海外中介暴热 深圳客购澳洲1000多套豪宅
中国新闻网2011/05/26 08:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“其实从去年下半年开始，是今年春天以来，我们的业务多了许多”，小慧（化名）对记者表示。她很庆幸自己从广州一所大学本科毕业后，进入了海外房产中介这个行当。
在上，在深圳一家海外移民房产中介公司举行的“澳洲地产推介会”上，记者见到了这位春风扑面的女孩，如今她的称谓是“澳洲地产咨询师”。在国内大多数地产中介因楼市调控感受到浓浓寒意的时候，她对事业前景蛮有信心：国内房产限购令颁布后，海外房产中介的业务越来越好做了。
另一家海外地产中介机构澳信集团运营总监吴鑫介绍，今年澳信的澳洲地产中介业务比去年同期增长了40%，67%的客户购买澳洲房产的主要目的是。澳信集团深圳分公司去年在深圳就销售了1000多套澳大利亚住房。
国人热衷赴澳洲买房的原因大抵有三，一是限购令出台后，追逐房地产的民间游资急切需要寻找出口。虽然以前民间资本不乏海外房产市场淘金铩羽而归的经历，但这次在澳大利亚、加拿大等国的房产市场面前似乎更加踌躇满志。二是在国内通胀形势比较严峻的情况下，富裕考虑购买海外房产实现保值目的。三是正在兴起的新一轮“移民潮”，越来越多的富人积累了可以申请移民的资本。与移民需求形成合力，再加上部分留学生的置业需求，海外地产咨询师的工作骤然繁忙了很多。
而海外房产咨询师和客户的沟通一般都是从一些“对比”开始：澳洲的食品很安全、环境很干净，住房和汽车从来都……这些说法，无论对有移民澳洲打算的客户，还是仅对澳洲房产感兴趣的客户，都有一定吸引力。
如同小慧这样的中介人员都能熟练地介绍澳洲房产的“”：产权、购买程序高度透明、租金高、空置率低、稳定、低首付……“这是很多国内房产所不具备的，况且现在国内的房产有钱也买不到。”
数据显示，澳大利亚楼市价格近年来一直保持上扬走势。澳洲地产咨询师也会向客展示“七年翻一番”的诱人。不仅如此，多位澳洲地产咨询师还介绍，澳洲的住房空置率仅1.5%，在澳洲房产后根本不用发愁招租的问题，“澳洲人没有买房的习惯，他们都愿意租房。澳洲房租也不低，几乎可以抵上银行的按揭，租金很高！”一位咨询师为记者计算了位于墨尔本的一个期房项目所需资金，约35万元人民币就能购买到该项目的“楼花”，交房后支付按揭。
不光是深圳，在北京、上海、广州等城市，每都有海外房产中介机构举办的澳洲项目推介会。这些项目主要位于悉尼、墨尔本、布里斯班和海岸，是位于维多利亚州的墨尔本可以购买期房，澳大利亚的银行还可以为外国人提供高达七成的购房贷款。于是，中介主推的多是“墨尔本楼盘”。
经常与“”客户打交道，海外房产咨询师可以接触到一些鲜为人知的情况，“有的客户通过手段取得了两个甚至三个户籍，这样他用其中的一个办理移民就可以了。对于这样的客户来说，办理移民和购买海外房产还具有了资产配置的功能。”一位海外房产咨询师悄悄告诉记者。
其中的风险也不容忽视。在澳洲出售房产要征收45%的所得税，所以房产中介机构一般建议客户长期持有澳洲的房产。而且，澳洲地产的长期走势似乎也没有咨询师们口中那样乐观。近期，国际货币基金组织对澳大利亚经济的评估报告提出，澳大利亚房地产价格将出现回调。澳大利亚也存在明显的加息预期，这将对按揭买楼构成利率风险。
其实对于那些已经在澳大利亚置业并办理了移民的国人而言，澳洲也并非想象中的“天堂”，很多人到澳洲定居以后会感到不习惯。“澳洲的生活不仅安逸而且平淡，这让他们感到无聊。中国富人还是喜欢本土的活力，虽然有些情况让他们不太满意”，小慧说。
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一套底特律别墅30万 深圳客现场签约多套
一套美国底特律面积１３０平方米的二手别墅，售价仅４．３万美元，相当于人民币２８万元加上手续费不足３０万元人民币。此种价格仅是深圳房产的十分之一，购买这样的房子，提醒风险评估不可忽略。
上一批美国别墅和其他海外房产项目在深圳华侨城威尼斯酒店与深圳客见面。
中介机构提供的所售美国底特律市别墅图片。
据该推介活动顾问植小姐告诉记者，周六有８套底特律别墅下了定金，周日又有６套签约。从到场咨询人数看，深圳海外房产热正在涌动。
现场签约多套别墅
当天推介的海外房产项目还有３０万澳元一套的墨尔本校区别墅，单价５０万美元以上的美国纽约曼哈顿豪华、美国旧金山湾区等。但是这些项目签约，而底特律别墅以低得出奇的低价位吸引了深圳客。
记者看到，在现场一个圆桌上，顾问植小姐向多位顾客介绍买卖流程和率。植小姐手中的资料有两百多个底特律别墅的编号，她给我们介绍了１５７８３号别墅的信息。该房产是金融危机的法院拍卖物，原价值约１０万美元，此次打包拍卖，由美国当地一家公司竞得，经过修缮后出售价为４．３万美元，性价比。在植小姐介绍情况时，推介厅里不时传来了声音：“请顾问小姐注意，又有两套别墅被订。”并且报出了编号。
植小姐对客说，看准了可当场签约，不用到美国底特律去。一切由她所在的联某公司作为中介代办。包括签约付款，取得房地产产权证，以后也是转到账户上，客在深圳坐享。
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带租约出售降低风险
更为合算的是，植小姐说，１５７８３号别墅，面积为１３０平方米，上下两层，其配套的草坪院落就有６５０平方米。植小姐在电脑里调出了该别墅的外景照片，果然不错。要看周边环境，植小姐又通过ｇｏｏｇｌｅ的图标系统，将周边街区、商场、大学、道路都调给大家看。关于，植小姐说，大家尽管放心，这种别墅是法拍物，经修缮后都已经有人租住，属带租约出售，该套别墅每月租金约１１００美元。记者问，如此算来，一年至少有１．２万美元的租金，仅四年就可收回全部，对吗？植小姐表示确实如此，这是一个难得的好项目。
记者比较了现场推介的海外项目，发现底特律二手别墅项目，只有其他同类户型房产的十分之一的价格。就算和深圳同类房型比，如果是二线内，１３０平方米的房产以２．５万／平方米的价格算，至少要３２５万元。如此算来，也只有深圳房价的十分之一。
隔洋看房疑虑多
现场一位参会人李先生表示，尽管价格如此低，但是在对美国底特律一无所知、也没有安排任何考察行程的情况下，还是不敢贸然签约。李先生说要等等看。现场更多的客都是这种观望心理。
承办此次推介会的联某集团总裁表示，由于中国房产限购令以及贷款限制等房改政策，目前国内的房产项目已经不能满足客的需求，该公司为了帮助国内客寻找更有价值的渠道，带领专业团队奔赴美国、英国、加拿大、新加坡、马来西亚等国进行实地调研，并推出大批有价值的海外房产项目。经过统计分析得出结论，海外市场三低（低利率、低房价、低汇率）。另外，经济稳定的国家成本低，长远高。
该总裁表示，该公司目前已在中国深圳设有总部，在北京、武汉、西安、兰州、宜昌、南昌等地开设独资及合资分支机构，形成具有覆盖市场操作能力的专业团队平台。但从此次签约看，深圳海外房产的。
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抄底底特律别墅风险知多少，表示——
既不宜住也难出租
“抄底，价格不是的参数，关键要看城市价值。抄底美国底特律别墅，即使价格低廉，仍然有着多重风险。”来自美国的基雷格斯全球租赁公司深圳分公司总经理邹斌平表示，经济危机使得美国的房地产价格一路跳水，在老工业城市如底特律，民宅的挂牌价竟然标为１００美元。但是，美国的房屋法律体系与中国市场不同，持有房产有许多意想不到的成本和风险。
城市衰落带来房屋废弃
“底特律，在美国是一个没人想住的地方。”邹斌平介绍，底特律是一座以汽车等传统工业为主的老城市，金融危机受损重，底特律的城市价值目前处在点。相当于我国本世纪初东北的一些老工业城市和资源城市。金融危机时，这里甚至出现了一美元一栋的别墅。但买来后很难租出去，还要承担欠款和维修费，是每年要交３０００美元的物业税。
底特律是美国的汽车，汇聚了美国三大汽车制造商——福特、通用和克莱斯勒的总部。邹斌平介绍，但是，这个城市早就不再是汽车制造的地点，美国的救市政策曾给汽车巨头输血，但依然没有带来转机。城市价值的城市是美国的纽约和加州的硅谷城市带，那里有现代服务业和创新产业支撑。美国一些城市可能因产业衰落而消失，在这种情况下，大量废弃的房子根本不可能找到租客。
金融危机后的几年，底特律的很多楼是整栋整栋地空着，就是免费都没有人想住。邹斌平表示，这里不是一座宜居宜业的城市。人们无法在底特律找到工作，而且那边气候寒冷、环境肮脏、犯罪猖獗，没有人愿意居住在那里。这个城市一落千丈，房屋的废弃达２５％。
养房成本不是小数
涉外法律提醒，美国养房成本高，物业税、管理费、维修费、中介服务费，每年都在数千元以上。如上述底特律别墅，１３０平方米，每年的物业税也在３０００美元以上，相当于２万元人民币。
美国的别墅，不能和国内的性豪宅比。美国别墅其实就是独栋的砖木结构，甚至是一些破旧的屋顶房。这种房产一般都是独栋屋，有前院、后院、屋顶、草坪、上水、下水，而且一般都是老房子。法律规定，草坪上每年要上肥料，每季要修剪，房屋隔几年要外墙刷漆。而美国的工每要付费在５０美元以上。
出租是一种市场行为，靠中介商的承诺是不可靠的。如果房子真买在这里，既不能卖，也不能租，每年还要缴税，那将是负。
信息不对称加大风险
美国购房交易成本高。法律指出，近年发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押国内买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件。海外房产一定要以法律作保障。首先是产权调查(ＴｉｔｌｅＳｅａｒｃｈ)。当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。此外还涉及产权保险、提供第三方账户、产权转移等多个法律程序。
提醒，海外有信息不对称的风险。任何间接介绍都不能取代实地考察。美国的房地产公司网站发达。房子一旦投入市面，会立刻在很多房地产网站上列出。可是房子毕竟是房子，光看网站照片是不够的。城市产业前景、社区配套、商业服务等，只有亲身体察才可靠。
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客热捧"南澳"房价飙升 一楼盘连续提价3次
（广州日报）如果说广东还有这么一个县城——远离大陆的海岛，岛上除风电外几无工业，即便是公务员的月平均收入也不到2000元，但新建住宅小区楼价已经全部四千元每平方米起，者甚至已突破6000元每平方米的毛坯楼价——好吧，这就是广东的海岛县——汕头市南澳县。
尽管有着如此火爆的楼价，可当你逛遍这个海岛及县城，却找不到一家房地产中介。当记者把这样的疑问抛给一位当地人时，换来的只是一句简单的回答——“岛上的房子根本不是卖给我们本地人的”。
调查：一楼盘连续提价3次
日前，记者交了190元的车辆过渡费，经过近一个排队上船，再经40的颠簸海上航行，才听见接近南澳岛长山尾渡口的渡轮鸣响了靠泊码头的汽笛。
在渡轮二层舷梯上，可以看到甲板上人头攒动，而渡口等待出岛的人也排起了长龙——再往远些看，正对着渡口出入通道的大大的广告位上，贴着的是被誉为“广东美海滩”青澳湾开发的一个房产项目的广告，而在这则广告的旁边是另外3个房地产项目的广告。
在两三年前，这些房产项目的广告几乎是没有的。就在这个渡口，可以看到正在火热建设的南澳跨海大桥——就在几个月后，这座广东省早开建的跨海大桥通车后，将使得进入这个海岛再无屏障。
南澳县年初公布的《政府工作报告》中提到，南澳2010年完成GDP9.43亿元，人均生产总值1.32万元。9.43亿元是什么概念呢？不到汕头全年GDP的0.8%。
而南澳的房价，却显然跟经济水平不成正比。
入岛车辆进入后宅镇，紧挨着县城边上的度假村旁的一幢高层楼房刚刚竣工不久。一楼销售大厅的销售小姐礼貌地对记者表示歉意，“不好意思，我们这边的楼房都已经卖完了，只能等二期开发的其他楼房了”。
记者来到时赶在了五一前，这幢已经的望海高层楼房3楼价格就达到了5280元/平方米，这还是毛坯价。“往上每层加80元”，销售小姐说。也就是说，这幢楼房的顶楼毛坯房的价格超过6000元/平方米。
而在这个售楼处所属开发商开发的另外一个县城楼盘，报价也超过了4300元/平方米。“过了五一，价格肯定还要涨，我们已经提价三次了。”销售小姐说。
有当地人告诉记者，南澳县城正在建设的楼盘有4处。那其他正在开发建设的楼盘价格又如何呢？在另外一个地产商开发的楼盘工地外，记者看到，这座南澳岛型的小区已经接近封顶，售楼处一位业务代表报的价格是“3980元起，往上每层加50元”。
而这个房屋数量较多的小区的销售代表也不掩饰销售火爆的现象，“前面望海的全部卖完了，只剩下后面几幢11层以下的户型，也不多了，要买赶紧了。”
根据汕头市房管局5月的数据，该三城区成交高层住宅统计均价为5100元。如果拿汕头的城区房价来对比，南澳岛新建的商品房房价一点都不低。
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南澳人：这里的房子不是卖给本地人住的
“今日的三亚，明日的南澳。”在南澳岛上一则醒目的户外广告上写着。
这体现了当地政府主打旅游吸引外地游客入岛消费的思路。事实上，游客确实越来越多。而跨海大桥修通后，将肯定使得来往的游客更加密集。至少在房价方面，飙涨的势头已经初见端倪。
在南澳县城后宅镇开大排档的陈老板说，在上世纪末南澳岛也因为跨海大桥修建掀起了一波开发热潮，虽然因为大桥工程烂尾停顿，但即便如此，“在2003年前，全县都没听说过有一平方米到1000元的房子。”
在这个南澳土生土长的中年汉子看来，尽管汕头的房价在2003年后一直走高，但南澳岛的房价其实是在跨海大桥项目重新宣布启动后开始走高的，而且“房价涨得比这大桥盖的速度快多了”。
除了已建成和正在建设的四处商品房小区外，记者在南澳尚未看到其他开工的楼盘。但当地一位公务员告诉记者，在县城已经有多个地块准备拆迁建设住宅小区。
尽管开发火热，但让一个外地人觉得意外的是——你走遍了县城，也找不到一家房产中介。“这里的房子都不是卖给本地人住的，搁在你们这些大城市来的人才觉得这里的房子。”一位南澳人说。
“一手房交易很少，主要是二手房交易。”在南澳县房地产交易，一位工作人员告诉记者。南澳公务员的平均工资不到2000元，普通家庭对于新建的商品房只能望洋兴叹。而这样的房价，却挡不住外来人购房的脚步。
“(南澳大桥修通后)南澳房价必然随着南澳的开发而与海南岛比肩。还等什么呢？去买房！去！”一位来自北京的游客在来到南澳后发表文章感叹说。这不能不说代表了一部分外地客的想法。对此，南澳本地居民深感忧虑，“以后我们要买个房子，都不知道怎么办”。
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深圳客成周边城市买楼主力 城市捞过界
竟打出“子女包就业，买房包涨”营销策略
——城市“捞过界”
随着限购令在大中城市的持续，一些四五线城市楼盘抓住机遇到“限购”城市大抢客。连日来，山东、广西等一些县级市的楼盘通过短信、网络、宣传单等形式在深圳揽客，并给出了“装修，子女包就业”、买房还可签“包涨协议”的优惠政策。
深圳客成为周边城市楼盘销售主力。图为大亚湾一楼盘在春交会上展示。
不仅如此，一线城市早已禁止的“炒楼花”在部分楼盘仍然可以操作，而５月１日开始执行的明码标价尚未执行。
鼓动买家“炒楼花”
位于山东文登的某楼盘广告称买房可以安排就业，为此，记者拨通了该楼盘一名销售经理电话，她表示该楼盘的口号就是“装修，子女包就业”。
所谓的“包就业”，就是可以给买房者介绍工作。她说，南海新区在规划中除了住宅还有港口、工厂。由于离韩国、日本较近，包括韩国现代在内的大量外企都已经或计划迁入南海新区，将提供很多就业机会。“我们公司也在大批招人”，该销售人员称，由于大搞建设，这里的宾馆、餐厅、超市都需要小工，而且工资水平也不低。
该销售人员还表示，作为威海的楼盘，目前并未执行限购政策，还可以帮助办理异地户口贷款，首付五成即可。哪怕之前有过贷款记录，他们也可以帮忙想办法用购房者其他家人的名字办理贷款。或者购房者先一次性付清，然后再将房产证抵押给银行办理款。现在销售的三期，因是期房不能办理贷款，需要一次性付清，但可以提供购房合同更名机会，这样者就可以买了不住等了再卖给其他人，即俗称的“炒楼花”。
大打牌
为了促进销售，位于山东文登的该楼盘不仅打出了“包就业”的广告，甚至还声称可以签署“包涨协议”。该楼盘销售经理表示，４月中旬他们曾推出优惠政策，凡是购买３７００元／平米的装修房将现场与购房者签订合同，保证“一年之内涨不到５２００元／平米全部无条件退款”。不过，现在这一活动日期已经截止，５月份又推出了其他优惠政策。
另一个来自广西兴安县的别墅项目销售人员也大打牌。“４月底已经涨了一次价，５月１５日还要。”该销售人员称，他们每周小涨一次，每月１５日还要大涨一次。
根据国家发改委规定，自５月１日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。在这一规定下，又如何实行“每周涨，每月一大涨”呢？
该销售人员表示，目前他们还没执行明码标价政策，将来实行之后可以通过先标高价如标到一两万元每平米，然后再给予不同折扣的方式慢慢。
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