客严政下无缝可钻 卖房没人买租房成本高

2009年楼市调控后，房价却不断见涨，这让张先生从中赚了几百万元。对于今年年初开始的楼市调控政策，张先生并未放在心上，一直琢磨着如何再买两套房子，以后出租或卖来套现。然而，眼见一年快过去了，楼市调控政策是一棒接一棒，张先生几次投机楼市都未能如愿。

张先生的经历也折射出目前小客的现状：在“严厉”房地产政策的不断加码过程中，房价“降温了”、银行“没钱了”、中介“消停了”，此时做一个京城“客”，只能四处碰壁。

开发商壁垒

“一套房子也不能囤”

据记者了解，所谓“”，是近年来众多资金涌入房地产市场之后，出现的一种极端的房产交易形式。“”双方分别是房地产开发商和拥有大量资金、需要一次性购买多套住房的投机客。交易的基本原理是者在某楼盘尚未封顶前，与开发商高层人士接洽，以低于市场价的价格一次性购买多套住房，其中有需要贷款的，由开发商联系银行统一办理贷款。等到楼盘正式开卖时，者购买的房间号已经被摘牌，如果有人有意向购买这些已“下架”房屋，或开发商主动出售这些房源，那么交易价格将远远高于开发商标价。

在掌握了初步的流程后，张先生手捏500万元现金，找到京城某开发商。但开发商给他的答复是，买房可以，可一套房子都不能囤。“我们现在连预售证都拿不到，应该是上面在价格方面没商量好，这个时候根本不能给你留房子。”

事实上，今年4月国务院下发的“新国十条”中，就曾要求加大房地产市场交易秩序力度，对存在、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。而随着二次调控中“限购令”的出台，开发商对者的态度从“求之不得”变成“避之不及”。

不过，有些失望的张先生发现，事情似乎还有可以“商量”的余地。“你要新房吗？走向好，价格。”近来，在北京多个新建小区门口，出现了这样一批神秘的人。据张先生了解，这些人并非中介，而是在该小区拥有多套房产的客。这些客通过“内部关系”在楼盘未封顶的时候就买到多套好楼层好房型的一手房，到交房时，这些房价已经翻番，他们现在用二手房的价格卖一手房，又能赚不少钱。“原本这些人没打算这么早就抛售，但现在政策太严，不得不变现撤退。开发商也很，只要买卖双方商量好，开发商马上帮助他们更名。”张先生告知记者。

虽然有人要卖房，张先生的钱也足够买两套，但他还是疑惑，这些人为什么要现在卖房子——“难道是获利出逃，让我接盘？”张先生猜测。

银行壁垒

贷款买两套房是痴人说梦

“我以前听人家说，的人都不用自己的钱去全价买房，都是向银行贷款。我也想尝试着贷款。”张先生告知记者，“十一”之前他在北京北五环看好两套房产，就开始找银行咨询贷款的事。但随后出现的问题更加复杂。

“看房的时候，中介说他们能想办法跟银行走关系，给我签一个阴阳合同，这样房子的税费就能省不少，还说能跟银行谈，给我做个首套房贷。”但张先生这些希望都破灭了。

国庆节还没过完，中介就告知张先生，由于政策收紧，他有意向购买的两套房产，如果贷款的话，被分别认定为个人第二套房贷和第三套房贷。在北京地区，无论首套房屋在购买时是否贷款，只要购买第二套房时申请贷款，都被算为二套房贷，要执行基准利率1.1倍利息、五成首付的贷款标准。而第三套房贷在北京地区被严禁发放。

另一个不好的消息是，银行与中介之前“合作愉快”的贷款阴阳合同已被层严查，谁也不敢顶风作案。

此时摆在张先生面前的有两条路：要么全款买两套房，要么贷款套房。

还没等他做出决定，影响他的消息又来了——央行加息了，五年期贷款利率从之前的5.94%升到6.14%。张先生算了一笔账，以当前五年以上贷款利率上浮1.1倍、30年贷款100万元，购套总价200万元的90平方米房子计算，按照银行等额还款方式还款(每个月的还款额保持不变，遇调整利率除外)，则其每个月需向银行还贷6488.64元，每个月比以前多还145.58元。更值得注意的是，存款利息也大幅上调，而且超过了贷款利息的涨幅。“要不先不买房了，还是把钱送回银行吃利息？”张先生很矛盾。

就在张先生左思右想的同时，近来外界一直吵嚷着房地产税即将试点开征，大致内容是根据个人拥有房产的数量和各房产的平米数征收税款，房产越多税费越多。

中介壁垒

卖房没人买租房成本更高

房地产调控政策不断加码，张先生心里买房的念头变得越来越小。不过他还不甘心，还一直打探二手房交易市场的情况。“如果交易量大，我还得买房，之后或租或卖。”张先生心里盘算。

不过，中介公司销售员的一番话让张先生“寒心”了——“二手房价不断下降，虽然幅度不大，但趋势已定，买房的人都是追涨杀跌，很少有人在这个时候决心买房，刚性需求是不少，但人家也要比较啊，一个月前后房价总价能两三万元，装修的钱就出来了。所以很多人在观望。”

更令张先生始料未及的是，10月的一个，包括工行在内的多家银行北京地区营业部传来消息，已执行近两年的房地产刺激方案——首套房贷7折优惠利率取消，改为8.5折。对于存量房贷的政策，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。“现在很多年轻人结婚都是贷款买房，我算了一下，30年期的100万元按揭贷款，基准利率为6.14%，从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，一年多出6000多元。这些人虽然是刚性需求，但肯定也会算计。”

另外，张先生认为现在卖房子也不太有利，就是北京地区出台的二套房贷“认房又认贷”政策。据记者了解，这一政策有效打击了人的投机心理。但张先生认为，很多首套住房面积过小、想改善住房条件的人也被拦在政策之外：“比如在中介公司我见到一个买家，她的房子40平方米，两口子住。按照北京地区人均住房面积27平方米看，她属于水平线以下，但没办法，还是要按照二套房交收费、办贷款。”

另据张先生透露，现在还有很多人，因为房地产政策频繁发布，使得他们买房买的“不是时候”。“比如之前有个买房者头天签的合同，第二天加息了，他就申请退定金，但手续繁琐。因此我也再等等吧。”张先生称。

而另据链家地产相关销售经理介绍，不少人都把房子先租出去，等房价涨了再卖。“可是这也不大划算，现在好一点的地段90平方米的房子一个月能租6000元，可如果你是贷款买的房子，一个月还贷就需要6000多元，里外你还赔钱。”对此，上述销售经理表示。

“不打算买房了。”经过这一轮时间不长、密度很大的房地产调控过程，曾经打算用以房养老的张先生终没能炒上房。而记者了解到，在这一过程中，比张先生资金更多、更资深的客们，在与政策的角力中渐渐失力，正在败下阵来。

记者手记

者止步刚需者踌躇

作为我国的支柱产业之一，房地产行业对我国的经济发展起到了巨大的推动作用。在本轮金融危机的冲击中，也是通过房地产引擎的拉动，我国经济增长才保持了一个较为平稳的过渡。而经济结构的调整实际上是对整个经济运行机制的重新改造，这势必会与房地产行业的发展产生密切关系。

但在金融危机过后，房地产市场的全面洗牌在所难免。从今年4月份开始，层以各种方式修正自2008年底开始给予房地产市场的优惠政策，直至今日，曾经让这个市场为之一振的首套住房7折贷款利率也戛然而止。

而在这一背景下，不少以为目的的购房者，感受到了的压力。购房税、房贷利率、银行返点、阴阳合同……一系列此前有机可乘的买房“捷径”被封死，同时，所谓不动产能保值的观念，随着房价逐渐降温变成奢望。这一切使客们倍感焦虑，当然，也使有着刚性需求的人们踌躇。

调控政策的彼岸在哪？在讨论这一问题前，我们先看看谁需要这个市场。认为，我们身边的购房者无外乎两种：一是消费需求，二是需求。从我国的实际情况来看，虽然刚性需求的存在是房地产市场繁荣的基础，但需求则是房价居高不下的主要原因之一，也就是说，短期内让抱有侥幸心理的人在中国房地产市场中“收手”，可能比什么都重要。

“房价还会涨，不买别后悔。”在房地产调控政策不断深入的时候，很多中介销售者出于自身利益的考虑，依然这样开展营销攻略；者急于出手存量房屋，此时比任何时候都坚信现金为；倒是买房的人，失去了以往对不动产的购买热度，生活在政策频出的当下，等待着房地产调控的“大团圆”结局。

由于我国房地产市场本身的复杂性，对房市调控的效果更加需要耐心，故而我国应当继续坚持房地产市场的调控，将其作为经济结构调整中的一部分坚持下去，并针对不同的问题对症下药，主要采取市场化的调控手段，才能保证我国经济转型的成功。

这样看来，等待是有必要的。

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“限购”、“限贷”、“限外”，二次调控政策中包括诸多限制性措施，意在打压投机，防止房价快速上涨。但市场中有不少购房者为了获得更低的利率，或是减少税费支出，想方设法规避新政，表示这种做法并不可取。

如何才能规避调控政策？成为不少购房者近期考虑得多的问题。二次调控如期而至，使得市场部分需求尤其是性需求再次受到抑制。但由于各种各样的原因，如开发商因促销需要，或者房产中介为促成更多交易以获取，涌现出花样繁多的规避新政手段，如借用他人身份证购房、假离婚等。

但表示，规避新政犹如走钢丝，稍有不慎便会失足，轻者交易无法进行，重则导致自己陷入被动境地，更有甚者，有可能带来经济利益上的损失。

二次调控需求受限

怎样做可以达到这样的目的，既能买房，又不受新政限制？上海的吴先生近日就一直在考虑着这样的问题。

在五年前，吴先生完成了置业计划，购买了一套小面积的二手房。其后，又在离上海的昆山市了一套小户型。当然，这两套住房都申请过住房按揭贷款。两年后，他抛出了昆山的房产，只留下自住的一套小房子。

父母年事已高，他想让一家人住在一起，以便有个照应，加上宝宝已经出生，现有的这套小居室显然无法满足一家五口人的居住需求，因此为现实的选择是换购一套三房。正当吴先生准备换房的时候，国家出台二次调控政策，持续对房地产市场进行调控。像吴先生这样之前买过两套房、而且申请过住房按揭贷款的，在调控之列，属于“限贷”对象，如果再次买房，只有全额付款一条路可走了。但对于一个普通家庭，一次性拿出300多万元现金，的确有不小难度。

吴先生想等等看，但现在居住的这套小房子，因为宝宝的出生已经显得有些拥挤。而妻子也主张在近期换大房，这让他感到有些为难。房产中介给他出了一些主意，如办“假离婚”等，但吴先生认为不太妥当而未采纳。因此这个难题暂时找不到答案，相信在未来一段时间内，还会困扰着他。

受此类困扰的不止是吴先生一个人。记者了解到，由于二次调控政策的出台，使得众多需求受到抑制，尤其是一些改善型需求，也不可避免地受到了牵连。新政中，“限购、限贷、限外”等具体措施，对投机性需求以及部分改善型需求都形成了不小的影响。

为使新政的影响降到小，甚至消弭于无形，有人想到了用歪招。记者在采访中了解到，某房产中介为了促成交易，建议不符合贷款条件的购房者采用“假离婚”的方式，让其中一方重新获得贷款资格。而与此同时，记者也了解到市场确实存在少数愿意“花钱买指标”的购房者，以减少购房成本。

据悉，这种现象已经引起政府部门的重视，住房城乡建设部近日发布《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，公告称对于近期部分城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，提醒购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺。

使用歪招风险大

如果采用歪招规避新政，会带来极大的风险。为规避新政，不少人可谓是挖空心思，想出来各种各样的招数。但记者发现，这些招数难言合理，有些甚至可以说是“馊主意”。如“假离婚”、借证购房等，都存在诸多潜在风险，稍有不慎，将会带来意想不到的损失。

那么，这些规避新政的招数中存在着哪些风险？下面本刊对此一一进行揭示。

借用身份证风险大

借身份证购房，这可能是部分不具备购房条件的人士所想采用的一种策略。

受“限购令”限制，即使手中有钱，也不一定能够买到房，这项措施针对性很强，就是要限制投机性需求。但还是有不少人看好房产的保值、功能，因此想借调控之机购置更多的房产等待。

但“限购令”却使得这些人的想法无法实现。如沪版“限购令”规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。可见即使有钱，如果已经在上海买房，再也没有购房机会。因此借身份证购房，很有可能会成为绕过这项措施的办法。

但律师认为，借用他人身份证购房，存在巨大风险。上海君悦律师事务所许海波律师表示，借用别人的身份证购房，使得实际权利人与名义权利人发生错位，有可能出现实际权利人的权益无法得到保障的尴尬情形。许海波告诉记者，此前他曾碰到过这样的案例，在房价快速上涨阶段，有中介公司借用员工名义，但在房价上涨准备抛出时，员工却认为当时只是向公司借钱购房，并不承认出借身份证一事。

此外，借证购房还会面临诸多变故，这也会使得自身权益无法得到保障。如身份证持有人突然身故，名下财产都将会被其亲属继承，而此时如果无法证明其并非名义权利人，则会带来一系列的纠纷。

假离婚当心弄假成真

还有人采用“假离婚”方式来规避“限贷”政策。但分析认为，这种做法虽然能够规避掉一笔费用，但对整个家庭来说极为不利，同时对弱势一方，也有着不小的风险。

“假离婚”是指夫妻双方办理离婚手续，其中一人净身出户，名下无任何房产，从而重新获得申请贷款的资格。但许海波指出，这种做法极为不妥，他分析认为，不动产以登记为准，也就是说，在“假离婚”过程中，财产登记在谁的名下，其即为财产的实际拥有者，但万一夫妻双方感情真正破裂，这会给财产的分割造成很大的不便，甚至出现一方真正净身出户的情形。

此外，假离婚使得夫妻双方由婚姻关系变为同居关系，这使得整个家庭结构变得极为脆弱。如果为合法夫妻，双方会基于维系夫妻关系而尽到各自的义务，但同居关系却使得这种约束不复存在，因而极易出现问题。

接力贷恐难如愿

一种以“父债子还”形式出现，被称之为“接力贷”的住房按揭贷款形式，可以规避“限贷”措施，甚至还能够规避“限购”新政，看似实用，但业内人士表示的风险在于无法如愿。

据了解，“接力贷”的基本操作方式是父（母）贷子还。以老人的名义申请按揭，必须是年龄较大且具有稳定的职业和收入，预计有稳定的退休收入，同时需指定其某个子女作为所购房的连带还款人，并经所指定的连带还款人作出承诺：“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，以及在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”。以此种按揭方式进行的还款记录，仅表现在合同人（即父母）名下，不增加其子女购房及贷款记录。

上海一家商业银行工作人员明确告诉记者，这种看似比较合理的购房方式，其实也存在着不小的风险。如果老人资质达不到要求，如名下房产超过两套，或者退休收入过低等等，都得不到银行的批准。一旦双方已经签订买卖合同，而银行贷款“卡壳”，购买方需承担相应的违约责任。

伪造社保证明不可取

为了证明自己具有购房资格，有中介业务员建议伪造社保证明，表示这种做法极不可取。

对于外地购房者来说，需要出具缴纳一年以上的社保证明，才具有购房资格。但有中介宣称，出一点钱就可以摆平。在深圳，的确也出现过花钱买社保证明的现象。有业内人士告诉记者，伪造社保证明的做法不可取，因为目前税务部门对补办社保证明已经严格把关，对于一些不符合条件的人，其结果往往是无功而返。这样，之前交给买家的定金可能就无法要回来了。