百日房产税未击败高房价 "组合拳"该如何发力?
房天下综合整理2011/05/16 09:19
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上海收到20笔重庆进账70万：房产税未能击败高房价
两地税务部门均表示“时限未到”建议完善制度设计后推行
“三个月征收额不及一套房价”的现实，让人们感到，一边是房产税“阶段性效果”离市场期望有距离；一边是其在推广的呼声日高。房产税改革如何进一步顺应期待？“组合拳”又该如何发力？
征税数额尚不成规模
备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，截至４月２７日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定１８９６０件，其中认定为应征税的住房２３０６套，上海缴纳的房产税在２０笔左右。重庆方面，截至４月底，房产税税收收入７０余万元。
重庆市财政局局长刘伟表示，重庆的房产税征收对象主要针对独栋别墅等物业，征收面不到１０％，旨在遏制物业消费。
不过，两地税务部门均表示，目前房产税征缴不多与“时限未到”有关。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年１２月３１日，重庆规定为每年１０月份。
从市场表现看，上海今年前４个月一手商品住宅成交量创下６年来的同期；重庆物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较１月初下跌８％左右。业内人士认为，投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。
复旦大学住房政策研究执行主任陈杰表示，目前两试点城市征税数额还不成规模。以上海２０笔税款、每笔５万元计，当地房产税征收总量可能不过百万元；重庆的征税额也有限。
正在办理购房手续的上海市民高红美告诉记者，现在买房会算一下是不是要缴纳房产税、每年缴纳多少，但不会因此而影响购买。显然，房产税的“威慑效应”尚不明显。由此不难理解：今年一季度沪、渝两地商品住宅成交量大幅下降，但房价总体变动不大。
房企“淡定”仍有底气
“期望房产税对高房价‘一剑封喉’，本来就不现实。但市场对于房产税的‘调控功能’如此看重，值得深思。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。
房产税试点百日之时，楼市形势依然严峻。在今年上海“五一”房展会上，难觅购房者期待中的优惠价格。记者调查发现，房企如此“淡定”，底气有来自三大“抵消”的可能。
一是直接融资对信贷收紧的抵消。截至４月２６日，已发布业绩的６７家上市房企一季报显示，短期内偿债压力并不大。不少房企还通过境外融资对冲国内信贷收紧的效应。
二是二三线城市销售加旺对一线城市销量萎缩的抵消。开发商在二三线城市间寻找“腾挪空间”，民间富余资金也正从限购、房产税试点城市向其他城市转战。统计数据显示，一季度商品住宅涨幅前十的城市，基本上是二三线城市。
三是市场未来可能反弹对当下需求受抑的抵消。上海永庆房屋总经理陈史翎说，虽然投机的需求被抑制住了，但一些热点城市巨大的刚性需求是无法消除的。一旦看房者等待三四个月后房价依然没有明显变动，便会放弃观望选择出手。开发商趁机加大供应，易形成“量价齐升”的局面。
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各界期待“储备政策”
房产税试点百日之际恰逢５月——历来是观察全年楼市走势的重要时间窗。
自４月中下旬以来，楼市升温趋于明显，一手住宅量价齐升的城市近半数。五月，各地开发商将加快推盘，“量”的活跃是否会激发“价”的上涨？
人士强调，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。国家发改委相关负责人表示，正对房地产市场的成本、利润和价格等进行调研，拟在商品房领域实施反暴利规定。而国务院督察组对各地落实调控政策情况进行督察之后，也引发了各界对更多“储备政策”的期待。
决心之下，年复一年的楼市困局，如何击破？，从严抑制投机性需求，深化房产税改革。中国社科院日前发布的蓝皮书建议，房产税试点应加快向推广，以增加地方财政收入，形成稳定的税收来源，并抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。
宋会雍等还建议，应根据试点情况完善房产税的制度设计，比如可在税率基础上拉大级差，增加至５～７档税率标准。同时，将房产税改革逐渐从增量房向存量房、高档住宅和各地推进。
第二，“组合拳”不能松劲。业内人士建议，应切实加快保障房的制度创新，完善“顶层设计”，充分认识房地产业正经历的深刻变革，尽早走出暴利瘾症，将企业发展与保障房建设等“民生房地产”做强、做大结合起来。（来源：房天下业内论坛）
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沪渝房产税征收额不足百万 推广预期加重
（来源：华夏时报）实缴比例上海1％重庆5％征收额度皆不足百万
房产税调控效果落空的担心，并非杞人忧天。
从1月28日算起，曾经被比作利剑，可能对高房价“一剑封喉”的房产税试点已近百日，然而多方数据显示，目前看来试点效果并不理想。
5月5日，重庆市财政局有关人士接受《华夏时报》记者采访时表示，截至目前，重庆市已经入库的房产税试点征收税款有几十万。
上海国税局人士则对本报记者表示，上海约有20笔应征房产税已经缴纳，具体多少税款，目前还没有一个具体的数据。
对于房产税试点的进展情况，上海市税务部门发文表示“相关工作运行平稳”，上述重庆市财政局人士的说法则是“很正常”。
国税总局内部人士则对本报记者表示，试点方案出台之前，财政部、住建部和国税总局曾确定在适当的时候组成调研组深入考察，但目前这一工作尚未启动，具体试点效果还需要进一步观察。
不过，从近百日试点效果来看，不仅入库税款不多，而且被寄予厚望的调控房价效果也不明显，一季度无论是上海还是重庆，房价仍在上涨。
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三个月税款不及一套房
根据上海的官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。
即使按照每套住房平均交纳5万计算，上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右，全市范围三个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。
根据官方公布的数据，上海应缴个人住房房产税很容易匡算：试点前三个月，20笔已缴税款对于2306套应税房源，等于说上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的百分之一左右。
重庆的情况同样惨淡，按照上述财政局官员的说法，只有几十万，之前媒体报道了更准确的数据，应该是前三个月合计79万。
对此，该官员的说法是，由于按照房产税试点的实施细则，存量的独栋别墅保有环节的税款可以在当年的10月1日到31日交纳，已经入库的税款主要是完成交易的住宅。
即使按照这位官员所说，在重庆的住宅交易中，需要交纳房产税的大概占到总交易量的百分之五到六。
有数据显示，“五一”3天假期，重庆主城商品住宅的成交量是800多套，平均价格是8000多元/平方米，4月份因为有房交会，平均每天的成交量是400多套。
虽然无法就此计算重庆应缴房产税的数量，但是仅仅以此估算，重庆地区完成交易的应缴房产税显然不止几十万。
同时，房产税试点预期的房价下跌却不见踪影。国家统计局公布的数据显示，3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨。同样，上海市统计局的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5％，成交均价上涨12％。
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限购之下无空间
曾经被寄予厚望的房产税，为何尚在试点环节就如此惨淡，税务学院副院长刘桓表示，实际上在现在的政策环境下，房产税根本没有发挥作用的环境，房产税的效果实际上根本无从评价。
由于同时实施限购令和信贷紧缩政策，打击，在房产税征收范围内的交易量很少，所以房产税税款征收较少，这实际上不是房产税的效果。“根本不让你买，怎么缴税。”刘桓表示。
事实上，即便在可以发挥作用的领域，试点中的房产税也很难发挥期望中的调节作用。
沪置房产市场部经理付琦告诉记者，一些者虽然在购房时问到了房产税，但这并不是他们考虑的主要因素。
“有一些者在买房时的确碰到了房产税的问题，但他们更关心的是利率和首付成数。因为利率的上调将增加他们每个月的贷款；相比下来，每年0.4％-0.6％的税率是完全可以承受的，而且缴纳的期限也较宽。
另外，一些客认为房价在明后年依然会上涨，那么从房价中获得的完全可以抵消掉目前的税率。”付琦告诉记者，所以很多客一旦确定要买房，都不太会在意房产税的问题了。
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设计先天不足
看似生不逢时的房产税，业内人士看来，在设计环节就已经注定实行惨淡。
即使严格按照已经核定的2306套住房征收，上海房地产业界人士也指出，这个征税数量也不大。
付琦告诉记者：“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多，但实际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的5％。也就是说，目前购房的人群中只有不到5％的人群受到房产税的影响，这个量还不算大。”
“房产税征收的对象是新增第二套住房，如果相关的信息显示不是第二套的（可以把名下的房产转到子女和亲戚名下），那么自然不用缴纳。”卫明不动产智库营销负责人蔡为民在接受记者采访时指出，上海房产税的征收数量不多和试点方案确定的征收对象有关。
刘桓表示，由于政策相对宽松而且征管难题尚未解决，在限购等政策之下，现有的房产税税源并不多，实际上地方政府执行过程中积极性并不高。
交易量5％左右的税源，0.4％到0.6％的税率，即使核定需要缴税的纳税人也可以等到年底之前缴纳，这些都被认为过于宽松。房产税研究过程中，调控房价和培养地方税源被认为是两大重要功能，而百天之际，两地房价依然高企，不足百万的税款无论之于重庆还是上海都很难成为重要财源，与方案公布时重庆提出的每年征收1.5亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。
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