中小房企迎"倒闭潮"! 惠州湛江等14城在劫难逃

京沪深穗房价止步二三线城市齐做“出头鸟”

7月份70个大中城市中，房价环比下降城市较上月继续增加，但同比涨幅继续扩大。其中，7月份新建商品住宅价格同比下降的城市仅有一个，显示当前调控依然面临较大压力。

值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市中，新建商品房价格环比出现全面停涨，而二、三线城市房价继续大幅上升，领涨。

分析人士指出，目前限购依然是楼市调控中也是有效的措施。从7月数据来看，一线城市基本已经达到了调控的部分效果，但二、三线城市影响了的调控效果，针对这部分城市的“限购令”可谓弦上之箭，不得不发。

调控效果初显

一线城市全面停涨

国家统计局昨日公布数据显示，与6月相比，7月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%。

二手房方面，与6月相比，7月份70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。

“房价的环比指标更能反映市场的短期变化。”分析人士指出，从近几个月的数据来看，房价环比下降的城市呈现逐月增多的趋势，房价上涨的城市数量在减少，房价涨幅收窄。这表明房地产调控的效果正在显现。

需要注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市，7月份新建商品房价格环比出现全面停涨。

对此，中原地产三级市场研究总监张大伟表示，一线城市的商品房涨幅出现全面停滞，基本已经达到了调控的部分效果，“限购令”下，市场已经趋向理性。

调控压力犹在

资金逐鹿二、三线城市

尽管楼市调控已经取得一些效果，但数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅和二手房价格整体仍呈上涨态势，其中，新建商品住宅同比下降的仅有1个，二手房价格下降的也只有4个。

与此同时，受限购政策的影响，房地产市场重心发生明显转移，资金正从一线城市逐步转移到非限购或限购执行力度较轻的城市，而楼市成交量及价格上涨重点也随之转移至二、三线城市。

根据指数研究院对100个城市的房价监测显示，今年1-7月，开发商拿地重心均向二、三线城市倾斜。以万科为例，其前7个月在二、三线城市拿地达760多万平米，而一线城市拿地不足100万平方米。

在此背景下，二、三线城市成为近期房价的“领头羊”。

从统计局昨日公布的数据来看，7月份二、三线城市房价涨幅可观。其中，新建住宅价格同比涨幅的为南昌，上涨9.3%，乌鲁木齐上涨8.9%位居第二，丹东上涨8.6%，而长沙、兰州、洛阳涨幅也均超过8%，石家庄、秦皇岛、牡丹江涨幅均逾7%。

此外，沈阳、大连、厦门、昆明、西宁、桂林、韶关、常德、襄阳等9个城市房价涨幅也超过6%。

而一线城市中，7月份，北京新建商品房同比上涨1.9%，上海上涨2.5%，广州上涨6.4%，深圳上涨4.7%。

新一轮“限购令”

二、三线城市执行在即

为了抑制房价过快上涨，今年以来，国家对楼市调控持续收紧，各地也相继推出楼市限购措施。业内人士表示，目前限购依然是楼市调控中也是有效的措施。

近日，住建部下发通知，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准，其中，“70个大中城市房价指数处于房价涨幅前列的城市”这一条标准居于首位。

而从统计局公布的70个大中城市房价数据中也可以看出，7月份涨幅的大部分是未限购城市。在此背景下，分析人士指出，限购名单扩容在即，近期涨幅居前的二、三线城市有望上榜。

至于新一轮限购落地的具体时间点，亚太城市发展研究会政策研究主任谢逸枫向记者表示，楼市传统的“金九银十”旺季即将到来，若住建部在8月底之前不公布二、三线城市限购名单的话，已限购城市的客和资金将转移到未限购的城市，导致房价报复性上涨。“因此，不排除住建部会在此前公布批城市限购扩容名单，预计有10个以上的城市将上榜。”

在张大伟看来，一旦限购全面扩散，对目前火热的三线城市影响将大，预计下半年很可能出现全面的成交量下滑。

14个城市涨幅超前难逃新一轮限购

住建部刚刚公布新增限购城市名单的5项建议标准，将房价上涨过快的二、三城市推向了风口浪尖。目前看来，包括秦皇岛在内至少有14个城市面临不得不出台“限购令”的压力。

国家统计局昨日发布的70个大中城市房价指数显示，二、三线城市仍领涨，连续三个月同比涨幅5%以上城市达26个。

记者还注意到，7月份70个大中城市新建商品住宅价格指数，环比上涨超过0.4%的“上涨过快”城市，全部为非限购城市。

结合7月份数据，并根据同时满足“2010年房价涨幅接近或超过5%以上；2011年以来房价涨幅接近或超过5%以上”两个条件推算，理论上新增限购城市在14个左右。

具体包括秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林。

“除上述城市外，已限购的一线大城市的周边城市，如廊坊、中山、珠海等，也很有可能被纳入限购范围。”据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，新一批限购城市预计将在20个左右。

“二三线城市价格的上涨势头仍然较明显，有29个城市房价在6月环比上涨的基础上继续上扬，因此有可能引发限购政策从严。”链家地产分析师张月说。

另外，记者注意到，已经出台限购政策，但7月份房价同比涨幅较快的还有9个城市。包括石家庄(107.7)、沈阳(106.2)、大连(106.0)、郑州(105.7)、长沙(108.4)、重庆(105.6)、兰州(108.2)、西宁(106.5)、乌鲁木齐(108.9)。

根据住建部的文件要求，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。”由此来看，上述城市也面临限购从严调整的压力。

值得关注的是，“虽然已经有41个城市限购，但其中仍然有13个城市房价同比涨幅超过5%。”在张月看来，新增限购的效果也有待观察。

不过，不能忽视的是，限购令的扩散，对在二、三线楼市的需求造成巨大心理压力。中原地产张大伟说，调控政策再收紧，对一、二线城市期待调控放宽的开发商和购房者形成重压，预计下半年很可能出现成交量全面下滑，下滑幅度或超过两成。

高利贷越借越穷 中小房企集体思“退”

“大不了不做房地产了。”

本轮房地产调控已一年有余，且力度层层加码毫无松动迹象。时至今日，在偿债成本过高、楼盘销售遇阻等层层重压之下，大量中小房地产企业将在未来数月以各种形式退出房地产业。林先生就是其中的一个“样本”。

房地产市场的秘密游戏

林先生是来自厦门的众多小房企之一。一年多前，也就是本轮房地产调控起始期，他以1亿元自有资金操盘一个房地产项目，地价3亿元。

彼时，根据规定，开发商已经不能通过银行贷款获得土地款，他无奈以36%的年利率向民间高利贷借款2亿元，拍下该地块。

谁料到，更严厉的信贷政策接踵而至，以土地抵押向银行贷款的希望瞬间化为泡影。

在年支付利息高达7200万元的窘境下，一年多过去了。今天，林先生的项目没有任何开工计划，却已经支付了超过1亿元的高利贷利息。

但记者在调查中发现，如果仅仅是信贷紧缩，林先生的项目还不至于搁置到今天。通过细算一笔账，开发商在房地产市场的秘密游戏浮出水面。

“在楼市热销的周期，开发商拿地时对地价的测算是基于房价上涨而得出来的。”林先生表示。比如一个地价3亿元的项目，15万平方米的建筑面积，楼面土地价是2000元/平方米，加上2500元/平方米建筑成本(包括市政、公共设施、绿化)，各种税收成本约1000元/平方米，如果加上高利贷融资成本折进来的1000元/平方米，其总成本就在6500元/平方米。这还不包括一些设计费用、销售代理费用等。

去年拿地的时候，周边房价是6000元/平方米，而他对前景的估计一定是未来可以卖到至少8000元/平方米才有利可图。但不幸的是，宏观调控到来，房价没有任何上涨的迹象。这才是林先生项目搁置，或很多项目未来可能烂尾的真实原因。

当记者询问林先生“如果房价在未来一年不上涨，他会如何选择”时，他笑称大不了不做。

借高利贷，倒闭，或者退出

根据记者的调查，中国房地产市场类似林先生这样的中小房企大量存在。

数据显示，即使是在房企集中度升到的2010年，万保招金率领的百强房企，其合计实现销售额14360亿元，也仅占商品房销售额的27.4%。业内人士称，中国二、三、四线城市仍有50%的房地产项目存留在中小房地产企业手中。

“开发商已经充分认识到，此轮调控，政府不把房价调整下来决不会收手。而调控的重要策略就是在资金上把开发商逼到墙角。从贷款到境外融资，再到信托产品，层层收紧，开发商目前除了高息向民间资本借贷外，几乎已经无钱可找。终只能选择回款。”中原地产董事局主席黎明楷向记者表示。

开发商的另一个选择是倒闭或退出。

经济学者巴曙松透露，一些做房地产开发的朋友私下表态，一旦限购取消，开发商会集中出货，然后策略性退出房地产。

“2011年下半年，中小房企将不可避免地遭遇资金链危机，他们或卖房，或把项目公司转让他人。因为项目仍然存在，市场上看不到明显的破产或倒闭的企业集中出现，但这些小企业其实就是因为资金危机，变相退出了市场。”一位金融业高层向记者表示。

在昨天举行的博鳌房地产论坛上，住建部政策研究副主任秦虹也认为，大量发行货币的周期已经结束，持续紧缩的货币政策令银行贷款在相当长一段时间内不会再为房地产带来充裕资金，中小房地产企业资金链势必将越来越紧，并有可能断裂。

一位开发商这样告诉记者：“2008年时，开发商资金链也一度紧张，但随着金融危机的发生，信贷闸门的打开，开发商的一口气又缓过来了。但这一次，一年内似乎看不到容得开发商缓口气的机会。房地产业高的风险这时候就体现出来了。”

“有时候，一个企业倒闭还是不倒闭，就是差那么一口气。”上述开发商称。

财政部财政科学研究所所长贾康：房产税扩征不会覆盖家庭首套房

官方人士明确：房产税扩征不会覆盖家庭套住房或家庭人均一定标准以下面积的住房。

在18日的博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康给出一颗“定心丸”。

贾康表示，房地产调控要实现标本兼治，房产税改革是必然方向。但“房产税无论怎么演进，都不会覆盖家庭套住房或家庭人均一定标准以下面积的住房，这是为了确保公民基本住房条件。”

对于房产税征收扩大的改革方向，贾康认为第二套房房产税的征收也应该做特殊处理。“很多人认为买第二套房是给自己个商业性的保险，有道理。第二套房如果覆盖，税率应该从轻。”至于更的住房在具体界限划定后，贾康表示将是房产税征收的重点。

针对重庆、上海房产税试点后征收的税款较少质疑，贾康表示，房产税是按年征收的，试点城市的税务部门为了减少纳税人的不满情绪有意跟相关纳税人说明不用着急缴这个税，年底前结清就可以了，让纳税人心理上的“冲击波”相对缓和一点，因此要到年底时才能判断这一年这两个试点城市到底收了多少税。贾康认为不动产持有环节上的税制改革收入成长性肯定没有问题，随着社会经济的发展，未来财源支柱属性一定会逐渐显现。

此外，对于试点城市房价并没有应声而落的现状，贾康明确表示“的调控意图并不是要看到房价怎样明显回落”，而是要“房地产调控遏制部分城市房价的过快”，这个基本表述从未改变。

“现在重庆、上海都已出现成交量下降、价格趋稳的现象，这就是房产税征收试点带来的明显效应。”贾康称。