"限购令"后出了"宽限令" 深一女房没买成定金也悬了

一审法院：

买房者未被限购构成违约

龙岗区法院审理查明：“宽限令”出台后，房女士曾于去年10月22日发短信给林先生，表示将继续履约。但随后双方就如何继续履约发生争议，房女士因此没有去银行办理首期款资金手续。房女士虽称没有办理首期款是因为地产中介告诉她卖方“不同意卖房，如果卖房则要求其承担违约金”，但没有提交证据证实，应承担举证不能的责任。

该院认为，“宽限令”出台后，房女士可以凭之前定金的银行转账有效凭证，到国土部门办理备案或过户登记手续。但房女士却一直没有履行该合同义务，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。

该院遂作出一审判决：解除双方的《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，驳回房女士其他诉讼请求。

二审焦点：

到底是谁构成违约？

房女士不服一审判决，向市中院提出上诉。昨日双方均由代理律师出庭，涉案地产中介作为第三人也参与了庭审。

房女士的律师认为，按照去年9月30日的限购政策，房女士确实无法履行合同。在“限购令”出台之后、“宽限令”出台之前，她曾经向卖方发过一份解除合同函，也符合当时限购相关政策的规定，该合同当时就已解除，卖房者应当返还定金。“宽限令”去年10月21日出台后，她和林先生也有短信联系，要求继续履行合同。林先生称“如果要继续履行合同，就不是原来的条件”，拒绝了她的请求。对方不，自己也无法完成首期款手续，因此违约责任在林先生一方。地产中介的代理人也称，当事业务员曾说过，当时买方曾提出继续履行合同，但卖方不同意，并直接通过中介告诉买家：如果按原来的条件是不可能交易的。

卖房者林先生的律师则表示，房女士和地产中介的陈述不是事实，林先生和薛小姐一直有意卖房。去年9月28日房女士曾提出“不想买房”，林先生和薛小姐仍坚持在次日办理了赎楼手续。去年9月30日限购令出台以后，房女士又多次致电要求解约，但他们没有同意。该合同无法履行责任不在卖方，无论对方是否被限购，他们都是无过错方，是对方违约在前。

双方没有当庭达成调解。目前，此案正在进一步审理之中。

□背景

“限购令”出台，

“宽限令”过渡

去年9月30日，深圳市政府公布深府办（2010）82号文件，规定：暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭，拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭，无法提供在本市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。该文件被称为民间“限购令”。

同年10月21日，市政府出台对上述文件相关问题的解释，规定：9月30日以前已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证到市房地产权登记办理备案或过户登记手续。该文件被民间称为“宽限令”。（晶报）

延伸阅读：

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遇限购令无法贷款 "一房四证"业主状告开发商

（来源：广州日报）套“叠加别墅”、“联排别墅”，竟要办4个房产证，这样一个房地产商为了规避国家政策而耍的小手段，却因为遇上了限购令濒临“破产”。一帮买家因为政策变动从而无法得到贷款买房子，他们于是一纸诉状将开发商告上了法庭，近日，南海法院一审判决业主胜诉。

购房：

买“拼接别墅”要分4个证

在去年4月，南海区某房地产开发公司的300多平方米别墅单位因地处城市、环境优美、交通便利，林女士看了之后爱不释手。不过，深入了解后，林女士发现这套别墅竟然是典型的“拼接别墅”，必须分4个房产证出售。

所谓的“拼接别墅”，可以说是房地产业内人士所共知的“潜规则”。是规避建设部“70/90”政策的一贯手段。林女士对“一房四贷”也表露出了自己的担心：“现在国家房贷开始收紧，4套房子银行能贷吗？即使能贷，但首付4成，我负担不起。”

“一房四证都能做到首付二成，且还能省下一大笔豪宅税呢。”售楼小姐的解释，打消了林女士的顾虑。当月11日，她与房产商签订购房确认书4份，约定以总价432.5万元价格购买别墅一套，房款采取按揭方式。林女士应在签订确认书后3日内与开发商签订买卖合同，并于签订后两日内首付20%房款。签约后，林女士支付了10万元保证金。

转折：

“一房多证”遇上了限购令

在林女士和曾先生购房后6天，房产新政“国十条”颁布实施，明确对贷款购买第二套以上房屋的家庭的贷款条件进行严格限制，将二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，利率也大幅增加，甚至限制购买第三套商品房。同年6月8日，广东出台配套细则，要求严格限制购买第三套以上住房贷款。

“一房四证，银行不给贷款，我们只能退房！”林女士找到了开发商时，开发商却态度大变，称贷不了款不是开发商的过错，不可能返还保证金、购房款。同期购房者纷纷找到房产商要求退房退款，但均遭拒绝，无奈之下，十几名购房者将房产商告上了法庭。

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争议：

是否属于重大情势变更？

在庭上，林女士认为，在签订购房合同时，她无法预见国家金融政策的变化。国家停止发放第三套按揭贷款属于重大情势变更，致使原、被告均无法按照原来合同约定继续履行合同，必须解除合同。

被告房产商代理律师则坚决否认房产新政在类似案件中可作为重大情势变更适用。他认为，限购政策出台后还有一段缓冲期，国十条的颁布时间是4月17日，而广东细则颁布时间是6月8日。所以，涉案原告在4月初购买涉案房产其按揭贷款申请并未受到上述国家政策的实质性影响，银行完全可以向其发放按揭贷款。

另外，被告房产商还出示了其与林女士签订的确认书，该条款约定，若林女士未按约定交付全额首期款、物业专项维修基金及按揭等相关费用，或未按约定签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，房产商有权解除本确认书，且保证金不予退回并可以不通知原告而将该物业另行出售。

判决：

房地产公司行为明显不当

据南海法院认为，被告房地产公司均以“叠加别墅”、“联排别墅”形式分别向多人同时销售该楼盘相连的4套房屋，但国土资源部于2003年9月曾发文停止别墅类土地供应，因此房地产公司的行为明显不当。

另外，开发商为吸引顾客，提供灵活优惠的贷款条件，违背了国家相关信贷政策规定，还与买家签订保底条款，在未能确定付款条款能否实际履行情况下进行补充约定，明显加重对方的责任。

据此，近日南海法院依法作出判决，判令被告返还原告林女士保证金10万元，返还曾先生已交购房款205265元和维修基金18552.65元。

据悉，今年以来，佛山市南海区人民法院已受理了61宗因限购引发的退房纠纷案件。

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