一线楼市住宅库存告急 深圳6个月后无房可售？
中证网2011/04/13 02:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市调控一年之后，一线城市商品住宅库存跌入低谷，楼市依然处于“量变”中，供应量的减少导致成交量的下滑，而供应量减少又造成开发商“心态”，价格依然坚挺。
京城商品房库存创8个月新低
截至4月12日，根据北京市房地产交易网数据显示，目前北京存量商品住宅库存37154套，期房住宅库存59949套，累计97103套。北京的商品住宅库存数量从今年1月18日跌至10万套以下后，经过三个月的交易，始终在10万套以下。
值得注意的是期房住宅出现2010年7月以来的量，商品房房源供应奇缺，不足去年同期的25%，北京商品房库存创8个月以来的新低。
数据显示，北京一季度商品房住宅项目供应量为5884套，而一季度期房住宅的交易量为18115套，相当于供应1套住宅有3位客户在等待，而去年同期则为1比1，期房住宅供应市场依然供不应求。
据了解，北京的土地供应自去年四季度到现在始终以远郊区为主，因此城区的在售项目反而成为稀缺资源。加上持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整，很多市区、近郊的项目此前销售的比较好，已经成了尾盘，开发商并无意，甚至还在不断。
业内人士认为，基于目前货币供应量依然比较高，而保障房的有效供给量及商品房的供应效果只能在下半年才能明显显现，北京大部分区域的房价在上半年将依然坚挺，商品房价真正得以调整尚需要一定的时间。
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沪深库存住宅不足半年消化完
深圳市规划和国土资源委员会官方网站数据显示，截至4月11日，深圳全市商品住房可售套数为19388套，当日成交77套，以每日成交100套计算，目前可售房源大约需要6个月时间即可销售完。
4月12日，上海市房地产交易官方数据显示，上海可售商品住宅46952套，当日成交750套，按照目前的销售进度，库存商品住宅只需要2个月即可消化完。
与此相对，上海房价依然坚挺。据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周(4月4日-4月10日)上海商品住宅成交面积为12.3万平方米，环比前一周下跌33.36%；成交均价为19992元/平方米，环比上涨了2.12%；商品住宅新增供应面积为9.96万平方米，环比下跌66%。业内人士分析，在严厉政策调控下，房价依然居高不下，未解决目前供求关系是重要原因。
不仅仅上海，主要城市商品住宅成交面积上周普遍下滑。
据中指研究院发布的数据，上周其监测的35个城市中，30个城市商品房成交量出现下跌，16个城市成交量跌幅在40%以上。其中，大连、三亚和合肥3城市成交量跌幅逾70%。重点城市中，除武汉外，商品房成交量皆环比下跌，其中重庆跌幅，达58.66%。
中指院的数据还显示，多数城市上周商品房成交均价变动平缓。其中，重庆价格涨幅，为11.09%。杭州(不含萧山和余杭)价格降幅，达16.45%。
业内人士认为，实际楼市依然处于“量变”中，成交量的下调是因为供应量的减少，但并未给开发商太多压力。
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楼市调控只是让房价“慢点涨”吗？
争议声中，绝大多数城市已公布房价控制目标，不过公众普遍不太满意，因为限价目标大多沦为“目标”---不是让房价下降多少，而是让房价上涨别超过多少。笔者认为，公众的不满情绪指向楼市调控一个根本性问题，那就是调控目的到底是让房价下降还是慢点涨？
近年来，有一个甚为流行的说法：国家调控政策只说“遏制房价过快上涨”，而没提让房价下降，因此，房价还是可以涨，只是需要慢一点。这个观点，成为地方政府、房地产商、者在密集调控背景下依然看涨房价的底气。因为相信国家允许房价慢慢涨，所以地方政府落实政策时态度暧昧、措施温柔，开发商也敢于“扛价”不降。那么，楼市调控究竟只是让房价慢点涨，还是让房价下降？这个问题目前确实有点模糊，但它已成为楼市调控的一层窗户纸，需要捅破。
实际上，公众对各地房价目标的质疑已将这层窗户纸捅破了一半---如果国家真的仅是让房价不要“过快上涨”，那么，各地的房价目标就没什么问题，因为，大多数城市房价目标就是让房价“慢涨”，他们把房价与人均收入挂钩，既然人们没觉得收入“过快上涨”，那么，房价涨幅也不算过快。换言之，如果国家调控政策没要求房价下降，那么，为什么一定要求地方政府提出“目标”呢？
然而，大家确实对各地的房价目标不满意---住建部专门下发通知，要求更广泛征求社会意见；新华社接连发文，质疑限价目标成为“目标”；老百姓也感叹以后会更买不起房。这说明，不管怎么调控，人们希望房价终能下降，而决策者也已把“降房价”纳入调控目标。
从基本事实上说，目前房地产市场的问题不只是房价上涨过快，而更是房价本身过高，脱离了人民群众的支付能力，老百姓买不起房。既然目前房价已经过高，那么，通过继续以“慢慢上涨”的方式回归正常价格，必将是一个无解的方程。因此，希望房价下降已是主流民意。
更重要的是，尽管没有明确表达，但调控政策在力度不断增强的同时，也已把“降房价”纳入目标之中。
从措辞上看，去年以来，“遏制房价过快上涨”的提法已逐渐向“保持房价合理”过渡。温家宝总理在2010年国庆招待会致辞中表示要“保持房地产价格的合理和稳定”，明确把房价的“合理”作为调控目标之一。作为政策风向标的主流媒体言论亦是如此，去年下半年新华社、人民日报相继刊发评论，提出引导房价“合理回落”。而去年底温总理在人民广播电台与听众交流以及今年初与网友对话时，都明确表示将努力使房价“保持在一个合理的水平”，以及使房价“回到合理的价位”。
从措施上看，去年以来的调控力度和密度已经说明，政策目标不只是让房价“慢点涨”。在调控作用下，2010年下半年房价涨幅已逐月回落，国家统计局《2010年统计公报》显示，去年
70个大中城市房价同比涨幅呈现先扬后落态势，在4月份达到12.8%的高点，而12月份则回落到6.4%，涨幅已经降低一半。应该说房价已从“过快上涨”调整为“慢慢涨”了，然而，今年一月国务院又出台更为严厉的“新国八条”，这又是为什么呢？显然，楼市调控已不仅满足于“遏制房价过快上涨”。
从惯例上看，政策语言不提“”不见得就是不要求，这是一个技术问题。在市场经济条件下，我国的宏观调控政策一般避免使用指令性措辞，但内涵可能超过字面意思。比如，“控制涨幅”，既可以是涨幅放缓，也可以是从正增长变为负增长，“遏制过快上涨”反对的是“过快上涨”，而不只是反对“过快”，慢涨、停滞和下跌都不是“过快上涨”，因此这三种情况都在政策预期之内。同样，去年底以来，面对物价上涨态势，国家出台多项有力措施，努力促使物价回落，然而在提法上也没提过“”，而说的是“稳定物价”，这是同样道理。
楼市调控的根本目的是什么？换句话说，如果有一个“房价控制目标”，应该是什么？如果这个目标仅是“遏制房价过快上涨”、允许慢点涨，那岂不是与各地方政府推出的指标一样，也成了一个“目标”？实际上，前几年楼市调控刚开始时，强调“遏制房价过快上涨”有一定合理性，彼时房价刚刚抬头，与居民收入背离得还不多，如在遏制房价过快上涨的同时保持居民收入稳定增长，房价可以走向合理。然而，又是几年过去了，很多一线城市房价已翻数倍，远超居民收入增幅，房价愈加不合理，此时，如仍只是遏制房价过快上涨，允许慢慢上涨，那么，除非居民收入“上涨”，否则房价将难以回归合理。因此，建议决策者捅破楼市调控的这一层窗户纸，调整“遏制过快上涨”的提法，明确将“推动房价回归合理”作为政策目标，从而打消看涨房价者不切实际的幻想，压缩地方政府博弈空间，也给公众一个稳定的预期。
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