发改委：地方投融资平台发企业债优先用于保障房

国家发改委发布《国家发展改革委厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，通知指出，地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

企业债券具有期限长、利率低的，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发号)进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

同时，《通知》强调，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。

另外，通知还指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合国发号文要求，以及投融资平台公司发债的各项条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。

从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

各地发展改革部门应根据本地实际，优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作，提高工作效率。

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《保障房建设“摸着石头过河”三大问题亟待解决》来源：证券日报 

编者按：整个6月份，保障房政策频出：从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设，到发改委正式发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，再至住建部拟在今年9月份推出保障房建设采购平台……保障房这一兼具政治性与经济性的任务就此轰轰烈烈展开的同时，昔日推崇的保障房“概念股”也再次引起市场关注。

6月27日，住建部政策研究发布的报告显示，百强房企中近7成未参建保障房建设。就此，《证券日报》记者对多家房企进行采访后发现，仍旧存在制度以及相关风险，使得保障房建设成为开发商眼中的“鸡肋”项目，诚所谓“食之无味、弃之可惜”。

同时，多位分析人士对《证券日报》记者表示，在政策的不确定以及地方政府财政压力下，参建保障房的企业也面临着诸多不确定性，者需警惕其中风险。

5%-10%净利率

保障房成开发商的“鸡肋”选择

“保障房的利润空间，应该是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份相关人士接受《证券日报》记者采访时表示，“行业内都是这个标准”。事实上，金隅股份曾经对外给出保障房毛利率为20%乃至以上的“”利润水平。

而之前，首开股份在对《证券日报》记者的回复中，同样表示“公司进行保障房建设，一般要求项目净利率在5%-8%之间”。与此同时，首开股份提及，公司面对的困难之一，“作为上市公司，参建保障房必须满足对股东的要求”换句话说，首开参建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。

然而，随着地方政府在土地环节以及融资渠道方面相继颁发政策，开发商们，尤其是央企以及地方国资企业，已无可避免的继续参与其中这既是“政治任务”的体现，也是“经济任务”的需要。

流转与退出机制待完善

“截至一季度，我们已经竣工的保障房的建筑面积约是80万平米”，6月27日，中国中冶的相关人士对《证券日报》记者表示。据其介绍，目前中国中冶已经签署协议的保障项目建设面积总计3054万﹏，这其中还包括了400万﹏的保障房施工项目。2010年，中国中冶保障房规划总建筑面积为564万平米。以此计算的话，截至一季度，中国中冶的保障房竣工率为14.18%。

然而，中冶的这一数字已经远远高于地方龙头企业首开股份：2011年首开计划保障房开复工面积120万﹏，新开工64万平米，竣工3万平米。以此计算的话，首开股份计划2011年保障房的竣工率不到3%。

保障房项目涵盖了经适房、两限房、公租房、廉租房建设以及棚户区改造项目。而首开、中冶则是以经适房、两限房的建设为主。

“我们目前基本上不会考虑公租房和廉租房的建设”，中国中冶的有关人士对《证券日报》记者表示。一方面，经适房可以在市场上买卖和流转，可以较快的回笼资金。但是，公租房却会给公司带来较大的财务压力，也会减缓资金周转。更重要的是，上述人士对记者表示，此类保障房建设还要面对一定的政策风险，比较集中体现在政府回购环节。

而作为公租房建设的代表，中天城投与众不同之处在于，当地政府以提供土地以及扶持资金的方式，取代了对公租房的回购承诺。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的担心：，“我们也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制，否则对企业来说，长期持有这么大规模又难以流转的物业(指公租房)，是一个几乎难以承受的负担”。因此，中天城投董秘李俊对《证券日报》记者表示，不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本，而是通过将租金收入证券化的方法，让其在资本市场转起来。

“开工不等于续建”，中天城投董秘李俊在采访中曾如此表示，体制与资金是参建保障房中面对的两大难题。

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地方政府“摸着石头过河”

6月21日，分析师刘水接受《证券日报》记者采访时指出，保障房建设中一个重要的问题在于产权问题：“如果保障房可以在市场上自由流转，就难以避免有些人利用特权将之据为己有并到市场上进行买卖”。因此，他建议在保障房建设初期多推出一些限制性产权的项目入市。

然而，由政府持有保障房需要大量的回购资金，这正是目前地方政府面对的重要的问题之一。“一直以来，我国对保障性住房的投入过低”，刘水指出，以香港为例，其对保障房的投入占比财政支出的20%乃至更多。因此，他建议我国政府应该加大财政对保障房领域的支持。

“据我们了解，现在参建保障房的企业仍旧不多”，6月27日，刚刚在江西调研过的华创证券地产分析师杨现领对《证券日报》记者表示，“大部分还都是地方国资企业”。而针对于开发商担心的保障房回购、市场流转问题，杨现领在调研中发现，虽然地方政府表示在限期内保障房实现全面开工“并无问题”，但对于后续的回购资金安排等并没有确实计划，也没有提供具体的解决方案。

“对政策安排的猜测，赋予了有关房企的炒作空间”，然而如果政策不放开保障房的产权，意味着地方政府面临着因回购而产生的巨大财政压力。彼时，保障房参建企业或就将面临着更多的不确定性，从而要者要小心其中的风险。

事实上，真正能从保障房概念中获益的房企并不多，方正证券地产分析师周伟指出，“一些以一级土地开发为主的企业如地方城投公司，或是如中国建筑这种"全能型"房企会从中受益”。而很多曾被誉为保障房“受益股”的企业在3月份走出一轮行情后，已经逐步回落。