"淘汰赛"愈演愈烈 深圳中介拿铺成本或低一成
房天下综合整理2011/03/29 09:46
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旺季抢业绩，淡季抢市场。一场市场份额之争正在实力中介间展开。中原、世联、港置、中联等中介首季加速布局，抢占市场份额，世联地产2800万元收购重庆纬联地产51%股权，思源经纪2300万元收购星彦地产，则是业界一季度的大手笔。
一线地产中介近期加快开铺步伐。图为记者日前拍摄的罗湖口岸一地铺。
一季度，实力中介公司选择迎刃而上，招兵买马，频频收购铺位，布局重点倾向于商业和关外。
业内人士认为，淡季能以较低成本找到好铺，在行业“淘汰赛”愈演愈烈的情况下，地产中介“集团”成员的市场争夺战无疑也将加剧。
一线地产中介逆市开铺
3月16日，港置地产在福田区翠堤湾分行举行开业典礼，一季度其开铺数量同去年相比猛增三四倍，这也是今年深圳一日开铺数量多的中介企业。
据港置（中国部）董事廖玉娟女士透露，港置在深耕原有区域的同时，将加快关外扩张的步伐，增加新的收入点，除抢占三级市场份额之外，还将开拓二级市场，寻找新的业绩增长点，在立足深圳市场的同时，继续向深圳周边城市扩张，预计年底，公司地铺达到100间分行。
中原地产大深圳区董事总经理李耀智介绍，中原地产今年一季度在深圳的开铺数量达到了40多个，与去年一季度开铺数量相当，目前旗下已有340多个地铺。美联物业新增地铺约20间，深圳营业部总经理江少杰称，暂不改变今年的开铺计划。
近日，中联地产集团正式对外宣布，该集团珠海分公司已经正式成立，董事长兼CEO杜欣介绍说，中联将大幅提升公司的市场占有率在深圳保持200～300间店铺的规模为稳定，在这个数量下进行合理的区域化调整。
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拿铺成本或低一成
当记者问到“逆市开铺”的理由时，美联物业深圳区域董事书权透露，现在处于市场淡季，找好的铺位相对旺季来说会比较容易。在市场低迷的时候，有些位置很好的铺面会渐渐浮出水面，而且在这个时候价格也会相对较低。他表示，现在虽然市场低迷，但竞争者也比较少，所以大规模开铺可以有效占据更多份额。份额的增大可以抵消市场低迷的影响，以维持稳定的交易量。
世华集团总裁梁文华认为，此时选择好铺的些，顶手费可能略低，拿铺成本可能较平常时期低一成。
一业内人士给记者算了一笔账：以宝安为例，一间一般的地铺租金在5000元左右，用品和电器10000元左右；日常经营方面：水电管理费1200元左右，网络电话费1000元左右，经理工资3000～3500元左右；倘若是毛坯，装修需要7万～8万元；20人左右的地铺人工开支2万元左右。如果不是新铺，顶手费大约1万～5万元不等。“各间铺拿铺情况不同，价码大不同，单间10万元还仅是一般水平，还不包括每间铺都需要一次性投入的押金。”上述人士说。
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侧重点转向商业
从近期开铺的情况来看，工商铺似乎格外受宠。中原开设8个工商地铺；港置地产新开10个地铺中也有两三个工商铺；21世纪不动产工商地铺、从业人员数量今年都将翻一番。从各大中介一季度的扩张版图中不难发现，商业地产占据其中的重要位置。
与2010年深圳住房市场成交量跌掉五成相比，深圳商铺、写字楼交易可谓火爆。商铺销售面积为16.22万平方米，比2009年增加10.49%；成交均价为23315元/平方米，同比上升12.86%。写字楼成交面积53.99万平方米，比2009年增长22.01%；均价为29480.79元/平方米，比2009年上升22.56%，再次刷新历史纪录。
商业地产的量价齐升给中介业绩带来直接的提升，中原地产去年三级市场工商铺收入破纪录地实现1.53亿元，同比增长42%。
杜欣称，中联及时将更多的目光转向商业地产和租赁市场推动多区域的协同发展，目前二级代理业务以及商业市场、租售市场的业绩都有所上升。
除把战略布局倾向于商业外，龙岗、宝安战场也成为中介公司的重点。
隆塬地产继去年抢滩布吉后，3月又在布吉连开三铺。
李耀智透露，中原下半年的布局重点，将落点在龙岗和宝安。(来源：房天下业内论坛)
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（来源：南方报业网）是寒，是热？近深圳的二手房市场冷暖难辨。这边厢品牌中介招兵买马加薪开铺，那边厢已有大量小中介难以维持生计关铺歇业。南都记者全城调查发现，眼下关外的宝安区、西乡、龙坂、布吉及龙岗城，已出现一场小中介关铺潮，同时向大中介发信息求转让、收购的小中介也不少见。业内人士告诉南都记者，成交大幅下滑、大中介加薪抢人，令小中介遭受双重打击。如果成交低迷的状况再持续两个月，“关门大吉”的中介会更多。
深圳关铺现象在关外很普遍
目前在宝安西乡，槟城西岸楼下的首域地产已经关门大吉。在关门之前，他们向多家大型地产中介发出“求转让”的信号。“其实这家中介已经连续亏本2个月了，关铺算是意料之中。之所以希望我们能接手铺位，是想挽回高额押金，因为租期还没满就打算撤走。”一品牌中介西乡区域负责人说。他同时表示，每次调整都是关外的先关铺，已“习以为常”，近两个月关铺的小中介肯定会更多。
记者调查发现，关铺歇业在宝安、龙岗明显更普遍。南都记者近期在南头、前海、罗湖、百花、香蜜湖等多个区域探访，中介关铺尚很少见。但在宝安区、龙华、坂田、布吉、龙岗城等区域，小中介关铺歇业现象普遍。在宝安区尚都楼下共有5间地铺，即有2间不的小中介已关门大吉；在布吉，佳兆业可园、英郡年华等交投活跃的大社区，也出现不少小中介撤离的情况；在龙岗城，天健花园、罗马公元、紫薇花园、碧湖玫瑰园等楼盘裙楼不少中介地铺人去楼空；在龙华坂田，中原、世华、中联三家品牌中介占据大头，小中介关铺、大中介顶手的事情近期很常见。
“市场蛋糕在缩小，淘汰掉一批中介地铺很正常。”世华地产市场研究部总监肖小平说。她表示，中介承担压力的能力有限，因此市场不好时关铺现象会更明显。
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持续亏损令小中介生退意
但为何近期小中介关铺现象更突出？业内人士表示，成交量连续两个月下滑，小中介难以为继。宝安西乡一区域经理给南都记者算了一笔账：在宝安西乡，运营一间小型中介地铺的成本是6万-8万元/月。但连续两个月时间，小中介每个月多能成交一两单，一般的物业总价也就是100万-150万元，再打个对折，根本就是入不敷出。“连续亏损2个月，小中介老板自然萌生退意。”上述人士说。
此外，由于大型地产中介春节后大幅提高薪资待遇，加工资、涨提成，同时还有品牌中介如中原地产开出“免单入职”待遇，小中介无法跟进加薪，又没有更好的平台，人员流失自然严重，这令中介地铺更难以生存。“每年的1、2月份都比较难熬，但中介对3、4、5月份则抱有利好的预期，因此一些小中介就算亏本也要熬到小阳春。可是今年的市场预期则不佳，加速了小中介的退市。”中联地产龙坂区域总监颜小斌说。
大中介也只能撑6个月？
而接受采访的业内人士均表示，眼下出现的小中介关铺只是开始，如果成交持续无起色，未来两个月关铺歇业的中介会更多。
“我们认为眼下的市场成交已是不赚钱的市场，甚至是亏钱的市场。可以预见，如果成交低迷再持续1-2个月，中介关铺会更加常见。”肖小平说。她表示，据世华测算，一般小中介能支撑3个月，如果仍然不能盈利甚至是亏钱，他们其中的一部分就会选择关铺。而大型中介的接受时间是6个月，也就是说，如果6个月持续成交低迷，大中介也会考虑关掉部分持续亏损的地铺。
“而2月份因为春节的关系成交很淡，3月份原本是旺季，但因为调控政策比年前还降了三成。也就是说，眼下成交已经在低位维持了2个月。如果持续无好转，我认为4月底、5月份小中介关铺会更平常。”肖小平说。
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○ 区域调查
龙岗城小中介的业务精英纷纷跳槽
据世华地产龙岗城区域总监于亚锋观察，近期龙岗城区域内的一些社区如天健花园、罗马公元、紫薇花园以及碧湖玫瑰园周边的一些商铺出现人去楼空的现象，有些店铺的牌子已经拆掉。“从内部的构造和柜台摆放来看肯定是做过地产中介的。”于亚锋说。
“有市场的原因，但跟内部管理差也逃不开关系。”于亚锋这样分析说。近一个月他就频繁接到来自小中介的业务员的面试，一些综合素质的同行进而得到在大品牌公司工作的机会。“人员波动对小中介来讲尤为不利。小中介缺乏稳定的后台支撑，在市场不好的情况下难以为继，手下的精英自然另谋他处。”
另外，于亚锋也肯定了现阶段市场的艰难，他负责的区域这个月的开单数量不及上个月的一半，代表买家市场的确在萎缩，这也构成了小中介关铺的根本原因。
龙华坂田小中介“倒旗”，大中介“扩张”
龙坂的中联地产前几天刚刚收获了一家铺面，该铺位于潜龙花园B区交通显著位置，并且成本相对以前低廉得多，也让中联地产龙坂区域总监颜小斌着实兴奋了一把。“这家铺原来也是家地产中介，叫华海地产，早是21世纪的加盟店，后来改为自营。我们对于那个区域一直比较关注，可是此前谈价的成本太高。近他们经营出了问题，才被我们收入囊中。”
据南都记者观察，龙坂在中介分布上还是以中原、世华、中联三家品牌中介为主，而在近期关铺方面龙坂并不明显。但龙坂地区的租金据一些中介人员的反馈来看有了上升的趋势，在商铺的经营方面则直接抬高了经营成本，进而对中介的业务量提出了更高要求。
宝安区有中介“分时段”开张营业
南都记者在宝安区实地探访了一圈，发现一些成交热门的楼盘裙楼下的中介地铺也已经关门歇业。在尚都楼下，家园地产和德润置业大门紧闭，与旁边赛格电子市场的人流如织形成鲜明对比。家园地产招牌还未来得及撕去，旁边有一间比它的门面大两倍的21世纪不动产，全新装潢。
步程不到5，在天悦龙庭楼下，某地产的临街盘源广告已经全部撤掉，里边空空如也。旁边的中介人士告诉南都记者，这是不久前才关掉的一间铺。
下午3点，在宝安区豪宅熙龙湾裙楼下，处在拐角位置的家家顺门面气派，但大门紧锁。旁边的中介人员小徐告诉记者，春节后这家店一直处于半开半闭状态，有时营业有时关门“家家顺是加盟性质的，自负盈亏，反正市场不好成交淡，选择性关铺也能节省成本。”小徐说。
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布吉不少小中介发信息“求转让”
“有些之前做得挺好的小中介，近两个月都关铺走人了。”南都记者在跟布吉的一位中介朋友聊天时得知部分小中介近期关铺的消息。据南都记者观察，依托于佳兆业可园、英郡年华等大社区的部分中介部分已经撤退离开，比较有代表性的有皇庭置业、某地产，以及星联地产等等。
不仅如此，世华地产布吉区域总监夏福林近些时候还接到了不少来自中介店铺求转让的短信。他认为，小中介关铺的情况在任何时候都存在，在市场不佳的时候尤为突出，近期关铺和转让现象比较突出是符合市场发展规律的。
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○ 行家荐楼
在城市
需要一个“生活加油站"
袁新有，美联物业罗湖区域总监
心动楼盘：华润幸福里
心动理由：
说起华润幸福里，深圳地产圈子里怕是无人不知晓。这个2009年开盘时创下当年单价的楼盘一直被人以豪宅定位，但我相信很多人都没有实地去感受过它豪宅属性之外的另一种含义——— 那就是其商务属性。
下班之后，当你把车开进幸福里的地下车库时，你会发现停车场的地板打了蜡，这样做是为了减少车胎磨损，令人十分贴心。进入电梯厅，等候厅是一个七米高的大堂，令人无拘无束，十分放松。如果不想回家，还可以前往百步之遥的万象城逛逛，或是去地面上的咖啡店小喝一杯，从容地理一下今天工作的思路，十分惬意。幸福里位于罗湖，如果因为工作需要频繁跑于深圳和外地，那在城市这个交通便利的核心区域有一个生活的加油站就再好不过了。
不过，对于幸福里，我也只是体验和感受过。它涨得太快了，我记得刚开盘的时候每平米4万元，据说现在朝北的已经涨到5万每平米，朝南的已经逼近7万每平米了。
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