楼市"带头大哥"仍未现身 "金九银十"难现?
深圳报业集团2011/08/30 08:55
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楼市“带头大哥”仍未现身
“金九银十”或难再现
北京：不排除走向“铜九铁十”
今年，尽管开发商做了提前开盘、打折促销等准备工作，但在“限购”扩容、调控从严的预期之下，“金九银十”并不被业内人士看好。一方面，随着房价的攀升，首付金额大大提升，另一方面，信贷的收紧，又使得还贷压力加大。
据悉，８月中上旬北京城区商品期房住宅均价为３３５００元／平方米，环比７月上涨４％，较６月上涨１６％。伴随城区房价的进一步上涨，北京城区和近郊的成交均价差距，由６月时的１１３３４元／平方米扩大到１４７７９元／平方米。
中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，２００９年来，“金九银十”，都是北京一年成交量红火的时候。以２０１０年为例，９～１０月总成交量为５０６０２套，环比２０１０年７～８月的３５４９７套上涨了４２．５％。而到了２０１１年，因为调控政策叠加的效果，使得楼市在近几个月创近三年来的值，“金九银十”惨淡开局或成定局。
我爱我家市场研究院院长陈亮预计，随着开发企业资金链的日益紧绷，越来越多的开发企业将会采取以价换量的销售策略，而即将到来的“金九银十”无疑是大举开展优惠促销的时机。但是考虑到目前经济、政策形势依然不明朗，从宏观角度来看，楼市可能延续２０１０年“金九银十”的局面，但也不排除逐步走向２００８年“铜九铁十”，这给未来的市场走势增添了些许不确定性。
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上海：或无法如期而至
近期，上海一手新房供应量和成交量双双反弹，二手房价格也出现松动。但上海中原地产副总经理陈宇珏表示，成交量低位反弹，但成交状况并不理想，基本上均集中在一手新房成交，二手房市场观望气氛依旧浓厚。而随着调控收紧，成交量走低，再加上外围区域出现一、二手房价格倒挂的局面，楼市“金九银十”或无法如期而至。
近日，上海开发商纷纷集中力量全面推盘。陈宇珏分析：“开发商全面地推盘，首先是为了尽快卖掉房源变现，有了现金流才能抓住目前土地市场的机会。其次，国家政策的从严，使得市场购买力逐渐变弱，因而开发商要尽快换取可操作的现金流。所以，一手房整体供应量在近期出现了明显的增长。”
不过，随着“沪四条”从紧，加上住建部二三线城市限购５大标准的公布，国家调控力度进一步加强，因而可购房者的数量又得到进一步的抑制，房地产市场走入观望期。预计一手房成交量还是会出现下降的趋势。
二手房方面，上海中原３００家门店统计显示，８月以来，二手房的议价空间有所增加。上海中原星河世纪城分行经理邱小兵表示，与上半年仅有３％左右的议价空间相比，分行区域内房东的二手房议价空间已增加至５％～８％左右。如近期，星河世纪城分行成交了一套“明丰世纪苑”１０７平方米的公房，２房２厅１卫，原房东挂牌价为２２５万元到手，但终成交价为２１０万元，议价达６％以上。
此外一、二手房价格倒挂现象，已在外围区域集中体现。目前，外围区域一手新房价格与二手房价格比较接近，而无论是房源品质，还是物业环境，一手房都要优于二手房，再加上一手房议价空间较大，二手房的议价空间只有５％左右，还要交相应的税费。由此，相等条件下许多购房者都会选择购手房。
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广州：走势如何尚属迷局
随着二三线城市限购升级拉开序幕，是否意味着今年广州楼市“金九银十”几成泡影？
“７月和８月的楼市动向是‘金九银十’的前奏，从历史的数据对比以及目前的情况来看，广州今年的‘金九银十’有点悬。”一位业内人士分析道。
“今年的‘金九银十’会很平淡。”广州维森置业有限公司董事长张维伦判断，未来两月广州楼市难有大起大落，开发商促销力度不强，成交量难放大。有业内人士则表示，如果大量新盘在近期推出，房价可能出现一定幅度的下跌，但是优惠的幅度肯定不足以构成购房者理解中的价格拐点。因此带来的成交量增多只是供大于求在市场中的表现。
公共经济研究研究员韩世同较为乐观地说，只要开发商能在价格上做出让步，成交就能放量，“金九银十”就能出现。
对此，合富辉煌分析师黎文江表示，接下来广州房价将呈现结构性上涨的趋势，而不是一直下降、进入拐点。他分析说，未来两月不同于传统意义的“金九银十”，将不会出现价量齐升的现象，由于楼市多以置业的刚需人群为主，成交也会以中小户型为主，所以楼市将呈现量跌价稳的局面。（深圳商报综合）
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