8月龙华"小"楼盘扫罗 低至9086/㎡起

【房天下讯 陈周科】如今深圳龙华的楼市真是一边高歌，一边低吟，这是为什么呢？主要体现在“价格”二字上。在一个市场上，如果二手楼价格高高在上时，选择价格稍为低的新楼的群体将是主流。

龙华大盘——原著香樟大道

今年来，随着深圳北站的开通和龙华新城的逐渐成型，龙华目前已经成为了深圳置业的热点，二手楼区域以“世纪春城、金地梅陇镇、锦绣江南”为首的系列大盘，也曾引爆了许多年轻白领的置业大潮，目前这些楼盘的价格1万6-2万区间。而刚刚不久的“水榭春天”、“原著”，也纷纷演绎了龙华新楼销售的新一代火爆传奇，可见尽管这个虽然相对关内成熟的，尚未显得成熟，但新区的风格与楼市雏形，目前似乎已经成为未来楼市置业的一大趋势。目前龙华的花半里新楼盘，正是下半年该中新楼置业的一大热点……

细细看看，为什么龙华的一二手楼形成销售悬殊的场景呢？其实有原因可究。

龙华的二手楼价格，自2010年的11月开始，就出现有史以来的飙升状态。由当时的16899元的市场均价，上升至今天的21737元每平，涨幅是28.6%，每平价格增长过4000元，100平的房子，总价多增加40万元。即使目前龙华二手楼是交易的谷时期，价格似乎变化不大，如此坚挺的价格，可见龙华二手楼交易观望的真正原因。

龙华二手楼价格走势，目前是21737元每平

其实龙华可分为新区和旧区，在深圳北站这，称为所谓的龙华新城，也有福田后花园之称，楼市发展十分可观，目前即使是开发新楼，许多开发商都选中这块地方。另外的旧区则指金玲花园一带的，虽然这些楼盘的价格有些都过于“旧龄”，但在整个龙华的带动下，价格也是在不断上涨，旧区开发的一些较为新的二手楼，如美丽365、东华明珠园、丹枫雅苑、美丽家园、劲力城市明珠等等，价格也基本上到1万4，“见风而涨”可见是楼市的惯性，也是常性，相信这也成为相当一部分地产经纪人谈楼价的一些常用语。

正所谓“涨时，跌时吝啬”，我觉得目前的二手楼价格基本可以这样形容。以房天下深圳二手房的统计数据显示，目前龙华的二手楼价格，自然在政策的影响下，部分二手楼价格出现小幅的下跌，但这些幅度都在1%之内，每平跌幅估计不过400元以内。尽管跌价多几万以上的楼盘，也可以说是极少数。

下面就探究下“下跌事实”的真相，深圳龙华一些价格真正下跌，但幅度却是“十分微然”楼盘。

一、潜龙鑫茂花园 宝 华 建筑年代： 2006

楼价动态：17281元/㎡ ↓-4.78% （一年前的价格是13498元）

本楼盘同比去年增幅：↑36.99%

二手房源：621 套 租房房源：254 套

项目资料：潜龙华城，总户数：1365个。位于交通便利的梅林关口，经过规划后，改变了几年前的交通和周边问题，未来的深圳CBD着手规划中，亚洲的客运站也已经在紧锣密鼓的建设中。小区周边有四号线站台，多家大型生活连锁超市，万胜购物广场，天虹商场等，肯德基进驻该区。有五的酒店维也纳酒店，小区有游泳池和有多所，幼儿园。龙华人民医院，多家政府批准诊所。离市区华强北仅15，40多路公交线路经过这里，到达深圳的每个区域。小区保卫安全，环境安静。是居家和的理想选择。

二、锦绣江南 龙华 建筑年代： 2002

楼价动态：16135元/㎡↓-4.39%（一年前的价格是12518元）

本楼盘同比去年增幅：↑30.83%

二手房源：532 套 租房房源：164 套

项目资料：锦绣江南占地21万平米，规划建筑面积近40万平方米，分三期开发，容积率为1.7左右。期开发的总建筑面积为9万多平米，其中商业面积高达1万多平米，8万多平米的住宅由15栋多层与3栋小高层组成。

锦绣江南的户型主要以70 m2左右二房、80-100 m2三房、120-150 m2空中小别墅（顶层复式）三类组成。小镇的二房结构紧凑、经济实用；三房大量采用跃式设计，业主的居住空间富有层次；顶层复式均是传统的坡屋顶设计。小镇大多数单元都是一梯两户、南北通透，底层的户型大多有私家花园，更有个别经典户型采用龙华首创的入户花园设计。另外，每个房间尽可能的采用大面积低台凸窗。

三、世纪春城 龙华 开盘时间 2003

楼价动态：15657元/㎡↓-2.05%（一年前的价格是12104元）

本楼盘同比去年增长：↑33%

二手房源：489 套 租房房源：152 套

项目资料：世纪春城位于深圳市宝安区龙华镇民治大道民福路旁，梅龙公路以东，南北为待建中的市政道路，总占地面积约为15万余平方米，总建筑面积33万余平方米，共计2500余户。宗地号：A8120078；土地合同号：深地合字（2002）4069号。项目由四块用地组成，分四期滚动开发。整个小区设有18000M2社区商业配套、10000M2水景园林、5000M2超大多功能健康运动会所、2500M2亲子幼教、1000M2室内游泳馆。世纪春城一期住宅面积59916平方米，配备12976平方米商业面积，共计616户，分三个半围合组团组成。建筑总体以多层为主，设有架空层，配以少量小高层，形成整个建筑群体高低错落层次感。建筑外立面以米白色为主，二层以下为橙红色，架空层则为文华石外包装凸显质感。

四、东华明珠园 龙华 开盘时间 2006

楼价动态：14893元/㎡↓-2.63%（一年前的价格是11848元）

二手房源：466 套 租房房源：154 套

共8栋，包括3栋18层，3栋32层，一栋商场及一栋幼儿园

项目资料：东华明珠园项目由6栋11座18至32层住宅，功能上主要由住宅、幼儿园、商铺及商场组成，为了避免商场与住宅间的相互干扰，创造良好的居住环境和购物环境，将商场沿东环一路独立设置，且前面留出广场，创造良好的商业气氛。在商场与住宅小区之间设置小区路予以分隔，并利用相邻两栋塔楼的底层架空作为商场停车场地，二层作为社区服务。沿建设路布置一层小商铺，进深约15米，以充分利用建设路的商机。

住宅小区主入口设于建设路地块中部。沿建设路布置6单元17-18层中高层住宅。在地块内部布置一排两栋拼接的18层中、高层住宅和三栋32层点式高层住宅，与沿街联排住宅形成点、线、面结合的空间形态和宽阔的庭院，幼儿园独立，位于住宅区域的西南部，使其有充足的日照和活动场地。园林规划：采用现代简约设计手法，以东南亚人居的经典——狮城（新加坡）景观为基调，表现休闲高格调人居环境设计理念。总体环境气氛以休闲、内敛为主，完善总体景观空间体系和绿地系统，并结合人行车行建立动态的景观系统从而提供的视觉景观范围。

五、城投·七里香榭 龙华 开盘时间 2006

楼价动态：19255元/㎡↓-4.31%（一年前的价格是15831元）

二手房源：421 套 租房房源：217 套

11-18层多层、小高层组成

项目资料：城投七里香榭新板块名宅，居于核心腹地，尽享新板块利好，成就城市主流人群居家、的生活梦想。项目与规划中的四号线近在咫尺，福龙路、梅龙路、南坪快线、新区大道建设中，未来交通畅顺便捷。1.8超低容积率，只有少数人能拥有如此生活特权。项目由澳大利亚泊涛设计，产品规划设计超前，户型方正。 6 台、入户花园、户户（备置）大面积景观凸窗、南北通透、超高使用率、首层单位5.、顶层4.8米空间，视野更高远、更多实用空间。5.4米休闲架空层，公园式社区让生活更放松。人车分流，公园式社区更加纯粹安静，老人、小孩生活无忧无虑。发展商深圳市城市建设发展有限公司拥有多年开发房地产项目的经验，是项目建设品质的保障。二期主力户型为75平米两房，110平米三房

六、香缇雅苑 龙华 开盘时间 2006

楼价动态：12848元/㎡↓-1.4%（一年前的价格是9614元）

二手房源：401 套 租房房源：66 套

项目资料：香缇雅苑地处龙华地段，位于东环一路汇景豪廷酒店，交通便利通畅，有370，324等多路大巴线经过。经梅龙路、梅观高速、布龙公路、东环一路等多条公路与可与深圳市区及其他各区相连。项目处于万众城商圈与富士康商圈，生活配套完善。香缇雅苑虽是中小户型，但在整体规划设计却精心打造，力求以奢华标准构建宜家社区。项目打破传统小户型独栋窄院的建筑模式，从规划到建筑，从物管到配套，成就中小户型生活品质的飞跃和提高。项目由5栋16－18层的小高层围合而成，建筑风格欧式为主，外立面线条流畅，黄白色调相间，体现时尚、优雅、大气之感；同时引入泰式风情园林，营造异域特色。产品以中小户型为主，共511户。其中，单房面积约30㎡，1房面积约43㎡，两房面积约61－67㎡，三房面积约82－88㎡。户型实用合理、实用、赠送面积多，附加值高。香缇雅苑由的华西建筑承建，是产品品质的信心保证；同时聘请深圳十大品牌物管——花样年物管担当本项目物业管理，为业主带来多“彩”生活享受。

七、金地上塘道花园 龙华镇 建筑年代： 2010

楼价动态：17018元/㎡↓-3.68%（一年前的价格是15722元）

同比去年增长：↑16%

二手房源：376 套 租房房源：298 套

楼层状况： 住宅部分1、2、5栋23层，3、6栋24层，7栋22层。

项目资料：金地上塘道花园位于宝安区龙华街道布龙公路与上塘路交汇处，金地上塘道花园总占地面积：53104㎡，总建筑面积：153175㎡，分两期开发，容积率：2.8（一期）、3.0（二期），一期共1087户，车位870个，主力户型为65-78平米两房和89平米三房，辅以少量45平米一房和135平米四房。项目距离福田区仅15（人民南路—福龙路—香梅路）。

金地上塘道花园以板楼设计，外立面用现代主义的理性方式，采用重新追寻技术美与人情味的和谐统一以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。社区实现人车分流，良好的社区服务及配套设施包括购物、体育健身、儿童游戏、物业管理、医疗、文化站、老人活动、居委会、环境卫生，综合设计，便捷方便。

金地上塘道花园景观结合公园及艺术的理念，创新引入现代休闲风格的城市公园概念景观并创造出极富想象力的标志性的弧形艺术图案，形成贯穿整个小区的弧形交通网络，立体的塑造富特色及层次丰富的居住环境，弧形景观线条及直线型的建筑围合形成多个庭院，着重强调点、线、面的绿化层次，尽可能的结合地形，由小区的林荫路、绿化广场、果园、植物园、坡地状的林地组成绿化系统，形成有开有合的空间形态。

同时，金地上塘道花园通过丰富的参与性功能将人的活动纳入到景观体系中，成为景观的一部分。如儿童藏迷乐园、游乐场、老人晨练场、星空草场、宠物乐园等，组团绿化围合形成精致、自然、亲切的半私密院落及交往空间。

八、丹枫雅苑 龙华区 开盘时间 2007

楼价动态：13352元/㎡↓-0.73%（一年前的价格是10166元）

同比去年增长：↑40.33%

3栋18层,1栋26层

二手房源：371 套 租房房源：126 套

项目资料：丹枫雅苑位于龙华城龙华建设东路与东环一路交汇处，地块方正呈钜形，与中英文、发展商的酒店经盛酒店相邻，是大型百货超市，龙华的五酒店；地段配套成熟和享受区繁华。 地块呈规则长方形、地块平整、无高差。占地面7536.2㎡，总建面32131.88㎡，住宅32716.83㎡，商业3257.13㎡，容积率4.8，覆盖率46.2%，总户数584户，停车217位，地下89个、地上128个。

整个小区由1栋2座18-25层的小高层、高层组成。2007年4月A栋B栋基本封顶。“丹枫雅苑”首层有150米的商业长廊，250平米的商业广场；设2800平米的空中花园休闲；一层架空绿化停车面积1056.53㎡，二层架空休闲面积907.24㎡，三层架空绿化面积758.34㎡。

该的项目团队， 由深圳经盛实业公司、汕头达濠施工、同致地产代理、长城盛花广告、花样年物管等品牌酿成， 客户面向“龙华白领精英、东南亚企业老板、IT科技经理、连理双居人士、关内豪客”。部分户型包括一房四个，二房三个。包括47-50㎡一房一厅（332套）、57-70㎡二 房一厅（252套）。

每户有500-800元/㎡的精带装修约， 都是“方正实用，通风采光、附双阳台设计、卧室凸窗赠送”的。 另外，少量户型有大面积景观阳台、以及入户花园一半面积赠送。

九、金地梅陇镇二期 龙华 建筑年代： 2007

楼价动态：17586元/㎡↓-0.94%（一年前的价格是14623元）

本楼盘同比去年增幅：↑24.1%

楼层状况： 3栋33层塔楼 3栋18～33层板楼

二手房源：287 套 租房房源：159 套

项目资料：金地·梅陇镇2期 位于小区东北部，与已开发的金地·梅陇镇一期紧密相连，坐享成熟大社区优越。与花园亲密接触，内拥原创式庭院，幽静而不乏便利。二期占地面积约4.1万平方米，住宅建筑面积约12.9万平方米，总户数1218套。

以100-115平方米三房为主力户型，部分76-79平米两房以及130-144平方米四房。由三栋33层点式高层和三栋18-33层板楼组成，主要户型均设置入户花园、双层大露台、超大凸窗等，阔绰户型日益稀缺，珍贵不言而喻。延续了一期时尚缤纷的彩虹立面，力图将梅陇镇年轻、活力以及个性化特征推向新的高度，同时户型和花园设计更为符合成长中的城市主流家庭所需，二期的落成，进一步加强梅陇镇城市地标的闪耀地位，初具规模的超大型都市社区更成熟，更富吸引力。

十、城市阳光花园 龙华 建筑年代： 2011

楼价动态：9086元/㎡↓-1.03%

本楼盘同比去年增幅：↑10.48%

二手房源：134 套

城市阳光花园位于龙华镇大浪南路北侧，宗地号A838-0078，占地面积6933.5平方米，总建筑面积27882.81平方米，计容积率建筑面积23709.98平方米，规定建筑面积22877.34平方米，其中住宅面积17127.94平方米，商业面积5499.19平方米，物业管理用房面积100平方米。不计容积率建筑面积3940.84平方米，规划为2栋22层建筑，其中1-3层为裙楼商业，4楼以上为住宅，共266套住宅。