永胜:房地产业一将功成万骨枯 明年房价温和上涨

时至12月,一年将终,又到了该盘点的时侯了，这正是中国在全球率先推出“救市政策”的一周年。2009年，我们充满了期待，但换来的又是等待；2009年，我们充满了疑问，然而换来的仍是问号；一年过去了，曾经摇摇欲坠的，开始走向复苏，曾经人们对“大萧条"的恐惧，开始演变成了对“通胀”的担心；一年过去了，“救市”的呼声，也渐转变成何时“退出”的争议；一年过去了，“金融危机”又演变成了“气侯危机”。

2009年，搜房网邀您一起在中国“救市”一周年及中国经济工作会议结束和气侯会议召开之际，评得失，论是非！与中国房地产界一同见证这段值得反思与审视的历程,在2010即将开启际，在“后危机”讨论中思考房地产进退之道。

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深圳万达地产经理永胜

房地产是把双刃剑

房地产是一个双刃剑，一方面带来利益，另一方面带来严重的社会问题。经济工作会议大的调子不会变，微调主要是二套房这块、营业税这块。政策主导的市，这个方向是明确的。永胜指出，救市一周年的体会深的是，国家在救市的过程中坚决暴露出中国经济结构性问题。对外贸依赖、对外向型依赖过去太重，因为没有技术品牌，所以导致一旦危机发生后，外贸全军覆没。在这种情况下，只能靠内需。社会零售品总额一直上不去，内需很难拉动，只有房地产带动消费。

从去年年底开始，的东西都利好房地产，像深圳扩关概念、深港合作、通胀、人民币、宽松货币政策，这一切都是促进拉动房地产。永胜提醒到，这是一个极不正常现象。他引用了近期很热的迪拜作为例子，“按照常规来讲，应该是调整的时候，但是为什么没有？”他解释到，迪拜危机一下子让彻底下了决心，还要彻底往前走。他指出，除了94年朱镕基严厉地打压房地产，后面基本政策上均采取外紧内松策略。还有社会层面的因素，医疗、没有保障。

此外，在地方财政方面，目前二三线城市，尤其是四线城市，对房地产依赖太大。救市一周年，从国家层面来看，国家把房地产看得太轻。救市一周年，中国为了保持G2，现在减排又承担了45%，这都是中国在国际上为了体现国际地位的面子工程。所以国家格外重视房地产业，拉动经济增长。

目前来讲，房地产已经成了金融衍生工具，房地产行业归入金融层面。永胜指出，这是由于我们国家渠道太窄。90年代初就提出资产证券化，到现在为止，资产证券化还出不来。股市、楼市是单边主义，只能往上走，不能买空。而在国外，金融产品都能买空。单边主义情况下助长了楼市、股市一窝蜂往上走。另外，在文化层面，中国是一个儒家民族，老百姓对土地眷恋是根深蒂固的。他列举了近很火的一部电视剧《蜗居》作为例子，他引用了其中一句话“养女儿一定要富养，养儿子一定要贱养”，来说明是否有房子这跟我们文化有关系。

明年交易量回落，价格继续温和上涨

永胜认为近期召开的经济工作会议，明年政策方面可能会有一些动态微调，主要是抑制投机方面，可能调的重点是营业税、二套房。在谈到2010年的交易量时，永胜表示，明年的交易量会继续回暖，因为房价已经到一个关口。深圳房价突破均价一万的时候是在05年，从1万到2万，用了4年。到3万大概是2013年。明年房价继续上攻的力量，无论累计性效应还是本身市场内在能量已经到了透支状态，所以明年交易量可能会回落，房价会温和性平稳增长。还有一个，过去有一个定律，二八定律，现在是一个90、10定律，金字塔更进一步浓缩。这也是对明年楼市走势的一个支撑。

深圳没有地荒，关键要政府打击和囤地

关于安全感的问题，目前很多中国人把有没有房子与幸福指数高度挂钩，在这个问题上，日本人很不理解。前面也讲了房子、土地的关系，跟民族文化都有内在联系。永胜建议，舆论导向应该引申一下，老百姓的幸福指数跟房子应该是没有关系。就国外而言，欧洲德国60%都是租房住。

关于土地问题，从深圳来看，光旧城市改造这块有几千万供应量还没有释放出来。所以整体上，业内共识，深圳不缺地，没有地荒的问题，但是为什么有房荒呢？永胜解释到，主要是地方政府执行力问题，很多地方政府、囤地。怎么落实这也是一个很关键的问题。抑制房价从产品供应层面，网点布局这块要更加合理，过去太集中。这也会造成房价不良的上涨。这是供应产品结构跟网点分布有关系。城市更新就考虑了这一点，尽量考虑平均化。这次供应的9.52万方明年的供应大量，保障房2万多，除了南山有1000多套以外，剩下基本在龙岗、坪山偏远地区。他建议，政府应该重点在供应量布点方面考虑。关于城镇化，他的理念是，政府30年花1000多亿打造这个高密度的区域，小城镇没有资源投入，必然造成弱化。这样一线城市集中度很高，一线城市房价也贵。