银行房贷利率或将上浮 深圳楼市已步入下行通道

9月2日讯 日前，人民银行下发通知，要求各银行将保证金存款纳入存款准备金缴存范围，引发市民关注。据中金公司分析，此举一旦正式实施，将在接下来的６个月冻结约９０００亿元，相当于上调２．４次（约１．２个百分点）的存款准备金率。

记者昨日采访了深圳多个银行发现，尽管保证金存款纳入存准金缴存范围的政策还未对个人贷款带来立竿见影的变化，但是业内人士普遍认为，资金面的进一步收紧无疑将使得个人贷款更加吃紧，贷款利率可能进一步上浮。

加强银行表外业务管理

深圳银行业内人士昨日向深圳商报记者表示，央行将保证金存款纳入存款准备金缴存范围，旨在收紧今年以来十分活跃的表外理财等融资业务，防止贷款通过理财产品绕道进入信贷，严控开发商融资，管控房价和ＣＰＩ，控制通胀。

一位股份制商业银行的高层管理人士昨日接受记者采访时表示，央行此举意味着对商业银行的经营管理提高了要求。将表外纳入表内，实际上是迫使银行对表内的大资金量贷款加强过程管控，防范风险。

据了解，本次银行的承兑汇票、信用证和保函三类银行表外业务纳入准备金上缴范围有助于完善央行货币政策操作框架同时也会对蓬勃发展的“影子银行”带来冲击并有助于降低其潜在的系统性风险。上述业务属于银行的表外业务而部分理财产品和银行承兑汇票等业务挂钩。

据普益财富银行理财统计数据显示，２０１１年上半年发行的个人银行理财产品规模约达８．５１万亿元，超过２０１０年全年发行规模。其中，２０１１年第二季度，共有８７家商业银行发行５１１２款银行理财产品，发行规模约为４．２１万亿元，发行总数较２０１１年季度增长２３％。

国信证券发展研究部研究员赫凤杰称，理财产品绕道信贷使得央行的信用规模控制手段被局部突破；理财产品追求高、放松对信贷对象的资质要求，造成事实上的信贷条件放松；理财产品对信贷的补充性供给，极大削弱了央行的“逆周期”调控效力。

有银行已上调房贷利率

昨日记者电话询问了工、农、中、建，以及交行、招行和民生、兴业银行的客户服务热线，本次政策调整是否对个人贷款产生影响，回答都是还未接到总行的新指令。有所不同的是，中行的接线员回答没有变化，工行、建行和招行的客服人员表示，尽管没有接到新的政策指令，但每次提准，都会使贷款的审核变得更严，期限也可能加长。

兴业银行的客服告知记者，已接到总行通知，自９月１日起，各地的兴业分支行都统一实行房贷利率上浮至基础利率１．１倍、其他个贷业务利率上浮至１．３倍的规定。之前各地根据情况可自行调整。该客服表示并不知道这个新下发的总行指令是否与央行的新政有关。

对房贷短期影响有限

央行此次的政策相当于提高了２～３次存款准备金，银行资金面进一步吃紧，个人贷款、尤其是房贷会不会再次遭遇寒冬？

工行深圳分行的相关负责人昨日表示，个人房贷利率受到资金成本、贷款规模、房地产市场情况和同业利率水平等多种因素影响，存款准备金调整将影响其中的一些因素，因此，存款准备金上缴后房贷款利率是上升还是下降将根据政策对相关因素的实际影响来确定。目前工行个人房贷业务仍在正常办理，暂时未受央策的影响。

据了解，央行此次对工、农、中、建、交和邮储六大银行以及其他中小金融机构分别给了３个月和半年宽限期。银行业人士认为，这将使得该政策对银行和资金市场的影响没有想像的那么大。

交行深圳分行的相关负责人表示，今年以来，交行优先发展包括个人款和小企业贷款在内的零售贷款业务。

昨日记者还采访了一位大行的中层管理人员，他表示，这项新政短期应该对个人房贷不会产生什么影响，因为各家银行的房贷规模是年初就制定的，具体贷款的从紧和放松是与ＣＰＩ密切相关的。今年初贷款收得紧，到近年中时，由于预期ＣＰＩ会在６、７月见顶，所以贷款有所放松，但接下来的整体经济运行显示通胀依然高企，所以贷款又有所从紧。

“短期来看，个人贷款的规模已定，不存在受大的影响的可能，但长期来看，如果各家银行的总行因提准存款体量减少，且央行不重新释放流动性，则会影响到下一年的房贷总量。”该人士表示。

深圳楼市已经步入下行通道

继７月份一线城市房价全面停涨之后，市规划国土委昨日公布的数据显示，８月份全市新房价格保持稳定，简单平均成交均价为每平方米２０３９９元，与７月份相比小幅下跌２％。而二手房价格下跌幅度逐渐拉大，深圳楼市已经步入下行通道。

新房自施行限价政策之后，与二手房相比有了较大的价格，是７月１１日起我市开始施行二手房按评估价征税新政，部分二手房购房成本提高，二手房交易规模明显回落，部分置业者转向新房市场，带来新房市场成交量的上升。

数据显示，５月份，全市新房成交２９３３套，面积２４．６万平方米。６月份全市成交新房３０５８套，２６．７万平方米，与５月份相比，成交量呈现继续上升趋势。７月份全市新房成交３８３８套，３３．８２万平方米，与６月份相比大幅上升。

市房地产信息系统的数据表明，与７月份相比，８月份全市新房成交大幅下降，当月全市成交新房２５０７套，２０．４万平方米。

业内人士表示，８月新房成交出现大幅下降，原因在于大运会放假多日，市多在家休息，且比赛期间观看赛事，导致看房者减少。

市房地产信息系统昨日的数据显示，８月份我市新房成交均价为每平方米２０３９９元，与７月份的每平方米２０９４０元相比，小幅下降２％。

国家统计局日前发布数据显示，７月份深圳等一线城市房价全面停涨，北京、上海、广州和深圳四个一线城市，新建商品住房价格出现环比上月全面持平的情形。根据国家统计局发布的数据，深圳１～６月各月的新建商品住房价格指数同比分别上涨３．１％、３．３％、３．１％、３．２％、３．８％和４．７％；环比分别上涨２％、１％、０％、０．７％、０．４％和０．１％。可以看见，我市新房涨幅明显收窄。

市房地产研究主任锋博士表示，从总体成交价格来看，今年上半年以来我市新房价格总体上保持了较为平稳的发展态势，房价持续得到有效控制。

市房地产信息系统数据显示，８月份全市二手房成交仅１４６２套，从成交数据来看，二手房成交跌入冰点，市场观望氛围浓厚。业内人士表示，新房的实质性，使二手房市场产生一定的溢出效应，分化了部分有效需求；此外，目前市场上、保值预期，保障需求，发展需求、渠道匮乏等依然大量存在，而业主开始形成比较理性的市场预期，部分业主的心理也影响了市场有效供应。

二手房方面，深圳中原昨日公布全市二手房领先指数为３２９点，全市六区１８８个样本楼盘成交均价为每平方米２０２２１元，比７月份下跌了１．７０％。总体来看，８月成交的样本楼盘中，价格上涨的楼盘比例减少，且涨幅收窄，而价格下跌的幅度却在拉大。指数显示，８月份二手房的价格继续下跌，楼市已经走入下行通道。（深圳商报）