后至四季度后期。
但有业内分析师认为，目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者，而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。他预计，楼市还将持续低迷，银十恐怕已经无望。
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深
六成楼盘只打广告
秋交会排队只为拿礼品
国庆期间举办的深圳秋季房地产交易会(下称“秋交会”)在节前被给予厚望，业内曾预期会有大规模优惠，但事与愿违，尽管号称集结深圳、香港、惠州、东莞等城市近80楼盘项目，但深圳21个参展的楼盘中，只有不足四成在销售，其他都以打广告为主。本报记者在秋交会现场看到，与参展的惠州楼盘诸如推出“4”字头特价房的给力优惠不同，参展的深圳楼盘没有过多惊喜，基本都是给出9.8折、9.7折的常规折扣。
在一个大型开发商展位(万科)，推出8个楼盘，但并非全部在售，其在坪山新区的一个楼盘，虽然工作人员介绍均价1.1万元/平方米是“全深圳”，之前推出的两栋单位“2内就卖光”，但目前新货要到11月才推出，秋交会期间不销售。记者在登记表上看到，除了1日、2日有数十人登记外，其余几天登记人数骤减，4日只有5人登记，5日半天也只有6人登记。
在另一个9月中旬开盘的深圳本土开发商楼盘(廊桥国际)展位现场排了十多米的长队，但细问之下，都是为了领取礼品，有的排队看客竟然连楼盘名称都不知道。
这个楼盘位于皇岗口岸，毛坯报价2.8万元/平方米以上。在售楼现场，看楼客稍多，有约四五批客人左右，主要都是来自展会。现场还有银行按揭区，主要都是接待之前已经签约的客人，没有接待国庆期间的客人。
“我感觉今年秋交会买楼的人少了”，已经退休的阿姨花了两天看了三个楼盘，不过都没有看中。她先是看了一个惠州的盘，均价才5500元/平方米，不过她觉得周边配套不行，“至少三五年才能完善，难道要再等三五年？”之后她又看了一个宝安的楼盘，均价1.5万元/平方米，但阿姨又觉得那边人员复杂。
深圳规划国土委统计数据显示，下半年深圳楼市成交量持续下降，整个9月份，深圳新房成交2009套，在已是低位的8月份基础上再降33.8%。而5日当天，全市商品住房成交仅36套，均价19286元/平方米，比9月份的均价略低3.7%。
地产营销评论人弓鸣指出，深圳总体的交投氛围不是很浓，开发商虽然抓紧促销，但没有大力甩盘的情况，楼市存量积压得不多，所以开发商心态比较平静，而买家同样比较稳定，不因开发商一点点折扣就买房，因此形成目前的平淡状态。
深圳规划国土委统计数据显示，9月份成交均价20028元/平方米，与8月份的21565元/平方米相比，跌7.1%。不过弓鸣认为，自从深圳推出限价政策之后，价格成为了数字游戏。预售的楼是限价了，但现售楼却没降，这也是买家仍然觉得楼价贵的原因。因为按照国土局备案系统，现售项目不计入网上备案之列，不构成新盘成交价，不会推高均价。因此楼盘转为现楼再售后，就能规避限价。
他指出，以往五一、十一前后是销售旺季，但现在开发商已经不再按这个季节规律推盘，所以很难再根据十一楼市来判断整体楼市情况。弓鸣预期，直至春节前后，深圳楼市不会有大起落，其后或有一个交投小高潮，价格也不会有太大变化。
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港
楼市冰河期未见过
新盘“贴市”卖中介恐倒闭
本报讯 (记者田欣)也的香港却同样出现了“楼市冰河期”。国庆期间，本报记者奔赴香港采访，发现近两个月香港楼市成交量大幅下调了30%以上，业界称“未见过”。静市之下有小型中介倒闭，业界纷纷预期中介倒闭潮即将出现。对于后市，业内人士认为第四季交投不会超过年初，小中介将持续倒闭，不过楼价大幅下调机会不大。
一手开盘价比旺市低四五成
记者走访时正值香港仔一个豪宅盘(深湾9号)推售，发展商从3日起陆续公布4张价单，平均每平方英尺售价19570元，小单位745平方英尺，总价超过2千万元。记者现场探营，在楼盘遇到两名中介经纪，经纪极力促销，“股市回吐，发展商才有这个松动”，“这些价格已经是惠的”。
戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管及董事陶汝鸿指出，6月至今香港中小型住宅价格下调了7%~10%，而一些偏远地区楼价更加下跌近10%。
美联物业董事布少明指出，旺市时发展商往往会以高于二手价六七成的价格开盘，但现在愿以“贴市价”开盘，一般仅高于二手价两成左右，两者相差四五成。
在西九龙荔枝角道的一个大型私营楼盘(泓景台)所在的商场内，分布着10多家二手中介，门面价目表不时出现，中介把原来价钱划去，再在旁边写上新价。
记者走访发现一家大型中介(中原地产)正在装修门面，正在安排装修事宜的经纪说，这家铺原本是另一家代理行京士活，但现在已经全线结业，其中这家店在9月初就由他们公司接手。记者了解到，倒闭的中介京士活目前有6间分行。
戴德梁行监控香港田土厅的数字显示，9月份整体楼宇买卖合约登记录得6579宗，第三季整体登记录得21680宗，比第二季度降低了38.5%。而9月份的登记数字创下2009年3月份以来31个月的新低。
香港专业地产顾问商会秘书长汪敦敬指出，这个数字比年初超过1万宗少四成，但目前地产代理经纪却有33000多人，平均五六个经纪才做成一宗交易，“僧多粥少”，势必会有行家撑不住而离场。汪敦敬指出，未来3个月若市道不见起色，相信会有更多中介瘦身或倒闭。
楼市调整会持续到什么时候？布少明认为，主要看下周特首施政报告出台的政策是否正面。
中原地产亚太区董事总经理陈永杰估计，施政报告会继续推出压抑楼价的措施，例如优化“居者有其屋”计划，楼价有机会再下调3%~5%，而500万~1000万元的中型物业也会受压，下调5%左右，至于2000万元以上的豪宅，由于有内地客支撑，估计影响甚微。他还指出，楼价下跌3%~5%只是调整，而非转势，楼价趋势依然是向上。 (本文货币单位为港元)
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