开工两周被叫停 深圳罗湖"牛囤地"闲置18年
每日经济新闻网2011/04/13 08:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
深圳市罗湖区繁华的人民南路，一块占地面积约1万平方米的空地被高约3米的防护栏团团包围起来。这块空地深圳罗湖口岸，从口岸过去就可进入香港特区。由于地理位置极为优越，周边大型商业设施一应俱全，在土地资源日益稀缺的深圳，这里俨然已经成为一块“”。
但令人吃惊的是，这样一块“”竟然已经闲置了18年。18年的漫长时光，足以让一个初生婴儿长大成人，但这块般稀缺的资源却仍然静静地闲置在那儿，地块上没有建起任何建筑物，与周边的高楼大厦相比显得格格不入。
因为被拆迁补偿、安置纠纷、囤地闲置、违法开工等各种麻烦事端纠缠于一身，即使顶着“有损城市形象”的骂名，这块何时能动工仍是一个难解之谜。
多年来，该地块的开发权益也几经变化，终辗转落入大中华国际实业（深圳）有限公司手中。然而，自从获得开发权益起，大中华国际却一直未能完善土地权属相关手续，也未进行项目的开发，其行为也因此被称为“牛囤地”。
“”闲置18年
近日，《每日经济新闻》记者前往地块现场，看到地块周围的围栏上，“大中华IFC”、“深南道跨国金融总部”等字样在阳光下赫然醒目。围栏里，机械施工设备、钢材杂乱地堆放在空地上，几个工人懒洋洋地坐在凳子上抽烟聊天，全然不见施工景象。
每隔几天，家住的市民万名都要到这里查看，紧紧地盯着这一地块的变化。作为原罗湖村20多位被拆迁村民的代理人，万名一直在为尚未谈妥拆迁补偿安置事宜的村民奔走呼号。
“开发商没有给被拆迁村民一分钱补偿，也没有向政府支付地价款。”万名指着项目空地称。
早在1993年，深圳市罗湖区政府启动罗湖村旧改工作，并批准深圳市中建实业股份有限公司与罗湖区建筑工程公司合作开发该项目。两公司与罗湖汝南实业公司（原罗湖村委会成立的集体公司）签订协议，由后者负责整个项目的拆迁安置补偿工作。
但围绕着拆迁补偿问题，汝南公司一直没有与以袁海深为代表的20多户村民谈妥，而村民房屋却早已被全部强制拆除。
罗湖区旧改办的说法是，有90%以上的被拆迁户已和汝南公司签订了协议，且都得到了妥善安置。
未获补偿的袁海深随后向有关部门反映，并向深圳市中级人民法院提起诉讼，该院终审裁决撤销了罗湖区国土局收回土地使用权的决定。
1997年12月，在深圳房地产市场盛极一时的大中华国际以7600万元的代价从中建公司、罗湖建筑公司手中获得该地块80%的开发权益，中建公司从此退出该项目的开发。
根据万名提供的资料显示，大中华国际与两家公司签订了《合作开发罗湖村“深圳大康广场”》的合同书，协议由大中华国际负责向政府缴纳80%地价款和村民拆迁补偿费用。
但时至今日，大中华国际并没有向政府缴清地价款和签订土地出让合同，也未取得土地使用权。
万名说：“大中华多年前获得土地后，便将土地围起来，没有进行任何开发。其目的除了囤地外，很难有更好的解释。”
为了证实万名的说法，《每日经济新闻》记者近日前往大中华国际深圳公司总部，但公司无人愿意出来接受采访，只让记者发来采访提纲。不过截至记者发稿，也未接到该公司的任何答复。
据了解，按照深圳市旧改相关政策，开发单位与被拆迁人签订拆迁补偿协议后，可向国土部门申办土地使用权出让手续。不过据深圳市规划国土委人士透露，大中华国际至今未向国土部门申报相关手续。
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违法开工仅两周即被叫停
多年以来，围绕罗湖村旧改拆迁安置补偿的投诉一直在进行着。同时，大中华国际也没有开工，土地便长年闲置下来。
万名认为，至今没有取得合法文件的大中华国际迟迟未启动项目开工建设，就是因为欠下政府数亿元地价款，没有取得合法的土地使用权，所以不能顺利拿到报建手续，终导致这一地块被闲置了18年。
据《每日经济新闻》记者获得的资料显示，这块编号为“93-627”的罗湖村旧改地块，占地面积为10087平方米。1993年，深圳市规划国土局批准其容积率10.5，总建筑面积115803.45平方米，规划用途为商业、、单身。
今年3月初，万名发现，一家名叫上海建工基础工程公司的施工单位突然进驻工地，并在项目地块上架起了打桩机和其他施工设备，开始挖掘土方。沉寂10多年的工程项目总算开始动工建设。
“是开发商大中华国际要我们开工的，现在也只是工程前期的打桩和地下隐蔽工程作业。”施工人员在现场告诉记者。在工地门口的公告牌上，写明施工造价为1890万元，预计今年6月份完工。
对于工程开始动工，代表20多位被拆迁村民的万名认为，大中华国际在未取得土地使用权和合法报建手续的情况下开工建设，属于违法行为。
让人疑惑的是，大中华国际并未向政府缴清地价款，也未获得相应报建手续，为何能提前开工建设？
深圳市罗湖区建设局建管科人士向记者称，今年初大中华国际确实向他们提交过项目材料，要求开工建设。在罗湖区建设局内部会议纪要上，由于该项目已被列入罗湖区政府工作量化指标，该局便同意大中华国际可以对土石方工程和基坑支护工程提前开工，并要求事后完善相关手续。
事实上，大中华国际至今并未获得相应的施工许可证，只是获得提前开工的允诺。
“我们在后面的审核过程中发现，这个工程造价超过了我们审核的范围，属于市里面管辖。因此，我们后来就没有给予大中华国际开工的书面回函。”罗湖区建设局建管科人士称。
在开工两周后，大中华国际违法开工的事实被投诉到深圳市查处违章违法领导室。随即，有关部门立刻叫停了项目施工。市查违办投诉接待处也证实：“大中华这个项目已经有投诉，这件事也正在处理中。”
但记者从施工单位了解到，停工后施工单位并未撤离工地，他们在等待大中华国际补办相关证件。
“让大中华完善手续，不知道还要等上多久。”万名向记者表示，大中华国际本来就属于违法开工建设，他们便向有关部门检举了此事。
而在2010年12月底，罗湖区重建局（原“旧改办”）给予村民袁海深的复函中称：“项目建设开发单位拟于近期缴清地价款，与深圳市规划和国土资源委员会签订土地使用权出让合同。”对此，该局以“太多的采访应付不过来”为由拒绝了记者的采访。
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地价飙升背后的利益博弈
有分析人士认为，该项目18年来未开发的原因很简单，就是地块背后蕴藏着的巨大商业利益。由于该地块地理位置优越，深圳火车站、罗湖口岸、国贸广场、金光华广场等大型商业，土地早已数倍。
1997年，当大中华国际从中建公司等手中收购这块土地开发权益之时，公司老板、深圳富豪黄世再便表示，要将其打造为跨国企业进驻的总部大楼。
一名深圳地产行业资深人士分析：“比照周边楼盘价格，现在这块地建成楼盘后，单价至少能卖2万元/平方米以上。”以超过10万平方米的总建筑面积计算，这意味着该项目至少能实现销售20亿元，而大中华国际当年收购权益时仅仅作价7600万元，囤地多年后，其价值可谓一飞冲天。
“当然，地价本身也上去了，大中华国际还要补缴地价款。”上述专业人士表示，“但即便如此公司在这块地块上仍能获得巨大。现在好多开发商都在盯着这块地，所以大中华一定要抢着开发。”
资料显示，黄世再于1994年创立了大中华国际，如今公司已是集金融、房地产、商业、酒店、能源、港口等多元化产业经营为一体的企业，在深圳开发了龙珠花园、汇展阁、大中华国际广场等许多项目，目前开发的大中华国际金融写字楼均价在4万元/平方米以上。
1997年，恰逢香港回归热潮，让深圳房地产市场蓄积了爆发式的能量。当年7月，黄世再借助香港回归的轰动效应，以“深港一体化、口岸物业”等热辣卖点，大肆炒作位于深圳罗湖口岸的汇展阁，吸引了大量香港居民前来购买。据了解，当黄世再以6000元/平方米的价格收购汇展阁资产时，周边楼价仅为每平方米4000~5000元。经过重新包装后，黄世再以均价2万元/平方米的天价卖出，仅3个月就，顶层甚至创造了4万元/平方米的内地当时房价纪录。
也就在此时，在大肆扩张的雄心驱使下，黄世再将目光盯上了与汇展阁仅一街之隔的罗湖村旧改地块。
然而红极一时的黄世再在亚洲金融风暴中也遭遇了滑铁卢，致使大中华国际资金链遭受重创，其的大中华国际交易广场经历开工即停、再开工、再被停的转折，开发时间也是拖了近10年。
资料显示，2003年8月，大中华国际交易广场几经周折终于拿到了预售许可证、施工许可证。直到2005年底才正式完工。
同样，大中华国际的罗湖村原“大康广场项目”也被搁置多年。除了资金和开发手续不全等因素之外，罗湖村旧改地块的法律纠纷也一直不断。
1994年，在与20多位村民补偿拆迁安置未谈拢的情况下，为了不影响旧改进程，罗湖区国土局决定收回村民土地使用权，并实施强拆。为此，袁海深等村民在1995年上诉至深圳中院，深圳中院裁决撤销罗湖区国土局收回土地使用权的决定。
1999年3月，深圳规划国土局发出（1999）11号《拆迁房屋补偿协议书》，对具体的赔偿作出裁决，补齐收地先要作出赔偿的程序步骤。然而，不服裁决的村民再次上诉。1999年12月，罗湖区法院作出判决，认定临时安置标准缺乏法律依据，不能成立，撤销了国土局上述（1999）11号裁定书。
尽管如此，历时多年之后，村民至今仍未获得相关补偿，项目的开发也一再被搁置。在多方利益的交织下，这块万余平方米的地块违法开工再被叫停，闲置长达18年后，“牛囤地”还将囤到何时，目前仍是一个难解之谜。
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