住建部告诫房企莫抱幻想 调控下半年继续从严

针对部分房企所谓楼市调控下半年可能放松的幻想，住建部政策研究副主任秦虹在近日出席中国地产金融高峰论坛时泼以“冷水”。

秦虹表示，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”，并告诫企业，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。

“近接触过的很多房企中，不少会猜测"从紧的利率政策会不会在下半年转向"？我劝他们趁早打消这个念头。”据秦虹透露，连续两个月来，她所在的住建部政策研究一直在各地做市场的调研，通过调研发现，目前的中国楼市已经出现了的变化，这些变化实际上都是在告诫开发商不要幻想，还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹，不得不面对的事实是未来的政策将继续从严。

秦虹告诉记者，经调研发现，2004年的时候平均每个月商品房的销售面积是2000万平方米，到了去年是7000万-8000万平方米，在限购等措施的作用下，未来的需求不太可能还会以每年每个月1000万-2000万平方米的速度增长。不仅如此，由于房地产行业是资金密集的行业，很多企业对资金依赖的程度高，但是过去几年一直处于宽松的信贷环境下，开发企业容易以较低的代价得到贷款，但现在企业开发资金成本日益提高，恐怕将是一个常态。

除此之外，秦虹还指出，本轮调控的一个核心便是改变过去房企靠大规模拿地，拿地，房价快速上升的盈利模式。“过去企业更多的在低风险环境下的盈利模式，也很难在今后长期持续，今后企业自身的风险会越来越大。”为此，秦虹告诫企业，适时调整价格以及谋求更宽的融资渠道远比幻想政策放松来得实际。

瑞穗证券大中华区经济学家沈建光也指出，目前中国面临的问题是输入型通胀和国内的经济在减速且通胀上升，但房价的拐点到来是中国接下来经济发展、重新加速的必要条件。“房价下降其实对中国的宏观环境是个利好，大家千万不要很悲观，认为房价下降经济就不好，在城市化进程加快的当下，未来房价的调整不太可能会大幅度下调，而是稳步适当的调整，改变过去过热、过快的上涨模式，正是由于这个原因，调控势在必行，也肯定会坚持下去。”

调控下房企意外大卖 万科表态不会借机扛价 华夏时报

6月上旬，各机构和企业公布的一系列房地产数据，不禁让各方产生了“楼市回暖”的遐想。但是，光鲜的楼市数据背后却暗藏着开发商们的“隐忧”。让开发商感到有些不安的，不仅是全年业绩指标完成困难，还有存量不断增加下带来的资金回款压力。

受资金趋紧、调控不断加深的影响，开发商们一边加速推盘、以量补价，同时房企后期开发的意愿也开始逐渐降低。记者在采访中了解到，目前部分房企已经开始放慢了开发脚步。

年度目标完成率偏低

单从数据上来看，5月份对于开发商来说充满了“惊喜”。

截至6月9日，共有15家房企陆续公布了5月份的销售业绩，包括万科、金地、龙湖、雅居乐、华润等房企在内，近八成房企5月销售环比实现了增长，一举摆脱4月的下滑阴影。

这其中，单月同比增长幅度的要数金地。金地发布的销售简报显示，5月公司实现签约面积14.6万平方米，同比增长224.5%；实现签约金额高达20.8亿元，同比大涨384.8%。至此，2011年1~5月，公司累计实现签约面积54.1万平方米，同比增长41.3%；累计签约金额75.7亿元，同比增长76.2%。

此外，万科、保利、恒大与龙湖发布的销售简报皆显示，前5个月销售额同比增长率分别达到87.21%、82.37%、108.5%和86.4%。

但是，光鲜的楼市数据背后却暗藏着开发商们的“隐忧”。

阳光100(微博)置业集团副总裁范小冲(微博 博客)表示，5月销售量回升也是意料之中的事，毕竟2010年5月时，正值调控伊始，在各方观望的态势下，当时成交量急剧下降。同时，目前房企业绩大涨的主要原因还是二三线城市区域的成交拉动，但现在不排除调控加码、蔓延到二三线城市的可能性，因此“5月份的业绩增长并不能完全说明问题”。

不仅如此，对比全年的业绩目标来看，企业业绩的完成进度明显落后。其中碧桂园约完成全年目标的41%；而按全年1400亿销售目标计算，万科完成了37.4%，多数企业业绩完成情况低于预期，其中华润和世茂均只完成了31%左右，富力和首创均只完成了27%。

存量增加凸显资金压力

事实上，同样让开发商感到有些不安的，除了全年业绩指标完不成之外，还有存量不断增加下带来的资金回款压力。

6月以来，北京楼市供应开始出现“井喷”势头。北京房地产交易管理网的数据显示，仅6月15日，就有6个商品房项目通过预售许可审核。加上之前审核的两个项目，6月待入市项目达到8个，共3000套房源，算上6月份已经预售的12个项目，北京6月供应楼盘项目量将创今年以来新高。

而截至6月16日，北京市房地产交易管理网显示，北京市商品房住宅存量共有102488套，其中，可售期房为66706套，未签约现房达到35782套，而今年上半年北京楼市供应签约率只有46.5%，其中近半数项目的签约率还不足三成。

中原地产三级市场总监张大伟表示，随着新开工及施工面积的上涨，房源供应量在年内必然会有明显的上涨，销售萎缩带来的库存压力也逐渐会给开发商带来资金压力。

在持续紧缩的信贷政策和成交低迷的市场形势下，开发商资金情况将进一步吃紧。

“本来预计今年在贷款上的情况会很糟糕，现在看来整个融资环境还要继续收紧。”北京一位房地产开发商向记者表示。

由于今年连续几次提高准备金率，使银行资金被冻结的数额不断提高，各银行贷款额度日渐萎缩，这使银行已经签约的房贷客户的放贷期限进一步延长。

招商银行(600036,股吧)北京一支行信贷部经理汤先生告诉记者，目前银行信贷收紧表现在两个方面，一是审查条件更加苛刻，不是客户资源一般已经不再放贷；二是信贷额度大减，放款期限拉长。

当然，库存、资金的压力与房价下行的趋势相一致。据北京房地产协会数据，今年1至5月，北京新建普通住房成交均价为14127元/平方米，较去年全年水平低4.8%。

万科副总裁毛大庆(微博 博客)坦承，近期北京楼市量价都有所收缩，因此新开盘的商品房价格“比调控前有所下调，而且万科仍然会根据市场需求调整推盘策略，不会扛价”。

房企放缓开发

受资金趋紧、调控不断加深的影响，开发商们后期开发的意愿开始降低。记者在采访中了解到，部分房企已经开始放慢了开发脚步。

房企这样的态度首先反映在土地市场。由于房企资金日益紧张，加之土地配建保障房、限价等条件日益严苛，开发商整体拿地意愿都在持续降低，就连手持重金的龙头房企拿地都相当谨慎。

始于今年年初的土地流标现象，再度在北京土地市场上演。6月15日，在北京计划成交的3宗地块中，曾经火极一时的房山长阳镇一宗住宅用地竟然出乎意料地出现流标，而另两宗位于通州的住宅用地收到的报价也均较低。

而据记者统计，房企龙头万科5月份仅新增土地储备3幅，今年1-5月拿地支出同比下降30%。而5月份销售翻番的金地集团(600383,股吧)今年至今还未拿一块地。近两个月来，大中城市土地市场成交量仅为挂牌量的三分之一，且大多以底价成交，不少城市流拍地在增多。

“在市场调控的时候，逆市拿地地价肯定会低些，尤其现在政府对居住用地要求配建的保障房不断增加，因此我们拿地也比较慎重。”毛大庆坦言，在未来市场不可预知的情况下，减少拿地金额手持现金，对于应对市场风险来说更为有利。

不仅土地市场如此，面对严峻的地产调控形势，“招宝万金”四巨头之一的保利集团则开始直接要求旗下地产业务“控制规模，放慢速度”。

6月2日，保利集团公司总经理张振高在调研保利地产(600048,股吧)天津公司时指出，面对严峻的房地产宏观调控形势，要严格控制规模，坚决降低资产负债率；适时调整房地产主业发展模式和产品结构。

而记者在采访中了解到，与保利地产相似，目前很多房企开发商都放缓了开发的进度，纷纷表示：“在目前的调控并不完全明朗的形势下，开发相对要更谨慎些。”