[搜音机]搜房网友五问：深圳购房应该何时出手
房天下《搜音机》栏目组2010/04/02 01:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
客重新入市、成交量水涨船高、多个楼盘开盘即被“抢”光....“两会”后蠢蠢欲动的楼市终于按捺不住，再度呈现亢奋状态，面对这种局面，政策调控似乎也越调越。在飙涨的房价面前，很多购房者陷入困惑当中，难道深圳楼市疯了吗？3月30日《搜音机》栏目组特通过搜房网论坛等途径收集了网友的楼市疑问，并连线深圳房地产、学者及资深业内人士，为网友解惑析疑。
本期连线嘉宾：
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任 宋丁
深圳中原董事总经理 李耀智
众厦地产总经理助理 林晓华
工商联房地产经理人联盟常务理事 永胜
资深房地产博客 世泰
资深房地产客 邹建民
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任 宋丁
1、什么因素不停推高2010年的深圳房价？现在深圳房价的上涨空间还有多大？
关键词：通胀、客、供应量、政策调控
深圳楼市不自立 必自毙
宋丁：这段时间深圳房价的上涨，很大程度与两会之后的调控乏力有关。此前深圳楼市之所以会出现一段“低潮”时期，是因为大家都在等待政策调控的靴子，结果一直没有掉下来。在等待了这么久之后，客们自然按捺不住重回市场，而一度抑制着的刚性需求也随之放量。政策调控与房地产市场的角力结局不明朗，以及未来的通胀压力，促使不少人产生了将货币投入房地产保值的心理。在短期内，政策与市场的博弈一旦落败，深圳房价不排除将继续出现小幅上涨的态势。
李耀智：两会后政府对楼市的调控力度不但没有预期的强烈，反而减弱了不少，这大大刺激了老百姓的购房欲望；另外，不少人开始担心通货膨胀将到来，为了抵消日后通货膨胀带来的压力，就选择将大量资金涌入楼市，这些都成了推高现时深圳房价的主要动力。
永胜：助长深圳房价上涨的因素主要有两个，是深圳土地供应量在减少，是区域，难以满足深圳市民的住房需求；第二是老百姓对政策调控已经麻木了，没有以前的敏感性。如果政府再不出台更为严厉的政策调控楼市，今年深圳的房价还将出现小幅增长的可能。
林晓华：2010深圳房价的上涨主要受四个方面因素的影响：1、两会并没有明确政策压制房价；2、个人信贷优惠依然存在；3、经济调整下，深圳楼市有很强的居民购买力；4、深圳城市更新的规划管理。未来的深圳房价依然与政策和楼市的购房需求紧密相连。
邹建民：一方面，两会之后北京爆出的“”现象使各地的购房者购买心理变得急促，出现恐慌性抢楼风波；另一方面，政府出台的一些“廉租房建设”等政策不能马上解决老百姓的居所问题。这两个因素直接导致深圳房价仍在持续上涨，但是这个局面是的，如果政府还不出台具体政策落实调控的话，楼市将会出现混乱的局面。
世泰：从正常的经济逻辑和生活常识来看，楼市不应该有上涨空间，但是楼市的非理性状态会让深圳房价仍然持续增长。后市可以用石的话“不自立，必自毙”来形容。
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深圳中原董事总经理 李耀智
2、龙华很多楼盘都卖到两万以上了？龙华是不是值这个价？
关键词：透支、价值规律、区域
深圳房价背离了价值规律
李耀智：随着关外交通及配套设施的日益完善，龙华的区域价值将不断提升，大家不能用以前对待关外的眼光来衡量它了。目前不少关内市民已经逐渐将眼光投向了龙华、坂田等一带的楼盘，意味着他们看好这些区域的未来发展。
永胜：对5号线及“亚洲的火车站”的概念炒作，是推高龙华房价的重要因素，但目前龙华的房价已经明显偏高，透支了该区域的未来价值。
林晓华：龙华的房价上涨与龙华新城的规划有关，但是能够承受这个房价的自住者较少，大多是客。
宋丁：要衡量一个楼盘的房价是否与其价值相当，应该从该楼盘的品质、所处地段、周边配套设施等因素进行综合评估。目前深圳除了龙华，后海湾的房价也涨得飞快，某些楼盘叫价已高达5、6万每平米。如此高的价位意味着深圳的房价已经背离了价值规律，所以楼盘是否值某个价位，已经不是一个单纯的问题了。
邹建民：居民的工资水平根本无法达到正常的楼房支付能力，所以不值这个价格。
世泰：宝安在疯涨，福田在疯涨，龙华当然也可以疯涨，而且龙华在城建、交通、轨道等方面都呈现出可增长的状态，价格上涨也是必然的。
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众厦地产总经理助理 林晓华
3、近网传一份“中国房地产崩盘时间表”，深圳楼市有没有崩盘的可能？
关键词：住房需求、抑制楼市、深港融合
中国楼市与日本楼市有差异
林晓华：虽然中国房价上涨的情况与日本很相似，但也有许多不同。相信中国政府会主动采取措施抑制楼市的恶性发展，不会让楼市出现崩盘状态。再者，多数购房者仍是为了自住，崩盘对大家来说并不是件好事情。
永胜：深圳是一个人多地少的城市，而且香港，深港融合是未来的趋势所在，而深圳市民对住房的需求还有待满足，因此深圳楼市不可能崩盘。
宋丁：要理智对待，中国与日本的国情毕竟有差异，对于房地产崩盘与否，不能贸然下判断。
邹建民：因为价格是空涨上去的，所以这种状态下，中国楼市肯定会像日本一样出现崩盘，假如楼市崩盘，对未购房者来说当然是件好事，而楼市将会出现和日本一样的混乱状态。
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工商联房地产经理人联盟常务理事 永胜
资深房地产博客 世泰
4、在深圳买房子，自住与这两者该如何衡量？
关键词：风险、二手房、经济实力
自住要考虑风险与自身实力
林晓华：购房者不管是自住还是，都要根据自己的经济实力选择。若从项目来说，豪宅更具和空间。此外，深圳楼市在城市更新的影响下，二手房将占主导地位，价格会呈上涨趋势。
永胜：预计下半年政府很有可能会出台加息、物业税等政策对楼市进一步调控，再加上深圳楼市一向波动比较大，如果市民要楼市，则很难把握好入市的时机，风险比较大。
李耀智：年轻人在资金积累及抗风险能力等方面相对来是说处于弱势地位的，考虑在深圳置业的年轻人，一定要慎重入市。不管是打算自主性质还是性质，都必须先理清个人的资金承受能力，再做决定。
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资深房地产客 邹建民
5、成交量上涨是不是表示深圳楼市“低潮”已成过去，什么时候适合出手买房？
关键词：盘整、回暖、的
预料深圳楼市将面临“盘整”
永胜：随着成交量的逐步回升，深圳楼市已经不断“回暖”，个人比较看好第四季度的深圳楼市。
邹建民：受两会后央企“”的不良影响，现在深圳楼市出现了“持续的”局面，但深圳楼市的泡沫早晚会破灭。
世泰：虽然现在成交量在上涨，但购房者大多是境外、二三线城市的客。深圳楼市的自住者仅占很小的一部分，客已经大大超过了正常的比例，预料深圳楼市将面临“盘整”。
李耀智：由于政策调控的不明朗，深圳楼市在春节前后出现了一段“低潮”时期。两会之后，各地楼市回暖的速度在不断增长，估计深圳楼市成交量在今年内将不可能再有下跌的趋势。
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一、商品房存量（截止到3月31日）
截至3月31日，深圳一手房可售套数和面积分别为29211套和349.6万平方米，可售套数下降了3.16%，可售面积上升了2.17%。
二、全市成交概况：量升价跌 成交均价环比下降15.55%
3月份全市商品住宅成交总套数为3002套，环比上涨178.48%，同比下降64.72%；总成交面积26.13万平方米，环比上涨186.51%，同比下降67.74%；总成交金额为53.40亿元，环比上涨141.94%，同比下降40.63%；成交均价20433元/平方米，环比下降15.55%，同比上涨84.06%。
三、价格情况：全市环比下降15.55% 同比上涨84.06%
3月份深圳商品房成交均价20433元/平方米，环比下降15.55%，同比上涨84.06%。本月仅福田区成交均价上升，环比上涨18.50%。其余五区中，盐田区成交均价降幅，环比下降34.93%，主要是本月盐田区普通住宅幸福海、金山碧海成交比例加大，拉低了成交均价；龙岗区成交均价环比下降20.19%，主要是上个月世纪海景果岭海成交带动了成交均价的上涨，本月成交以普通住宅为主，价格回落；此外，罗湖区、南山区、宝安区成交均价环比下降14.53%、5.26%、2.02%。
四、一年来成交走势（2009年4月-2010年3月）
成交面积方面，去年5月份成交量居12个月来峰，下半年开始，成交量开始萎缩，买卖双方持续观望，成交量逐月下降，10月份后，成交略微上升之后再度下降，受春节传统成交淡季影响，2月份成交不足10万平米，传统成交淡季过后，楼市开始出现正常回暖。成交均价方面，前6个月成交均价缓慢上升，后6个月价格经历了下降-上升-下降的变化，这种变化属于正常范围的价格波动。
(数据支持：深圳搜房网新房部郑玉婷)
