中行率先上调存量房贷利率 贷100万需多还8万

新闻提示

国内银行收紧房贷的行动继续升级。上中国银行在其官方网站上公布了的房地产信贷管理细则，在国内银行中家明确提出了上调存量房贷利率的严厉措施。昨日记者向中国银行深圳分行求证获悉，此项通知已正式发放中行各地分行，但具体执行时间和要求尚在等待总行的进一步通知。

深圳建行、招商银行总行、深圳发展银行、平安银行总行等昨日在接受记者采访时均表示，目前暂时没有上调存量房贷利率的行为，也有银行表示不排除跟进。

记者昨日就此事采访银行同业和贷款客户时，多位人士称这一调控力度令人“意想不到”、“是一项杀伤力很强的措施”。市场人士普遍担心如果上调存量房贷利率成为大多数银行的选择，再加上未来加息的因素，多数房贷客户的还贷压力会明显增大，甚至引发一定范围的“断供”现象。

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新规动了存量房贷客户的“奶酪”

记者看到，在这份名为《坚持以结构调整为主线区别对待 动态管理》的文件中，中国银行总行明确了三条原则，其中“重量级”的是在银行中率先对存量房贷“加码”：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的０．８５倍、１．１倍和１．２倍。要求加强个人住房贷款审查，严格履行“面测、面试和居访”程序，保证借款人身份和交易背景的真实性，防范虚假个人贷款。加强贷款用途审核，不得发放无指定用途的个人贷款，防止信贷资金违规流入股市、房市。

通知重申中行将严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策：积极支持居民购买套型建筑面积在９０平方米以下的首套自住房和保障性住房，继续给予人民银行公布同期同档次基准利率０．８５倍的利率优惠。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于３０％；对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于５０％，利率不低于基准利率的１．１倍。严格限制各种名目的和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

除对个人客户外，对房地产开发商的贷款也有所收紧。通知称中行坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退。重点支持经济比较发达、房价波动相对平稳、以自住需求为主城市的房地产开发项目，大力支持中低价位、中小套型普通商品房的开发建设，积极支持列入当地政府建设计划的重点安居工程项目。对于近期发展过热、以外部需求为主、房价上涨过快的地区，严格控制贷款。对于存在土地闲置、炒地、、囤积房源、哄抬房价、虚假个人贷款等行为的房地产开发企业，不发放新的贷款。严格执行房地产项目资本金要求，提高准入标准、信贷条件和贷款抵押品标准，新发放贷款要以在建工程为抵押。动态调整贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成。严格贷款封闭管理，防止借款人挪用资金。

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利率调整方式到期分三类

中行房贷新规中提到的“合同约定，利率调整方式到期”，是市民关心的问题。如何理解这一条款？中行有关负责人在接受媒体采访时曾解释，中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同的情况：

一是从２００９年一季度开始，中行总行向各分行下发一个有关房贷合同补充协议的通知，补充协议规定房贷利率优惠期设定为２年，到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款，只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议。

二是从今年１月１日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，里面明确房贷利率优惠期限为２年，到期之后的利率再进行新的调整。但由于各分行的进度不一致，并非分行都按照新合同文本签约，因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。

该人士称，对于上述两种情况签署了补充协议或新房贷合同文本的客户，其享受优惠利率的期限为２年。

第三种情况是对２００９年没有签补充协议的优惠房贷利率客户以及今年未按照新房贷合同文本签约的客户，中行将按照具体签约房贷合同里关于利率优惠的条款继续执行。

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国内银行反应各异

中行此举一出，市场反应强烈，其他各行会否积极跟进成为市场关注的焦点。记者昨日咨询我市各主要银行，得到不同的答复：

深圳建行、深圳农行、招商银行总行、平安银行总行称目前暂时没有上调利率的动作；深圳工行表示，“对存量房贷利率是否变动，我们还在等总行的文件。”

深圳发展银行总行郑重承诺，对于存量房贷客户“将尊重契约，严格按照与客户签订的合同执行”。

有少数银行坦白表示，对上提存量贷款利率有兴趣，将积极关注，因为这毕竟会为银行带来更高的贷款。

外资银行也开始收紧房贷

外资银行也开始实施从严的房贷政策。记者昨日采访获悉，汇丰中国严格执行国务院新政，现已全面停止三套房贷款，汇丰中国发言人表示：“为进一步加强我行执行国务院政策措施的力度，汇丰中国已全面停止三套房贷款，一、二套房也提高了首付成数和贷款利率。汇丰中国的个人住房按揭贷款服务是汇丰财富管理服务的一个组成部分，以满足个人银行客户全面的理财需求。我行个人住房按揭贷款的绝大部分是对购买首套住房的客户，并配以严格的风险管控。”

渣打银行（中国）有限公司宣布，严格执行国家房贷政策，二套房首付五成，利率为基准利率的１．１倍；首套房首付一律为三成；第三套房贷款暂时停发。

东亚银行（中国）有限公司有关负责人告诉记者，该行房贷细则还在制定中。

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存量房贷客户增负担

贷款１００万需多还８万

按照调整后的利率，在中行贷款购房的市民的贷款成本将大幅提高。以首套房按７折利率为例，提高至８．５折，贷款１００万，１５年等额本息来计算，利率打７折为４．１５８％，每月需还款７４７６．３１元，总还款额为１３４．５７３６万元，利率打８．５折为５．０４９％，月供７９３３．４８元，总还款额为１４２．８０２６万元，购房者要多掏８万多元。

相关链接

存量房贷利率上调月供

及总利息变化比较

以贷款２００万、期限２０年、等额本息还款方式为例

利率(％) 月供(元) ２０年总利息

(万元)

（七折）４．１５８ １２２８７ ９５

（八五折）５．０４ １３２５３ １１８

（１．１倍）６．５３４ １４９５２ １５９

（１．２倍）７．１２８ １５６６０ １７６

附：央行现行５年以上贷款基准利率为５．９４％。

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专业分析

引发深圳房贷市场 重新“洗牌”

一石激起千层浪。由于提高房贷利率对商业银行而言获利丰厚，对其业绩将产生直接利好，因此，其他银行跟随中行上调存量房贷利率的冲动会十分明显。

兴业证券昨日分析指出，统计显示，截至２００９年年末，上市银行中个人房地产抵押贷款占总贷款比重整体为１６．３６％，其中占比较高的银行分别是深发展（２３．８７％）、招行（２３．０８％）、兴业银行（２１．２５％）、中行（１８．１９％）。同期上市银行中个人房地产抵押贷款占总生息资产比重整体为８．６２％，占比居前的是深发展（１４．７６％）、招行（１３．２８％）、兴业银行（１１．１８％）和中行（１０．５５％）。

根据兴业证券的测算，按照平均个人房贷利率上浮１５％计算（一二三套调整幅度和比例不一样，统一简单考虑），按照２００９年年底数据来算，合计增厚上市银行净利润６．３％，的深发展净利润增加９．８８％，招行和兴业净利润分别增加８．５８％和８．５６％。

不过，中行率先调高存量房贷利率，正如一位银行同业所说，“很佩服中行作出这一决定的勇气”，因为这可能导致部分客户的流失。另一家股份制商行的人士认为，深圳现有２０多家国内银行，在遵照国家调控房产市场的原则性规定的前提下，各行肯定会根据其不同的战略定位和业务实际实施差异化竞争策略，比如，有的行明确了暂停第三套及以上的房贷业务，也有的行会提高利率定价但继续发放贷款。因此，对存量房贷的不同处理方式，有可能会引发深圳房贷市场出现一定范围的重新“洗牌”。

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