国土部公布城市地价状况：深圳楼市泡沫严重？
房天下综合整理2010/03/31 08:45
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在者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是否意味着泡沫的时候，国土资源部昨天公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。
住宅租金不理想
租价比是不动产为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。
如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在空间。国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松介绍，国土部以城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近五年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。
租售价格变化未能保持相应速度，其中住宅物业自2008年以后，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经去年的疯涨之后，泡沫全面蔓延至重点监控城市。据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期者的租金是不理想的，明显偏离理性者的正常率。
去年同时点地价房价比均值上升至31.29%
继去年6月首度公布地价房价占比之后，国土部本次再度公布了去年同时点地价房价比均值，即传统意义上的地价房价占比。
报告显示，重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，基本处于正常市场区间内，而这一数字在去年7月首度公布时为23.2%。赵松表示，报告中公布的是同时点地价房价比，旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析，还会有较大差异。
“从购置土地到开发商品房上市，其间通常会有3年左右的开发时间，而这一期间，如果土地市场价格走势上涨，那这种上涨带来的地价就有可能转化为开发商的利润，即使考虑了地价款的利息支出，得出的地价房价比也会更低些。”他说。
住宅市场化程度高于商业地产
技术人员在采集数据的过程中有一个有意思的现象，半数城市居住地价房价比超过商业，这一点是比较异常的。国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云强调，在可获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。“按照一般规律，商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。
而我国目前的居住地价与商业地价的差距并不大，商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。”邹晓云认为，这种反常现象说明，现阶段，我国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。住房问题是民生问题之首，也是困扰经济的难题。然而，房价能否真正向理性回归还必须彻底转变发展思路。
中国房价奇高不仅有土地财政、城市化进程加快、供求失衡、充沛的流动性等原因，更有住房市场错误定位、住房保障体系滞后以及住房公共政策缺失造成的公共资源配置失衡等原因。所以，中国住房市场去泡沫化关键在于破解三大难题：
1、住房市场定位有误。当前住房市场上型与消费型之间的分界越来越模糊。为什么中国的住房市场面临的矛盾与问题这样多？这主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质决定的。与其他商品不同，住房是兼具消费和双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础；而当住房成为品时，作为财富持有形式的住房需求主要取决于个人的财富数量、住房相对于其他资产的报酬和住房的实际报酬。
住房的需求对于货币、资本、土地等市场的变化敏感，一旦住房成为品，那么品的价格就不遵循一般商品的供求规律，品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的预期，需求就会不断增加，价格也就越涨越高。当房地产成为支柱产业，性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。因此，仅从纯粹的市场角度而不从公共性角度来解读是无法解开住房市场的问题之谜的。
2、住房公共政策缺失。中国住房市场从无到有，从小到大，已经成为经济发展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的发展却远远滞后，相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等都没有明确的划分与定位。我们认为，针对一个庞大产业，应该科学合理地构建完善的政策体系，不能再重复过去那种应急式的短期急风暴雨的政策。
3、是住房市场供给模式单一。中国住房市场泡沫化的深层次矛盾还在于供给模式的单一和公共资源配置的失衡。住房需求是多层次的，高收入的性住房、中等收入的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的需求定位，因此，住房供给体系更应该是多元化多层次的。住房是一个异质产品，其市场是一个不完全的竞争性市场，完全依赖市场是不能达到帕累托状态的。
政府干预住房市场是绝大多数国家通行的基本做法，比如以英国为代表的“福利国家型”住房保障模式，主要倡导公民普遍地享受住房福利，国家有保障公民住房福利的职责；以新加坡为代表的“储蓄保险型”住房保障模式，它以政府强制储蓄，建立以公积金为核心的住房保障体系。
因此，当前中国住房制度和供给体系应进行彻底改革，将性需求和性住房交由市场，而对真正出于消费性和自主性住房需求的部分交由政府，并根据不同层次的住房需求对土地供应和金融支持做出合理安排。
政府提供的住房供给体系包括以中低收入为主体的保障性住房体系和以中产和夹心层为主的公共住房供给体系。当前，国家的着力点还在解决低收入家庭住房需求的限价房、经济适用房和廉租房方面，还属于产权基础上的住房保障体系。欧美国家的住房保障是多层次的，基本上实现了广覆盖，不存在像国内这样明显的“夹心层”。
当今许多发达国家都在探索构建多样化的租赁房供应体系，以租赁为主的公共住房制度早就在国家住房保障体系中居于核心地位，新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。
公共住房完全由政府进行主导，由政府建设，由政府部门运营管理，并以低廉的价格进行租赁或销售。同时货币化补贴也是这些国家的成功经验。比如德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，有86%的德国人都可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。
高房价问题不仅是住房市场本身的扭曲，也是影响中国未来可持续发展和国家经济安全的重大问题。现在是转变中国住房市场发展思路的时候了。
如果不给住房市场正本清源，不厘清政府和市场的各自责任，不改变住房市场的单一供给模式，不对住房制度进行彻底改革，中国住房市场泡沫化仍难以根本解决。（国家信息经济副研究员张茉楠）
