二套房贷收紧 下半年楼市充满变数

作为客为活跃的三级市场，二套房贷政策收紧的影响，首先在中介地铺体现了出来。近期，记者从深圳各大二手楼热点了解到，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》）的下发，已经对市场各方产生了一定的影响。

银行若严控二套房贷，将对市场产生重大影响。（资料图片）

客入市谨慎出货加速

《通知》的出台，触动的是客的神经。记者日前从各大中介地铺处了解到，已经有一部分客心态变得谨慎，部分区域甚至已出现客割肉现象。

日前，记者在世华地产福田区新民路碧馨苑分行踩盘时，与同在一旁看房的宋先生聊天时了解到，宋先生就是客一族。宋先生告诉记者，他原本有数十套房产，除了一套是2007年买入外，其余几套均在去年底和今年上半年买入。为了不重蹈2007年覆辙，他边进边出，现在手上只余5套。

尽管如此，相关部门房贷政策收紧的消息传出来后，宋先生还是警觉。“我打算只留两套在手，其余几套在7月全部出货。”宋先生认为，由于楼市受政策因素的影响大，谁也说不好接下来的楼市会怎样，“反正我现在是有钱上手，先卖几套看看再说”。

实际上，像宋先生这样谨慎的客并不在少数。“消息出来后还不到一个星期，已经有客开始割肉了。”世联行福田区区域经理黄志忠表示。

黄志忠告诉记者，近有一套已成交物业，原业主就是个客，该套房产起初的放盘价为280万。但二套房贷收紧的消息传来后，这位业主立即表示想要快速出货。“后来有人希望出250万买下，这位客很快就答应了。”黄志忠表示，由于有2007年的前车之鉴，客已经不再盲目追高，只要有合适的利润，就会及时清货。

类户型将受影响

按照惯例，豪宅以及中小户型是客青睐的对象，而换房者更多的是中意120平方米至200平方米的中大户型。

世联地产发布研究报告认为，今年上半年的统计数据表明，从第二季度开始，住宅市场的活跃与季度相比已表现出明显的不同，并产生了质的变化：成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4 月份的“刚性需求”向改善型和性需求转变，而这种转变直接导致了项目的热销。

那么，《通知》的出台是否也对不同的户型产品产生了影响呢？

“到目前为止，在户型方面的影响尚不明显。”世联行华侨城区域经理段艳霞表示，由于二手房成交有一定的时间跨度，各个的情况也不尽相同，很难在短时期内看出政策对市场的影响。

不过，大部分业内人士均认为，如果银行严格遵照《通知》要求，强力执行二套房贷政策的话，对市场的影响将不可避免。

“这对客的影响是不言而喻的，首先影响的可能就是豪宅和部分中小户型的成交。”有业内人士表示。

自住者部分入市大多观望

不仅是客，对自住型置业者而言，除了少部分有强烈需求且有能力接受目前楼价的人外，同样也有不少人重新陷入观望。

“我们能够感觉到，从上开始看房人气就有明显的下降。”黄志忠表示。世联行龙坂区域经理钟启星同样也表示，受新盘开盘以及放盘价格过高偏离需求等因素影响，近期的看房量出现了较为明显的下降。

“实际上，现在甚至出现了自住型买家反悔现象。”黄志忠告诉记者，近期就有住家客交了定金，却宁愿违约不买，并选择了观望。

究其原因，黄志忠表示，从3、4月份以来，市场上有不少房源其实都是换房者放出来的。“他们一边放出房源，一边又在寻找新的房子，对市场出现的变化感受深。”黄志忠说：“他们（换房者）现在发现，一方面舆论一边倒认为房价过高；另一方面由于自己正在换房，他们能感觉得到看房的人在减少，市场成交量也在下降。”

此外，记者了解到，也有部分置业者因急需用房或质疑政策的执行力度而选择入市。“其实现在很多人都觉得很矛盾，看不懂后市政策到底会怎么走，甚至有人坚定地认为下半年不可能出台相关的严厉措施，因而依然选择积极入市。”钟启星表示。

不过，世华地产市场研究部总监肖小平认为，银行重申二套房贷政策，更多的是为了控制可能存在的信贷风险。“政策可能会对一部分人产生影响，但对符合购买二套房标准的置业者来说影响有限。”

热点 所受影响尚不明显

从记者了解到的情况来看，《通知》下达以来，各个所受的影响也各不相同。

“从目前情况来看，龙坂二手房成交量所受的影响并不大。受新盘龙岸、溪山和第五园叠墅等的影响，近期大宗物业的成交反而有所放量。”钟启星表示，由于置业者占据了不小的比例，房贷收紧对这部分人的影响主要在心理层面。

不过，钟启星同时也表示，卖家中，客占据了不小的比例，“目前为止，大约有一半的房源来自客”。

中原地产香蜜湖某分行置业经理涂先生则表示，由于不少人对政策的执行力度心存质疑，且乐观认为后市继续出台紧缩政策的可能性不大，目前来看对市场影响还是比较有限。

但也有一些如福田区已经受到了明显的影响。“无论客还是自住者，心态都已有微妙变化，入市也更加谨慎。”黄志忠表示。

采访中，大部分业内人士均认为，倘若接下来银行严格执行二套房贷政策，对目前客热炒的几大而言，将有明显的降温作用。

■各方观点

政策要严格执行才有效

燕 深圳市社会科学院城市营运主任

上半年，我国实行宽松的货币政策，目的是拯救陷入危机的中小企业。但实际上，宽松的货币政策并未让银行在信贷结构上向中小企业倾斜，对实体经济没有实质的帮助。由于银行降低了房贷门槛，但目前的经济却依然低迷，普通百姓的收入没有得到增长，这可能导致还贷乏力，甚至引发中国式次贷危机。二套房贷收紧政策倘若能严格执行，将对目前的市场有积极作用。

《通知》是政府的警示信号

罗志聪 置业国际董事总经理

今年6月，深圳楼价涨幅明显，市场出现和2007年相同的盲目的追涨态势。但目前的经济环境与2007年相差很远，楼价上涨没有基础。实际上，《通知》的下发只是政府给市场发出的一个警示信号，目的是希望楼市能够冷静下来。若市场无反应，房价继续飙升，不排除政府还将出台更多、力度更大的调控措施。不过，政府并不希望一下子把市场打死，而是希望成交量能够保持现在的量，但价格涨幅不能过猛。

下半年楼市充满变数

图腾镜 地产研究人士

收紧“二房贷”并不是空穴来风，大城市正在尝试性地收紧按揭的银根，目的是“微调”收紧，探风楼市的变化。倘若楼市仍然如上半年那样，国家为了抑制地产的泡沫及严防通胀预期的爆发，政策极有可能将从不同的角度，使用增加交易税收、提高按揭利率、控制地产开发贷款等手段重拳出击楼市。2009年下半年的楼市充满了太多不确定的因素，谨慎入市是买家的出路。

希望楼市保持稳定

黄志忠 世联行福田区区域经理

政策出来后，目前市场已经有了明显的反应。者敏感，已经完全感受到了政策的变化，而自住客也变得更加谨慎。如果各大银行均严格执行二套房贷政策，可能对楼市会打压得比较厉害，楼市甚至可能出现比2007年更大的波动。希望政策能够把握调控的“度”，使得楼市不要出现大幅波动。